物業(yè)管理方案策劃書(shū)(如何進(jìn)行前期物業(yè)管理策劃方案)
1.如何進(jìn)行前期物業(yè)管理策劃方案
前期物業(yè)管理策劃方案的內容是：
1管理機構的設置和人員的培訓
2建立管理制度
3物業(yè)的接管驗收
4進(jìn)戶(hù)管理。進(jìn)戶(hù)管理指業(yè)主或使用人收到書(shū)面通知以后，并在規定期限內辦理完成相應手續并且實(shí)際入住。進(jìn)戶(hù)管理的主要內容有
A按物業(yè)區域管理、操作上的要求擬定管理層、操作層人員的配置，崗位的設定，工作的要求，到崗到位的具體時(shí)間。
B根據物業(yè)區域的實(shí)際內容和情況擬定具體實(shí)施細則及其執行時(shí)間表。
C安排物業(yè)辦公、接待、值班門(mén)崗等必要工作場(chǎng)所
D啟動(dòng)工作必須配備的物品、工具、設備等物資。擬定分步購買(mǎi)計劃
E建立與社會(huì )協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò )，構筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò )。
F準備業(yè)主入住文件，主要包括：物業(yè)介紹，物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)，物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)，管理規約，物業(yè)管理說(shuō)明書(shū)，室內裝修責任書(shū)，室內裝修管理辦法，入住通知書(shū)，入住手續書(shū)等，匯編成入住手冊。
G制定入住流程
5裝修搬遷管理
6檔案資料管理
2.物業(yè)管理方案
第一章 物業(yè)管理要點(diǎn) ● 運用持續發(fā)展的戰略，確保物業(yè)的保值與升值。
●人性化的管理方針為業(yè)戶(hù)附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 ●結合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀(guān)念，“全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)”。
●為實(shí)現以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項措施”的管理方針。 一、一種模式 針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng )造性的物業(yè)管理模式。
物業(yè)顧問(wèn)由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng )造“管理由您評定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠讓您滿(mǎn)意”的模式效應，力求更好地滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)需求。 建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。
管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規范管理、提前服務(wù)業(yè)戶(hù)、打造管理精品。 追求的目標是：社會(huì )效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。
二、二項承諾 1、在一年內協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。 2、在兩年內協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
三、三個(gè)重點(diǎn) 1、完善服務(wù)、誠信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶(hù)至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪(fǎng)溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶(hù)享受到安心、舒心和稱(chēng)心的居住（工作）環(huán)境。
2、環(huán)境管理責任到人 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng )造一個(gè)良好、舒適的居住（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風(fēng)景。
3、安全、消防真抓實(shí)干 為確保業(yè)戶(hù)生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(cháng)年平安的條件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。
在日常的管理中，建議派專(zhuān)人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭將損失降至最小程度。 四、四項措施 1、據歷年來(lái)的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。
從本物業(yè)業(yè)戶(hù)的文化內涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 2、制定出詳盡的執行手冊，使員工翻開(kāi)手冊即可操作。
如《管理規章主度及操作規程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范、自我、服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的。 3、時(shí)刻有這多方面的準備，永不間歇地實(shí)現物業(yè)管理項目的創(chuàng )新，不斷提出建設性意見(jiàn)，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4、將不間斷地充實(shí)管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
第二章 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 本“物業(yè)管理中心”按“直線(xiàn)制”設定管理架構。
中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個(gè)部門(mén)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和只能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時(shí)，既能滿(mǎn)足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
1、綜合管理部 （1）負責人力資源管理，招聘人員，開(kāi)展員工培訓工作，為其他部門(mén)儲備人才。 （2）負責員工工作考勤。
（3）負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。 （4）負責處理業(yè)主的咨詢(xún)、投訴，并提供協(xié)助。
（5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門(mén)、各社會(huì )團體保持良好的溝通。 （6）負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。
（7）負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。 （8）組織、開(kāi)展企業(yè)文化活動(dòng)。
（9）總經(jīng)理指派的其他工作。 2、物業(yè)管理部 （1）負責籌建、管理員工餐廳。
（2）負責會(huì )所及會(huì )議中心的管理。 （3）書(shū)寫(xiě)給業(yè)戶(hù)的各類(lèi)通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
（4）負責物業(yè)的日常清潔工作。 （5）負責物業(yè)公共區域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
（6）負責物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。 （7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。
（8）負責業(yè)戶(hù)的搬入和遷出協(xié)調工作。 （9）負責業(yè)戶(hù)檔案的建立與管理工作。
（10）負責物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶(hù)的錢(qián)點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。 3、安全管理部 （1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛工作。
（2）與政府公安、消防、司法部門(mén)保持良好的關(guān)系。 （3）成立義。
3.物業(yè)管理的工作計劃書(shū)
原發(fā)布者：林赫楓
一、安保消防工作： 1.做好小區的消防安全管理，每年至少完成2次消防安全演習，維護良好秩序。2.加每月要對各規章制度和崗位職責進(jìn)行學(xué)習，至少每月一次，特別是要加強對新入職隊員的培訓。 二、工程維護保養 1.對整個(gè)小區的電氣、給排水、消防、對講監控及公共設施等設備設施的運行管理、維修和保養，確保小區的各項設備設施正常工作 2.加強對裝修戶(hù)進(jìn)行監督管理。3.向業(yè)主提供有償服務(wù)。 三、環(huán)境衛生工作 1.環(huán)境衛生方面，要根據小區實(shí)際情況，主要針對綠化地帶的清潔加強對樹(shù)葉、垃圾箱周邊的清理。 2.要求保潔制定嚴格的工作計劃，結合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進(jìn)行監督檢查。繼續對裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，確保小區的衛生清潔美觀(guān)。3.要求保潔部按照公租房管理服務(wù)中心的要求進(jìn)行。 四、客戶(hù)服務(wù)管理 1）繼續加強客戶(hù)服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，租戶(hù)滿(mǎn)意率必須達到95%左右。 2）進(jìn)一步提高物業(yè)維修率，降低工程維修的返修率，確保達到96%左右。 3）密切配合各部門(mén)工作，及時(shí)、妥善處理租戶(hù)的意見(jiàn)、建議。 4）完善客服制度和流程，部門(mén)基本實(shí)現制度化管理。5）加強部門(mén)培訓工作，確保客服員業(yè)務(wù)水平有顯著(zhù)提高。 要根據培訓方針，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務(wù)意識、業(yè)務(wù)水平。有針對性的開(kāi)展員工素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛(ài)崗敬業(yè)。對員工從服務(wù)意識、禮節禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識、應對能
4.小區物業(yè)管理方案范本
小區物業(yè)管理方案 為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì )議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規， 結合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案： 一、指導思想 以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì )議精神為指導，以落實(shí)《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強居民小區物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍 （一）目標： 1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達到90%；對存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達到90%。 2、新建住宅小區推行招投標率達到100%;2005年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。 4、強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區物業(yè)化率達到100%。 6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。
（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區進(jìn)行排查。根據排查結果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規范物業(yè)管理行為。
三、工作內容 （一）完善我市物業(yè)管理地方性規章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規、規章，結合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調研，同時(shí)借鑒國內先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》，依法加強我市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
（二）全力解決開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設單位作為行為主體要切實(shí)承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責，落實(shí)到責任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負責、誰(shuí)解決。
并對存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的住宅小區，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。
同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。 （三）加大對物業(yè)市場(chǎng)的監管力度，規范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng )造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì )化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。
要求新建住宅小區實(shí)行招投標制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區，必須采取公開(kāi)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵業(yè)主大會(huì )采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。
并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷(xiāo)售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。 二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。
在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時(shí)，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進(jìn)行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。
督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。
特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國物業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。 四是規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，積極引導業(yè)主正。
5.住宅小區物業(yè)管理方案
希望可以幫到你 高檔物業(yè)管理方案 前 言 “悠悠XX,XX外灘”XXXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)÷慧眼獨具，在這高新薈萃、人杰地靈之寶地開(kāi)發(fā)具有科技、生態(tài)、健康、文化特點(diǎn)的綜合性樓宇〖XX廣場(chǎng)〗。
XXXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)÷堅持“優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)，優(yōu)質(zhì)管理”的原則，向社會(huì )公開(kāi)招標選聘物業(yè)管理企業(yè)，對XX廣場(chǎng)實(shí)施優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng )造良好的生活環(huán)境。 XXXX物業(yè)管理有限公司從公司實(shí)際出發(fā)，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢和集團支援優(yōu)勢，堅持“用心”理念，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，讓XX廣場(chǎng)的業(yè)主家安、心安。
第一部分綜合說(shuō)明書(shū) 1.1 一家注冊資金50萬(wàn)元，三級資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。公司現有員工80余名，大、中專(zhuān)以上學(xué)歷人員占員工總數的35%，各類(lèi)職稱(chēng)人員占員工總數的23%，在管和協(xié)議管理著(zhù)濱江區55萬(wàn)平方米的住宅小區。
公司實(shí)行董事會(huì )領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，采用直線(xiàn)職能管理模式。公司組織制制完善，設總經(jīng)理室、人事行政部、財務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。
一室四部直接負責各管理處的協(xié)調、服務(wù)、指導、監督工作，同時(shí)也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng )造了良好的組織保證。各管理處均設工程、保安、保潔、客戶(hù)服務(wù)等部門(mén)，直接為業(yè)主提供多項日常服務(wù)，形成了一個(gè)條塊結合的管理網(wǎng)絡(luò )。
公司組織架構圖 1.2 管理業(yè)績(jì)： 管理業(yè)績(jì)是本公司此次競標的最大障礙，我們成立到現在還剛滿(mǎn)五個(gè)月，所接管理的都是我們XX集團開(kāi)發(fā)建設的樓盤(pán)。但我們不滿(mǎn)足于現狀，積極參與物業(yè)管理市場(chǎng)競爭，堅持走“市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化”的發(fā)展之路。
并把人才隊伍建設放在首位，分別從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州兩地邀請具有豐富（五年以上）物業(yè)管理經(jīng)驗的人才加盟本公司。公司在成立之初，就導入ISO9000質(zhì)量認證體系，提高公司的專(zhuān)業(yè)化水準，并重視自己的弱項，把技術(shù)要求較高的工程維護和綠化維護兩項，分別承包給具有國家二級資質(zhì)的XX建設集團和XX園林公司。
1.3 管理優(yōu)勢： “尺有所短，寸有所長(cháng)“，我們的優(yōu)勢在于： 一、人力資源 公司初創(chuàng )人員，全部來(lái)自XX、上海、廣州三地的品牌物業(yè)管理企業(yè)，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和服務(wù)理念，公司集合所有員工的智慧和經(jīng)驗形成了一套有“XX”特色的物業(yè)管理理念和操作程序。 二、集團依托 “XX”集團領(lǐng)導非常重視物業(yè)公司的成長(cháng)，在公司成立大會(huì )上，提出了“投入百萬(wàn)，打造XX品牌物業(yè)形象”的口號。
三、各子公司支援 集團各子公司在集團領(lǐng)導的號召下，紛紛從人力、技術(shù)、物資、資金上支援本公司，幫助我們成長(cháng)。 1.4 總體思路： 1.4.1 堅持“一個(gè)中心” l 堅持“以客戶(hù)服務(wù)為中心”的質(zhì)量管理原 則，通過(guò)各種信息渠道（如客戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)等活動(dòng)）了解和掌握客戶(hù)的需求和期望，有針對性的向客戶(hù)提供各種服務(wù)，以滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。
1.4.2 倡導“兩個(gè)體系” l 人才是公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基礎。公司 倡導“培訓”體系，走一條“精挑選，嚴訓練”的人才隊伍建設之路，練就精兵強將，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、規范化的管理。
l 公司倡導“溝通”體系，以“溝通、協(xié)調、合作”作為內部服務(wù)宗旨，形成一種“互相勉勵、互相學(xué)習、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過(guò)員工例會(huì )制度、金點(diǎn)子工程、內部通氣會(huì )、有話(huà)大家說(shuō)等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂(yōu)，同時(shí)也讓員工了解公司的工作計劃和目標，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實(shí)現其自我價(jià)值。
1.4.3 理順“三方關(guān)系” l 通過(guò)各種宣傳手段，讓住戶(hù)了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項內容及法律、法規賦予雙方的責任和義務(wù)，同時(shí)通過(guò)住戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)、投訴回訪(fǎng)、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶(hù)之間的關(guān)系，贏(yíng)得住戶(hù)對本公司的信任和支持。 l 倡導“溝通”體系，理順員工與公司之間的關(guān)系。
l 理順與開(kāi)發(fā)商、相關(guān)政府部門(mén)的關(guān)系。 1.4.4 實(shí)現“四贏(yíng)目標” l 通過(guò)公司員工的努力，住戶(hù)的支持，相關(guān)方的配合最終實(shí)現“住戶(hù)享受好服務(wù)，員工實(shí)現自我價(jià)值，公司贏(yíng)得相應利益，相關(guān)方獲益”的“四贏(yíng)目標”。
1.5 三年規劃： 公司成立一周年，接管面積突破50萬(wàn)平方米， 導入并通過(guò)ISO9000質(zhì)量認證體系； 公司成立兩周年，接管面積突破80萬(wàn)平方米，創(chuàng )建一個(gè)以上XX市優(yōu)秀示范小區（大廈），企業(yè)取得物業(yè)管理二級資質(zhì)； 公司成立三周年，接管面積突破100萬(wàn)平方米，創(chuàng )建一個(gè)以上全國物業(yè)管理示范小區（大廈），初步形成企業(yè)規模效應和品牌形象，搶占濱江區物業(yè)管理服務(wù)制高點(diǎn)。 第二部分 主要管理人員資歷 第三部分 物業(yè)管理策劃方案 3.1 XX廣場(chǎng)物業(yè)概況 l 地理位置： （l） 物業(yè)類(lèi)型： XX廣場(chǎng)共有10幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓為一體的綜合性物業(yè)。
l 總占地面積：45332平方米 l 總建筑面積：133001平方米 住宅面積：70000平方米，寫(xiě)字樓面積：17000平方米，酒店式公寓面積：7100平方米，商場(chǎng)（商鋪）面積：16000平方米 l 綠地率：42.24% l 公共設施設備及公共場(chǎng)所： 屋頂水箱4只；生活水池1個(gè)；消防水池2個(gè)；配電房3間（一只專(zhuān)變，兩只共變）；電梯44部（西子奧的斯）；消防。
6.物業(yè)管理服務(wù)方案
原發(fā)布者：FX資料庫
目 錄◎項目概況◎編制依據◎管理目標◎管理原則◎管理辦法◎服務(wù)項目◎具體方案一、接管驗收管理方案二、治安管理方案三、消防管理方案四、綠化保潔方案五、房屋、設施設備管理方案六、水系使用管理方案七、財務(wù)管理方案八、質(zhì)量管理方案九、人力資源管理◎智能化系統的管理和維護◎機構設置及人員配置◎物業(yè)費的成本核算附：食堂管理與會(huì )務(wù)服務(wù)項目概況_***縣第**行政辦公區綜合樓_位于***縣建設大街，大廈內設中央空調及消防監控設施，共**層，配有**部電梯。編制依據※ 《***省物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》※ 《***市物業(yè)管理條例》※ 《***市物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》管理目標為充分體現開(kāi)發(fā)商的初衷，開(kāi)創(chuàng )高檔辦公樓的新時(shí)代，***羽翔物業(yè)服務(wù)有限公司將本著(zhù)“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規范、竭誠高效、安全文明、持續發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對該辦公大樓實(shí)施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng )建出一套與辦公需求相符的管理模式，使使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。大樓管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保使用者綜合滿(mǎn)意率達到93%—95%以上。管理原則為實(shí)現即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過(guò)程中將始終把握以下原則：（一）“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨
7.如何進(jìn)行前期物業(yè)管理策劃方案
物 業(yè) 公 司 工 作 計 劃 表
一、前期籌備工作
1、保安招聘工作；計劃時(shí)間：
2、物業(yè)人員及財務(wù)人員招聘，
3、建立物業(yè)管理收費標準，
4、保潔人員、水電工及園林綠化維護人員招聘，計劃時(shí)間：
5、建立裝修條理標準，需工程部配合完成。時(shí)間根據工程進(jìn)度而定；
6、建立樓盤(pán)收盤(pán)驗收標準，需工程部配合完成。時(shí)間根據工程進(jìn)度而定；
7、根據樓盤(pán)修建完成，檔案人員招聘、建立資料、檔案室、編寫(xiě)物業(yè)管理服務(wù)公約。
8.物業(yè)管理服務(wù)方案模板
物業(yè)服務(wù)方案編制說(shuō)明 物業(yè)服務(wù)方案編制依據： 一、國家建設部相關(guān)法律、法規的規定，福建省、三明市物業(yè)管理有關(guān)文件規定； 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位提供的物業(yè)建筑特點(diǎn)、物業(yè)規模、地理位置、使用功能等相關(guān)資料； 三、我司現場(chǎng)勘察及當地物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)考察調研情況； 四、我司內部管理制度及質(zhì)量體系認證要求； 五、我司多年來(lái)從事物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)能力及實(shí)際工作經(jīng)驗。
內容： 舒適：物業(yè)管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。業(yè)主或物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習、工作的環(huán)境，往往更注重“舒適”的一面，以滿(mǎn)足其生理上的基本需求。
安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項專(zhuān)項業(yè)務(wù)，物業(yè)管理將從治安、消防、車(chē)輛管控三個(gè)方面來(lái)做好管理與服務(wù)工作，制定出相應的管理制度和應急預案。 尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念，能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在社區中體驗到生活尊貴的一面。
物業(yè)公司要在管理好物業(yè)本身的基礎上，還應充分實(shí)現物業(yè)服務(wù)的內容，以滿(mǎn)足其“受人尊重”的需求。
9.根據金都集團物業(yè)管理需求,制定一份可行的商業(yè)項目策劃書(shū)
提供一份可行的商業(yè)項目策劃書(shū)，僅共參考。
1、項目規模簡(jiǎn)要及本方案的目的 1.1規模概述星沙商業(yè)樂(lè )園項目由兆佳（香港）有限公司，湖南兆佳實(shí)業(yè)有限責任公司投資，由湖南兆佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，占地面積93.4畝，建筑面積47689平方米。位于長(cháng)沙縣星沙經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區內，城區主干道開(kāi)元路和星沙路的交匯處，地理位置優(yōu)越。
項目建筑施工進(jìn)度已于9月25日整體封頂，目前進(jìn)入裝修階段。星沙商業(yè)樂(lè )園作為星沙第一個(gè)整體品牌優(yōu)勢，規模化經(jīng)營(yíng)平臺的復合型商業(yè)項目，將整合周邊經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，形成良性互動(dòng)的成熟商業(yè)模式，徹底改變星沙現有經(jīng)營(yíng)內容單一、營(yíng)業(yè)額低、比較分散、商戶(hù)信譽(yù)不好的局面。
其商業(yè)發(fā)展形勢和升值潛力被普遍看好。星沙商業(yè)樂(lè )園建筑風(fēng)格上采取圍合式布局，西班牙式建筑風(fēng)格與傳統商業(yè)建筑手法相結合，按功能劃分A、B、C、D四區，共四層（C、D區為三層），一層面積15069.98平方米；二層面積15047.19平方米；三層面積11438.46平方米；四層面積6299.5平方米；層頂面積247.37平方米。
其中一、二層為獨立商鋪，以經(jīng)營(yíng)品牌服飾為主體，兼營(yíng)兒童商業(yè)樂(lè )園、休閑、娛樂(lè )等項目，上、下層連體商鋪49間，單層商鋪342間。三、四層規劃為商場(chǎng)、辦公、金融、餐飲、會(huì )務(wù)中心、康體中心等投資項目招商，頂層屋面為花園式屋面。
1.2本策劃書(shū)的目的結合周邊區域市場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)調研和商業(yè)模式的分析，整合本項目現有資源特征，采用先進(jìn)、科學(xué)的招商策略，組織專(zhuān)業(yè)的招商人員，制定相應的商業(yè)計劃。從而達到“快速”、“高效”、“低投入”的效果，使整個(gè)項目的招商工作取得圓滿(mǎn)成功。
2、項目分析 2.1項目硬件缺點(diǎn)分析 2.1.1工程現狀：在11月底A、B棟外立面和兆佳廣場(chǎng)出來(lái)，工程進(jìn)度相對拖后，影響了招商和銷(xiāo)售的進(jìn)行；2.1.2缺乏大板塊的營(yíng)業(yè)空間：大型商家進(jìn)駐在選擇鋪面上出現較大困難，可選擇性不強；2.1.3物流系統不完善：沒(méi)有提供大型貨物電梯，對3、4樓客戶(hù)貨物的存放、移動(dòng)存在一定的影響；2.1.4三、四樓鋪面劃分不合理：A棟三、四樓鋪面密度過(guò)大，B棟三、四樓共只有6個(gè)鋪面；2.1.5項目之前的銷(xiāo)售單位過(guò)于分散，不利于整體招商；2.1.6停車(chē)場(chǎng)離A區等商業(yè)區距離較遠； 2.2項目軟件市場(chǎng)分析 2.2.1價(jià)格偏高：目前星沙區域市場(chǎng)周邊同性質(zhì)商用物業(yè)價(jià)格在3000-6200元/平方米不等，星沙商業(yè)樂(lè )園在同類(lèi)別產(chǎn)品中因為其品牌優(yōu)勢和規模化經(jīng)營(yíng)平臺策略，以及地理位置較好、戶(hù)型面積合理、且控制好套價(jià)，所以更有市場(chǎng)競爭力。但是目前均價(jià)已經(jīng)是星沙市場(chǎng)最高水平，比較項目周邊鋪面價(jià)格，存在價(jià)格偏高、專(zhuān)業(yè)租戶(hù)承受能力有限的問(wèn)題；2.2.2客戶(hù)持觀(guān)望態(tài)度：目前星沙的傳統商業(yè)主要還是集中在板倉路的兩側二、三、四區為主，部分潛在客戶(hù)對星沙商業(yè)樂(lè )園的商業(yè)發(fā)展前景存在持幣觀(guān)望態(tài)度，部分低價(jià)的商鋪具有一定的吸引性；2.2.3商業(yè)氛圍不足：從近期市場(chǎng)態(tài)勢看，本地塊目前的商業(yè)氛圍尚不成熟，尚無(wú)法達到一般商業(yè)步行街“先有市、后做場(chǎng)”的理想態(tài)勢。
星沙的先天商業(yè)氛圍不濃厚對項目人氣的聚集、商業(yè)氛圍的營(yíng)造形成阻力。2.2.4主要體現在項目的銷(xiāo)售策略上，前期的銷(xiāo)售與后續的三、四樓定位與招商完全脫節，缺乏項目的整體性，項目的整體風(fēng)格定位很難得到實(shí)現。
按照商用物業(yè)的運作程序，項目招商工作理應提前進(jìn)行，而目前的銷(xiāo)售工作在這方面沒(méi)有涉及。2.2.5物業(yè)管理系統尚未確定，商家入駐信心不夠。
2.3針對不足現狀如何轉換包裝，改良為優(yōu)勢 2.3.1必須加快工程進(jìn)度：在11月底之前完成兆佳廣場(chǎng)和水晶廣場(chǎng)，為項目開(kāi)展招商活動(dòng)提供現場(chǎng)場(chǎng)地，使客戶(hù)有直觀(guān)的感官刺激。2.3.2在不改變價(jià)格的前提下，突出項目的特點(diǎn)，使客戶(hù)感覺(jué)到物有所值。
同時(shí)通過(guò)多種付款方式，提供一定折扣，適當減免租金和物業(yè)管理費，爭取政府更大的稅費減免力度等措施來(lái)刺激客戶(hù)前來(lái)購買(mǎi)或租賃鋪面。2.3.3宣傳造勢：針對持觀(guān)望態(tài)度的客戶(hù)，則必須加強造勢，使之體會(huì )到星沙商業(yè)樂(lè )園的銷(xiāo)售及招商十分火爆，產(chǎn)生一種緊迫感，從而促使其購買(mǎi).2.3.4通過(guò)宣傳和與客戶(hù)直接溝通，使其明白星沙商業(yè)樂(lè )園通過(guò)兩年的市場(chǎng)培育，完全可以成為成熟商業(yè)，具有巨大投資回報。
2.3.5工程設計改進(jìn)：針對工程設計上的不足，使進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)產(chǎn)生不便，完全可以由工程部進(jìn)行改造，例如電梯，從而使商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)更加便利。 2.4項目的優(yōu)勢分析 2.4.1城市發(fā)展中的優(yōu)勢地段分析星沙目前的商業(yè)模式，大多是作坊式和家庭式的零散經(jīng)營(yíng)，稍有規模的商區又往往經(jīng)營(yíng)內容、形式單調，加之客源分散，沒(méi)有形成集中的商區商圈。
現在的“星沙商業(yè)樂(lè )園”本身即處于未來(lái)城市發(fā)展的主干道星沙大道和開(kāi)元大道的交匯處，同時(shí)緊鄰政府職能部門(mén)的辦公區域，縣委與區委辦公大樓與該項目隔街相望，該區域必然成為未來(lái)城市經(jīng)濟文化的中心。所以，從規劃前景看，本地塊處于集政治、文化、經(jīng)濟三位一體的中心區域，發(fā)展前景不可限量。
2.4.2規模經(jīng)營(yíng)的商業(yè)中心優(yōu)勢平臺星沙商業(yè)樂(lè )園在星沙屬于最早的、規模最大、經(jīng)營(yíng)方式新穎獨特的商業(yè)平臺，項目以多元化商業(yè)格局和完善的商業(yè)配套進(jìn)行規劃，。
