商場(chǎng)招商策劃推廣方案(大型商場(chǎng)招商的企劃案怎么做)
1.大型商場(chǎng)招商的企劃案怎么做
原發(fā)布者：capf1994
XX綜合商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及招商方案1、整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位2、業(yè)態(tài)定位的原則3、戰(zhàn)略定位4、商品布局和功能分區(qū)5、水平人流和垂直人流設(shè)計(jì)6、樓層功能定位和商品布局7、商品定位8、目標(biāo)客戶群定位9、經(jīng)營(yíng)模式10.XX理念11、商場(chǎng)管理系統(tǒng)建立12、商場(chǎng)包裝13、人員培訓(xùn)14、商場(chǎng)招商計(jì)劃結(jié)語(yǔ)：附件：XX綜合商場(chǎng)招商手冊(cè)文案1、整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布局劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分的體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)行為及過程顯得更加順暢和輕松愉快。所以商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開業(yè)后本項(xiàng)目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。好的業(yè)態(tài)功能劃分方式，可以提升商業(yè)物業(yè)的銷售力和凝聚力，便于聚集人氣，有利于提高商場(chǎng)的品位。2、業(yè)態(tài)定位的原則2-1、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異簡(jiǎn)單地說，就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛購(gòu)疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。2-2、一站式全體驗(yàn)消費(fèi)空間，商品多層次、購(gòu)物無拘束六大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要
2.北京****商城招商策劃方案
第一部分：招商策略 第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配 第三部分：招商付款方式 第四部分：經(jīng)濟(jì)分析 第五部分 招商費(fèi)用預(yù)算 第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位 第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容 第八部分：廣告宣傳策略 第九部分：開業(yè)慶典 第一部分：招商策略 招商策略：立足北京、面向全國(guó)、走向國(guó)際 以北京為重點(diǎn)，在確保北京地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時(shí)，各招商部門安排出20%的招商力量，對(duì)外地（包括外地國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng)商、國(guó)外產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)代理、國(guó)內(nèi)內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。
效果理想的情況下，在保證北京地區(qū)招商指標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地（及國(guó)際）招商力度。 第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配 招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：北京地區(qū)招商占60%左右；外地招商占20%左右；國(guó)際招商占15%左右；預(yù)留出5%的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。
其中：北京地區(qū)招商所占比例不得超出整體的60%；外地招商、國(guó)際招商的比例可根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10%）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有同期推出的情況下，通過預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。
第三部分：招商付款方式 一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式： 1、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5%；第五年租金遞增6%；第六年租金遞增7%；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20%。
2、首期交納5年租金的30%，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5%；第七年遞增6%；第八年遞增7%；總體遞增比例不超過20%。
可簽定租約合同期為20年。 首期就一次性交納5年租金。
可獲得6年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增6%；第八年遞增7%，總體遞增比例不超過20%。
除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 3、首期交納10年租金的30%，入駐前交齊10年租金全款。
可獲得12年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。
如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 二、租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方案）： 1、同上。
2、第一段同上。 首期就一次性交納5年租金。
可獲得贈(zèng)送6個(gè)月無償使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起（含第6年后半年）租金遞增6%；第八年遞增7%，總體遞增比例不超過20%。
除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 3、首期交納10年租金的30%，入駐前交齊10年租金全款。
可獲得11年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。可簽定租約合同期為20年。
如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 三、分析（以均價(jià)8.5元計(jì)算）： 第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05=3.761646億元； 第6年半年租金：3.761646/2=1.880823億元； 五年的貸款利息：17.91260億元*0.07=1.253882億元； 五年租金9折損失租金：17.91260*0.1=1.79126億元； 租五送6個(gè)月?lián)p失：1.880823-1.253882=0.626941億元； 租五送一年的損失：3.761646-1.253882=2.507764億元； ‘租五送一’比‘租五打9折’多損失： 0.716504億元； ‘租五送半年’比‘租五打9折’少損失： 1.164319億元； 從上面的分析來看，一次性交納5年租金免費(fèi)送6個(gè)月對(duì)公司最有利，租五年送一年的優(yōu)惠政策雖然損失最多，但比打9折只多損失7千萬，而從對(duì)商戶的吸引力卻大大增強(qiáng)。
同時(shí)保證提前還貸提高公司的信用級(jí)別，綜合考慮利大于弊。 注：以上方式并不是機(jī)械地推出，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對(duì)尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。
四、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由： 考慮到項(xiàng)目的招商不但要符合公司的總體定位，同時(shí)還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就越少，同時(shí)，及時(shí)還貸將有利于公司信用等級(jí)的提高，對(duì)將來的公司發(fā)展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實(shí)力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達(dá)到自然淘汰的目的。
同時(shí)，根據(jù)‘現(xiàn)金是王’的原則，運(yùn)用對(duì)我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會(huì)使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。 另外，兼顧將來中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。
此方式達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益將在附上的經(jīng)濟(jì)分析內(nèi)容中計(jì)算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。 第四部分：經(jīng)濟(jì)分析 一、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格） 1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬平方米計(jì)算； 2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算； 3、平均租金價(jià)格按每天每平方米9元人民幣計(jì)算； 每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：9元/㎡天 樓層 租金價(jià)格（元/㎡天） 出租面積（㎡） 說明 應(yīng)完成利潤(rùn)額（億元） 六層 未計(jì)算 五層 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*3 1.51963 四層 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180 三層 8.5 20454.3。
3.你好,我朋友有個(gè)商場(chǎng)想出一份商鋪招租策劃方案計(jì)劃書,能不能幫幫
【貴陽(yáng)金陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)】
系列報(bào)告之——
項(xiàng)目招商及營(yíng)銷推廣方案
暨財(cái)務(wù)分析報(bào)告
---------地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)
二零零五年十二月二十二日
目 錄
第一部分 前言 3
第二部分 招商推廣方案 4
一、招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)規(guī)劃 4
二、招商對(duì)象特征分析 6
三、招商總體思路 9
四、招商核心策略 14
五、招商價(jià)格策略 18
六、招商優(yōu)惠條件 21
七、招商實(shí)施計(jì)劃 24
八、招商推廣策略 29
九、宣傳推廣體系 32
十、招商推廣步驟 36
十一、招商管理 40
十二、招商費(fèi)用預(yù)算 46
第三部分 營(yíng)銷推廣方案 47
一、產(chǎn)品策略 47
二、銷售價(jià)格策略 49
三、銷售目標(biāo)客戶定位 57
四、營(yíng)銷推廣策略 59
五、銷售收入分析 88
六、項(xiàng)目整體包裝策略 101
七、項(xiàng)目整合傳播策略 106
八、銷售管理 123
附件一：銷售人員守則 130
附件二：銷售人員儀表及禮儀 136
第四部分 項(xiàng)目B區(qū)財(cái)務(wù)效益概算分析 141
一、項(xiàng)目成本分析 141
二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期設(shè)定 141
三、項(xiàng)目各項(xiàng)成本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 142
1、土地成本與土地成本的支付方式 142
2、項(xiàng)目建安成本 142
3、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 143
4、前期費(fèi)用 143
5、開發(fā)期稅費(fèi) 143
6、銀行成本 143
7、企業(yè)管理費(fèi)用 144
8、不可預(yù)見費(fèi)用 144
四、總成本分析 144
1、項(xiàng)目計(jì)算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù) 144
2、項(xiàng)目成本匯總分析 145
3、成本綜述 145
五、財(cái)務(wù)效益分析 146
1、財(cái)務(wù)效益前提設(shè)定 146
2、財(cái)務(wù)指標(biāo)選取 146
3、銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 146
4、銷售收入預(yù)測(cè) 147
5、項(xiàng)目租金收入計(jì)算 147
6、廣告費(fèi)用預(yù)算 154
7、項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)效益靜態(tài)分析 155
第五部分 結(jié)束語(yǔ)
4.百貨商場(chǎng)招商計(jì)劃書
去百度文庫(kù)，查看完整內(nèi)容> 內(nèi)容來自用戶：億助聯(lián)誠(chéng) 第一章：項(xiàng)目定位一、統(tǒng)一宣傳口徑二、招商定位三、業(yè)態(tài)定位第二章：招商策略一、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)定位策略二、店鋪招商策略三、為企業(yè)度身訂做入駐園區(qū)全面解決方案四、項(xiàng)目宣傳推廣策略五、招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用策略第三章：招商階段、招商目標(biāo)和時(shí)間安排一、階段劃分二、招商目標(biāo)三、時(shí)間安排第四章：組織架構(gòu)一、項(xiàng)目人員招聘二、招商架構(gòu)、招商機(jī)制的建立第五章：招商資料一、招商手冊(cè)（已有）和招商說明書二、租賃合同三、委托經(jīng)營(yíng)合同四、定租確認(rèn)書五、招商委托書六、招商流程表七、招商文案八、退房申請(qǐng)表等九、授權(quán)委托書等第六章：招商方式、目標(biāo)客戶的確定一、招商方式：二、目標(biāo)客戶三、第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建立四、招商政策的制定第七章：宣傳策略一、媒體宣傳推廣計(jì)劃的制定執(zhí)行二、大型主題招商活動(dòng)的策劃執(zhí)行第八章：招商費(fèi)用預(yù)算及租金建議一、招商費(fèi)用二、租金建議方案第九章：招商政策建議方案一、付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況二、“房租高開低收”第十章：附件。
5.商場(chǎng)策劃策劃方案怎么做
大型超市開業(yè)慶典策劃預(yù)案 這是某大型超市開業(yè)慶典的策劃文案，搜集來與大家共享，希望能夠?qū)δ阌袔椭?/p>
轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。 一、超市業(yè)慶典活動(dòng)規(guī)模： 參加人數(shù)100—160位左右，現(xiàn)場(chǎng)布置以產(chǎn)生熱烈隆重的慶典儀式氣氛為基準(zhǔn)，活動(dòng)以產(chǎn)生良好的新聞效應(yīng)，社會(huì)效益為目標(biāo)。
二、超市開業(yè)慶典活動(dòng)場(chǎng)所： xx超市廣場(chǎng) 三、百貨商場(chǎng)開業(yè)慶典活動(dòng)內(nèi)容： xx超市開業(yè)儀式 四、超市開業(yè)慶典舉辦時(shí)間： 2****年**月**日。 五、超市開業(yè)慶典交通食宿安排： 主辦單位負(fù)責(zé)安排好嘉賓接送車輛及宴請(qǐng)場(chǎng)所，而承辦單位負(fù)責(zé)禮儀小姐、軍樂隊(duì)、醒獅隊(duì)、攝影師等的接送工作。
六、百貨商場(chǎng)開業(yè)慶典活動(dòng)物資籌辦： 車輛、請(qǐng)柬、飲水、香檳酒、禮品紀(jì)念品、文具、電源設(shè)備、宣傳品等。 七、超市開業(yè)慶典活動(dòng)的主持人選： 一女、一男（說普通話，青春、時(shí)尚、能制造活躍氣氛） 八、超市開業(yè)慶典嘉賓邀請(qǐng)： 嘉賓邀請(qǐng)，是儀式活動(dòng)工作中極其重要的一環(huán)，為了使儀式活動(dòng)充分發(fā)揮其轟動(dòng)及輿論的積極作用，在邀請(qǐng)嘉賓工作上必須精心選擇對(duì)象，設(shè)計(jì)精美的請(qǐng)柬，盡力邀有知名度人士出席，制造新聞效應(yīng)，提前發(fā)出邀請(qǐng)函（重要嘉賓應(yīng)派專人親自上門邀請(qǐng)）。
嘉賓邀請(qǐng)范圍： 1、政府領(lǐng)導(dǎo)；上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、主管部門負(fù)責(zé)人： 2、辦單位負(fù)責(zé)人： 3、內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)： 4、知名人士、記者： 5、業(yè)主 九、開業(yè)活動(dòng)方案 超市開業(yè)慶典策劃廣告宣傳（建議性、僅供參考）： 根據(jù)“xx超市”的營(yíng)銷戰(zhàn)略及廠—告訴求對(duì)象，通過媒體廣告、禮儀活動(dòng)等形式對(duì)市場(chǎng)作全面的立體式的宣傳，把“xx超市”良好的品牌形象凸現(xiàn)于*****廣大市民眼前，創(chuàng)造出良好的宣傳效應(yīng)，為今后發(fā)展，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略銷路。 廣告內(nèi)容要求： 開業(yè)告示要寫明事由，即“xx超市“開業(yè)慶典儀式在何時(shí)何地舉行，介紹有關(guān)xx超市的建設(shè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)宗旨。
廣告媒體安排 在活動(dòng)前3天即須訂好《*****區(qū)報(bào)》、《****商報(bào)》等的廣告位，并制作好廣告稿件及廣告計(jì)劃書，預(yù)約電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)紙的新聞采編，做好新聞報(bào)道準(zhǔn)備工作，印制好準(zhǔn)備派發(fā)的禮品袋、宣傳資料。 1、報(bào)紙廣告：在《***報(bào)》、《***商報(bào)》、提前訂好廣告位，設(shè)計(jì)精美的展覽宣傳廣告。
2、印制廣告： 宣傳單頁(yè)、禮品袋、…… 十、開業(yè)活動(dòng)方案 超市開業(yè)慶典策劃慶典工作安排： 1、前期準(zhǔn)備階段：2001年1月4日，禮儀公司將“xx”超市開業(yè)策劃草案送公司審閱，就方案做出實(shí)際性的修改。 2、雙方公司就此次活動(dòng)簽訂《合作意向書》，《合作意向書》應(yīng)對(duì)本次活動(dòng)中雙 方的責(zé)任及權(quán)益進(jìn)行說明，同時(shí)應(yīng)說明的有本次活動(dòng)的規(guī)模、舉辦地點(diǎn)等要素。
以便著手安排工作。 3、雙方公司應(yīng)就此次活動(dòng)成立聯(lián)合工作小組，聯(lián)合工作小組應(yīng)當(dāng)于當(dāng)天召開第一次聯(lián)席工作會(huì)。
聯(lián)席會(huì)儀應(yīng)對(duì)近期工作作出明確安排；下午甲乙雙方召開第二次聯(lián)席工作會(huì)對(duì)本次活動(dòng)的規(guī)模、大小、項(xiàng)目設(shè)置做出決定，并做出詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案，簽定正式合同。 4、2***年**月**日，按照項(xiàng)目實(shí)施方案的要求廣告宣傳工作應(yīng)開始運(yùn)作，第一批的軟性廣告宣傳應(yīng)見報(bào)。
十一、開業(yè)活動(dòng)方案 超市開業(yè)慶典策劃制作、實(shí)施階段工作安排： 1、2***年**月**日，聯(lián)合工作小組xx超市有限公司方應(yīng)開始發(fā)送請(qǐng)柬、回執(zhí)，并在三日內(nèi)完成回執(zhí)的回收工作。 2、2***年**月**日，各種活動(dòng)用品（印刷品、禮品等）應(yīng)完成制作、采購(gòu)工作并入庫(kù)指定專人進(jìn)行保管。
3、2***年**月**日，公司方面應(yīng)完成活動(dòng)所需物品的前期制作工作，至 此 公司與相關(guān)協(xié)作單位的確定工作應(yīng)全部完成。 十二、現(xiàn)場(chǎng)布置階段工作安排： 1、2***年**月**日，日月星辰公司開始現(xiàn)場(chǎng)的布置工作，**日一天應(yīng)完成所有條幅、彩旗、燈桿旗的安裝工作。
（物管公司派兩名工作人員配合，確認(rèn)準(zhǔn)確位置） 2、2***年**月**日，開始現(xiàn)場(chǎng)的布置工作，上午：完成主席臺(tái)的搭建及背景牌安裝，下午：3:00完成主會(huì)場(chǎng)簽到處、指示牌、嘉賓座椅、音響的擺設(shè)布置，并協(xié)同xx超市企業(yè)集團(tuán)有關(guān)人員檢查己布置完成的物品。晚上6:00時(shí)前完成充氣龍拱門、高空氣球的布置工作：晚上二12:00前完成花掂、花牌、胸花、胸牌的制作工作。
3、2***年**月**日，上午9:00時(shí)前，公司完成花籃、花牌、盆花的布置，上午10:00完成小氣球的充氣工作。11:00日公司應(yīng)同超市有限公司對(duì)全部環(huán)境布置進(jìn)行全面檢查、驗(yàn)收。
至此全部準(zhǔn)備工作完畢。 十三、開業(yè)活動(dòng)方案 超市開業(yè)慶典策劃活動(dòng)實(shí)施階段工作安排： 1、2****年**月**日，上午7:00日公司工作人員和xx超市有限公司工作人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作：保安人員正式對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全保衛(wèi)。
2、20***年**月**日，上午8:00禮儀小姐、獅隊(duì)、軍樂隊(duì)準(zhǔn)備完畢。 3、2***年**月**日，下午8:30主持人、攝影師、音響師、記者準(zhǔn)備完畢。
***市 4、2****年**月**日，9:00活動(dòng)正式開始。軍樂隊(duì)奏迎賓曲，禮儀小姐迎賓、為嘉賓配戴胸花、協(xié)助簽到。
十四、開業(yè)活動(dòng)方案 超市開業(yè)慶典策劃場(chǎng)景布置 [彩旗] 1、數(shù)量：60面 2、規(guī)格：0.75mXl.5m 3、材料：綢面 4、內(nèi)容：“xx超市隆重開業(yè)”。 5、布置：廣場(chǎng)及道路兩邊插置。
印制精美的彩旗隨風(fēng)飄動(dòng)，喜氣洋洋地迎接每位來賓，能充分體現(xiàn)主辦單位的熱情和歡悅景象，彩旗的數(shù)量能。
6.急求大型商場(chǎng)招租策劃方案
【貴陽(yáng)金陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)】
系列報(bào)告之——
項(xiàng)目招商及營(yíng)銷推廣方案
暨財(cái)務(wù)分析報(bào)告
---------地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)
二零零五年十二月二十二日
目 錄
第一部分 前言 3
第二部分 招商推廣方案 4
一、招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)規(guī)劃 4
二、招商對(duì)象特征分析 6
三、招商總體思路 9
四、招商核心策略 14
五、招商價(jià)格策略 18
六、招商優(yōu)惠條件 21
七、招商實(shí)施計(jì)劃 24
八、招商推廣策略 29
九、宣傳推廣體系 32
十、招商推廣步驟 36
十一、招商管理 40
十二、招商費(fèi)用預(yù)算 46
第三部分 營(yíng)銷推廣方案 47
一、產(chǎn)品策略 47
二、銷售價(jià)格策略 49
三、銷售目標(biāo)客戶定位 57
四、營(yíng)銷推廣策略 59
五、銷售收入分析 88
六、項(xiàng)目整體包裝策略 101
七、項(xiàng)目整合傳播策略 106
八、銷售管理 123
附件一：銷售人員守則 130
附件二：銷售人員儀表及禮儀 136
第四部分 項(xiàng)目B區(qū)財(cái)務(wù)效益概算分析 141
一、項(xiàng)目成本分析 141
二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期設(shè)定 141
三、項(xiàng)目各項(xiàng)成本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 142
1、土地成本與土地成本的支付方式 142
2、項(xiàng)目建安成本 142
3、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 143
4、前期費(fèi)用 143
5、開發(fā)期稅費(fèi) 143
6、銀行成本 143
7、企業(yè)管理費(fèi)用 144
8、不可預(yù)見費(fèi)用 144
四、總成本分析 144
1、項(xiàng)目計(jì)算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù) 144
2、項(xiàng)目成本匯總分析 145
3、成本綜述 145
五、財(cái)務(wù)效益分析 146
1、財(cái)務(wù)效益前提設(shè)定 146
2、財(cái)務(wù)指標(biāo)選取 146
3、銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 146
4、銷售收入預(yù)測(cè) 147
5、項(xiàng)目租金收入計(jì)算 147
6、廣告費(fèi)用預(yù)算 154
7、項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)效益靜態(tài)分析 155
第五部分 結(jié)束語(yǔ)
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7.商場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案有哪些關(guān)鍵點(diǎn)
注意事項(xiàng)營(yíng)銷策劃主要是上客量，上客量是指有購(gòu)買意向的數(shù)量。
它與客流量有區(qū)別，客流量對(duì)商場(chǎng)的效益來說等同于零，只有上客量才會(huì)給商場(chǎng)帶來效益。于是，我們用上客量來考核廣告的效果，在收款發(fā)放市場(chǎng)調(diào)查表。
策劃時(shí)，充分考慮商圈的三個(gè)因素：1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的介入或撤除，會(huì)造成商圈的重復(fù)或縮小；2、城市規(guī)劃的改變；3、對(duì)商品需求的異樣等。新春購(gòu)物節(jié)和夏涼電器展銷活動(dòng)， 二、留人氣 留人氣是人氣指數(shù)在一定時(shí)間內(nèi)不減，形成旺盛的人氣空間。
停留時(shí)間量。是指使每一個(gè)到達(dá)的顧客到店內(nèi)做更長(zhǎng)時(shí)間的停留。
其中有購(gòu)買停留、實(shí)際上的交易時(shí)間。某百貨通過對(duì)營(yíng)業(yè)員的出售知識(shí)的培訓(xùn)，提高員工對(duì)知識(shí)傳授的能力，吸引顧客停留時(shí)間很長(zhǎng)。
某百貨的10個(gè)個(gè)人服務(wù)品牌柜臺(tái)前，往往是圍起一群喜歡聽講解的顧客，還有家電商場(chǎng)營(yíng)業(yè)員的講解，使顧客停留量聚增。當(dāng)一名顧客接受營(yíng)業(yè)員講解內(nèi)容時(shí)，變購(gòu)物動(dòng)機(jī)為購(gòu)物行為，往往帶動(dòng)一批顧客。
創(chuàng)造節(jié)日，在某百貨正門前搞夏季演出共81場(chǎng)。 其中工會(huì)組織組織舉辦了以各商場(chǎng)為單位由員工參與自編自演文藝節(jié)目表演賽，并安排在每周一和周五晚上進(jìn)行演出，員工參賽共表演了25場(chǎng)，有效地吸引了顧客，促進(jìn)了賣場(chǎng)的營(yíng)銷。
購(gòu)買行為。由于每一個(gè)購(gòu)買行為都要花費(fèi)一定的時(shí)間，因此，延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間就意味著更多的交易機(jī)會(huì)，并且，由于顧客在停留的過程中，會(huì)因環(huán)境的刺激引發(fā)購(gòu)買沖動(dòng)，而演變成實(shí)際的購(gòu)買行為，所以，我們?cè)诓邉澊黉N方案時(shí)往往關(guān)注賣區(qū)與賣區(qū)之間的聯(lián)運(yùn)。
例如，買家電商品贈(zèng)超市優(yōu)惠券；買服裝、鞋、針紡品贈(zèng)金店優(yōu)惠券等，有效的延續(xù)了顧客的購(gòu)買行為。 顧客感受。
賣場(chǎng)環(huán)境的舒適度，包括燈火、道具、媒體廣告、POP、DM等以及動(dòng)線的合理設(shè)計(jì)，使顧客減少無意義的閑逛，有利于把注意力集中在促銷的商品上。二樓服裝賣場(chǎng)原來一上中間扶梯，顧客喜歡向兩邊流動(dòng)，中間品牌很少有人光顧。
于是打通中間通道，使客流勻稱流動(dòng)。另外，根據(jù)促銷主題，對(duì)季節(jié)品牌、促銷商品的豐富度、商品價(jià)格的適應(yīng)度等因素構(gòu)成滿足顧客各種感受的滿意度。
三、回人氣 回人氣是指在讓顧客在有限的賣場(chǎng)空間，特有的賣場(chǎng)時(shí)間內(nèi)留下留連忘返感受和深刻印象，為培養(yǎng)成回頭客而做出有效輔墊的服務(wù)。 購(gòu)買量。
營(yíng)銷策劃的最終目的是讓每一個(gè)顧客盡可能地多買走商品，提高客單價(jià)和提袋率。由于顧客的購(gòu)買需求是一定的，我們期望通過營(yíng)銷的努力來提高客單價(jià)和提袋率有一定的難度。
從購(gòu)買欲望變成實(shí)際的購(gòu)買行為有很多可變因素。例如，商品價(jià)格、員工態(tài)度和技巧、促銷力度、實(shí)際商品和顧客想象間的認(rèn)識(shí)差距等。
這里重點(diǎn)是解決買了多少東西問題。某百貨策劃報(bào)告先做策劃預(yù)算，最后落腳在原策劃報(bào)告中的營(yíng)銷量及購(gòu)買量對(duì)接，考核營(yíng)銷效果。
實(shí)際顧客購(gòu)買商品量愈多可能成為回頭客的可能愈大。 顧客滿意。
零售店的綜合服務(wù)水準(zhǔn)決定顧客的滿意度。這也是能否讓顧客成為回頭客的關(guān)鍵成在。
所以，某百貨抓營(yíng)銷不單是做為營(yíng)銷部門抓營(yíng)銷，而每次活動(dòng)都有是各部門整合聯(lián)動(dòng)。例如，顧客投訴記錄的綜合作為用銷售結(jié)構(gòu)分析、商品的銷售量一塊進(jìn)行綜合分析，目的是在使顧客達(dá)到滿意的同時(shí)是要制造出更多的回頭客。
例以下內(nèi)容是某百貨在營(yíng)銷策劃中把三個(gè)要素也可以簡(jiǎn)化成三個(gè)問題：來了多少顧客？逗留多長(zhǎng)時(shí)間？買了多少商品？只有針對(duì)性的策劃，才會(huì)得到實(shí)際效果。 1、廣告要先聲奪人。
某百貨廣告追求是大氣，視聽覺給人新的沖擊力，語(yǔ)言簡(jiǎn)潔、明快、強(qiáng)調(diào)過第一遍過耳目便可記下，統(tǒng)一店內(nèi)，外視覺形象。 3、營(yíng)業(yè)員要結(jié)交朋友。
某百貨要求每一位員工都記住某主席要求的要學(xué)會(huì)與顧客交朋友，要讓顧客因你而來，因你而買，因你而依戀和相信我們。穿品、化妝品營(yíng)業(yè)員每人手中有本通訊錄，只要你在某百貨買下穿品或化妝品就會(huì)留下電話號(hào)碼，來新品會(huì)打電話讓你來挑選，你如果需要其它商品還會(huì)幫你介紹其它賣區(qū)的營(yíng)業(yè)員。
這種服務(wù)穩(wěn)定了部分消費(fèi)群體。個(gè)人見解，僅供參考。
8.大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施
大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施 大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，將解決大量再就業(yè)問題，同時(shí)有力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，招商工作在MALL開發(fā)運(yùn)營(yíng)中占有重要位置，作為國(guó)內(nèi)專業(yè)的商業(yè)管理公司，NEWMALL公司重點(diǎn)研究了國(guó)內(nèi)外招商的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成了自己的招商體系和理念，我們認(rèn)為MALL顧問公司不僅要有一流的專家顧問，而且要具備國(guó)內(nèi)外大商家與品牌供應(yīng)商整合能力。
我們倡導(dǎo)大型購(gòu)物中心與品牌供應(yīng)商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營(yíng)公司不要過分依靠收取供應(yīng)商費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)，而是要依靠一流的營(yíng)銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉(zhuǎn)效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續(xù)發(fā)展的MALL開發(fā)之路。 Shopping mall招商原則開發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，例如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點(diǎn)是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風(fēng)格檔次之間的互補(bǔ)促進(jìn)作用。MALL統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)包含五個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。
這其中“業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)管理與統(tǒng)一招商管理"又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。
第一基本原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。許多發(fā)展商沒有委托專家進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)功能布局，招商過程中發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬佳百貨后僅僅對(duì)建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費(fèi)400多萬，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)顧問費(fèi)用也就是30萬元以內(nèi)。
在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中，NEWMALL商業(yè)管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了中日韓三國(guó)專家共同設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計(jì)技術(shù)引進(jìn)中國(guó)，注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成了國(guó)際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂55:20:25的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購(gòu)物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。
對(duì)于辦公區(qū)域特別集中的shoppingmall，可以加大餐飲比例。第二基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進(jìn)行統(tǒng)一的理念設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)。
招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。第三基本原則：購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。
簡(jiǎn)單地說，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入。第四基本原則：購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。
核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營(yíng)公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，這樣首先可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營(yíng)實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)際名店，采用租賃為主的方式；對(duì)于非國(guó)際名店，盡量以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，萬達(dá)集團(tuán)的濟(jì)南購(gòu)物廣場(chǎng)等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對(duì)步行街商鋪帶動(dòng)作用不大。
核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。
另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。
核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運(yùn)營(yíng)顧問公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運(yùn)營(yíng)顧問公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。
“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)"是購(gòu)物中心特別是MALL購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣氛之作用。
例如深圳華僑城MALL購(gòu)物中心就專門邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國(guó)的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要與購(gòu)物中。
