房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理(房地產(chǎn)會計分錄及賬務(wù)處理?)

1.房地產(chǎn)會計分錄及賬務(wù)處理?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要業(yè)務(wù)有開發(fā)前期、開發(fā)過程、銷售過程等

–––股東投資設(shè)立公司

借：銀行存款

貸：實收資本

–––取得開發(fā)土地

借：開發(fā)成本[相當(dāng)于生產(chǎn)成本科目]

貸：銀行存款、預(yù)付賬款等

–––支付各種前期工程費用（包括向政府部門交的各項規(guī)費）

借：開發(fā)成本

貸：銀行存款

–––支付施工企業(yè)建安工程費用

借：開發(fā)成本

貸：銀行存款、應(yīng)付帳款、預(yù)付賬款等

–––與開發(fā)項目有關(guān)的管理費用，現(xiàn)場管理組織方面的費用，

借：間接費用[相當(dāng)于制造費用科目]

貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付帳款等

–––公司管理部門發(fā)生的費用

借：管理費用

貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等

–––銀行借款利息

（開發(fā)產(chǎn)品完工前）

借：間接費用

貸：銀行存款

（開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)算后）

借：財務(wù)費用

貸：銀行存款

–––開發(fā)間接費按一定比例分?jǐn)偨o各成本對象

借：開發(fā)成本

貸：間接費用

–––完工決算結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：開發(fā)產(chǎn)品[相當(dāng)于產(chǎn)成品科目]

貸：開發(fā)成本

銷售工程、預(yù)收款過程、銷售成本利潤核算等與一般企業(yè)相同。

以上是一般的核算過程，如果有什么具體的問題可以追問

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計賬務(wù)處理流程有哪些?

房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目及帳務(wù)處理：（介紹一些常用的分錄）：（1）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票） 借：應(yīng)收賬款——XX公司或個人 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項 借：應(yīng)收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項時：借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 （2）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法 提取壞賬準(zhǔn)備金 借：管理費用 貸：壞賬準(zhǔn)備 發(fā)生壞賬時 借：壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收賬款 收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準(zhǔn)備 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 （5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款 貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 財務(wù)費用 （3）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單） 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 用銀行存款補付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：銀行存款 ②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款 借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 貸：銀行存款 材料驗收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 用銀行存款補付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：銀行存款 （4）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（5）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等 （6）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（7）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本 （8）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際成本 ①購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單） 借：物資采購——設(shè)備采購 貸：銀行存款 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格） 借：物資采購——設(shè)備采購 貸：采購保管費 采購保管費的計算公式如下：采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費 某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單） 借：庫存設(shè)備 貸：物資采購 ②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)） 借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備到達(dá)驗收入庫 借：物資采購——設(shè)備采購 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款 支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款 ③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單） 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：庫存設(shè)備 銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票） 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：庫存設(shè)備 （9）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。

應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料 （10）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。

如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發(fā)間接費用 貸：低值易耗品 倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費用 貸：低值易耗品 借：采購保管費 貸：待攤費用 （11）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等 企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （12）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售。

3.房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理流程及分錄

一般都是幾年一周期，前幾年開發(fā)，一年賣房子。

開發(fā)時：

土地成本?。òㄍ恋爻鲎尳鹉切?，房屋建造成本啊和工地上的工人工資?。ㄒ话愣疾皇亲约旱墓こ剃犠?，估計沒這個工資，一般應(yīng)該是工程外包，跟施工單位簽合同，最后工程送審，以審定價結(jié)算）都計入開發(fā)成本

借 開發(fā)成本（如果是土地成本，就設(shè)置個2個科目，土地成本）

貸 銀行存款（或者其他）

弄清爽點，到清算的時候，自己方便很多。

以為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會務(wù)費啊，辦公費啊，差旅費啊，還有借款利息什么的，都放開發(fā)間接費用。

會計分錄類似開發(fā)成本

預(yù)售時：

借 銀行存款

貸 預(yù)收賬款-（某某某）

交付時：

確認(rèn)收入

借 預(yù)收賬款

貸 主營業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本：

在銷售差不多的時候（大概90%以上，反正差不多就是了，具體有什么文件要百分之幾規(guī)定我印象中沒有）

將開發(fā)成本和開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入成本

其他的，該清算就清算了吧。

附件一條，因為現(xiàn)在可能會存在個人借款給房地產(chǎn)公司：

借 銀行存款

貸 其他應(yīng)付款

擴展資料：

會計分錄分為簡單分錄和復(fù)合分錄兩種。簡單分錄也稱“單項分錄”。是指以一個帳戶的借方和另一個帳戶的貸方相對應(yīng)的會計分錄。復(fù)合分錄亦稱“多項分錄”。是指以一個帳戶的借方與幾個帳戶的貸方，或者以一個帳戶的貸方與幾個帳戶的借方相對應(yīng)的會計分錄。

為了保證帳戶對應(yīng)關(guān)系的正確、清晰、便于了解經(jīng)濟業(yè)務(wù)的內(nèi)容，會計分錄必須嚴(yán)格掌握一借多貸或一貸多借的基本原則，不允許多借多貸。

層析法

層析法是指將事物的發(fā)展過程劃分為若干個階段和層次，逐層遞進(jìn)分析，從而最終得出結(jié)果的一種解決問題的方法。利用層析法進(jìn)行編制會計分錄教學(xué)直觀、清晰，能夠取得理想的教學(xué)效果，其步驟如下：

1、分析列出經(jīng)濟業(yè)務(wù)中所涉及的會計科目。

2、分析會計科目的性質(zhì)，如資產(chǎn)類科目、負(fù)債類科目等。

3、分析各會計科目的金額增減變動情況。

4、根據(jù)步驟2、3結(jié)合各類賬戶的借貸方所反映的經(jīng)濟內(nèi)容（增加或減少），來判斷會計科目的方向。

5、根據(jù)有借必有貸，借貸必相等的記賬規(guī)則，編制會計分錄。

此種方法對于學(xué)生能夠準(zhǔn)確知道會計業(yè)務(wù)所涉及的會計科目非常有效，并且較適用于單個會計分錄的編制。

業(yè)務(wù)鏈法

所謂業(yè)務(wù)鏈法就是指根據(jù)會計業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序，組成一條連續(xù)的業(yè)務(wù)鏈，前后業(yè)務(wù)之間會計分錄之間存在的一種相連的關(guān)系進(jìn)行會計分錄的編制。

此種方法對于連續(xù)性的經(jīng)濟業(yè)務(wù)比較有效，特別是針對于容易搞錯記賬方向效果更加明顯。

記賬規(guī)則法

所謂記賬規(guī)則法就是指利用記賬規(guī)則“有借必有貸，借貸必相等”進(jìn)行編制會計分錄。

參考資料：搜狗百科-會計分錄

4.房地產(chǎn)需要用到的會計分錄

1、房地產(chǎn)建設(shè)：

借：在建工程

貸：銀行存款

原材料

2、房地產(chǎn)開發(fā)：

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：在建工程

3、房地產(chǎn)出售：

借：銀行存款

貸：開發(fā)產(chǎn)品

4、房地產(chǎn)租賃：

借：投資性房地產(chǎn)

貸：開發(fā)產(chǎn)品

擴展資料：

依據(jù)《會計準(zhǔn)則-投資性房地產(chǎn)》關(guān)于計量確認(rèn)的規(guī)定：

第七條 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。

（一）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

（三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定確定。

第八條 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。

參考資料來源：搜狗百科-投資性房地產(chǎn)

5.房地產(chǎn)會計分錄

7、付建設(shè)工程市政設(shè)施配套費：應(yīng)該：借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-**工程-基礎(chǔ)設(shè)置費貸：銀行存款8、付售樓模型款借：應(yīng)付賬款--**公司貸：銀行存款收到發(fā)票時：借；銷售費用--其他貸：應(yīng)付賬款--**公司11、付臨時接電費：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本--**工程—基礎(chǔ)設(shè)施費貸：銀行存款注：基礎(chǔ)設(shè)施費核算：道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等。

12、安裝水表、電表所支付的費用：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—基礎(chǔ)設(shè)施費貸：銀行存款13、付工地水電費時：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—其他費用貸：銀行存款（現(xiàn)金）14、購買工程用的電纜等材料：借；庫存材料（庫存設(shè)備）貸：銀行存款（現(xiàn)金）領(lǐng)用時：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—建安費貸：庫存材料（庫存設(shè)備）16、購買工地鐵門：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—其他費用貸：現(xiàn)金17、房屋技術(shù)資料及曬圖費：借：開發(fā)成本--前期工程費或其他貸：現(xiàn)金18、支付銷售樓部員工工資、成本核算人員、工程師，管理人員工資借：現(xiàn)金貸：銀行存款貸：應(yīng)付職工薪酬貸：現(xiàn)金借：銷售費用—售樓小姐工資，售樓經(jīng)理工資管理費用—成本核算人員，工程師等人員工資管理費用—工資貸：應(yīng)付職工薪酬注：開發(fā)間接費可以不設(shè)置，直接記入相關(guān)的成本費用中。2008-09-2311:39補充問題1、工地用的水費現(xiàn)在是由我們公司自己交的，該如何做分錄呢，你公司交付的工地水電費，也要計入“開發(fā)成本”科目。

2、以上你們沒有提到的分錄是不是都做對了，開發(fā)成本是用三欄式的賬頁還是用費用的多欄式賬頁？（1）以上沒有提到的分錄，是對的。（2）開發(fā)成本一般常用“多欄式”賬頁。

也可以使用“三欄式”帳頁。

6.房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理流程及分錄

一般都是幾年一周期，前幾年開發(fā)，一年賣房子。

開發(fā)時：土地成本啊（包括土地出讓金那些），房屋建造成本啊和工地上的工人工資啊（一般都不是自己的工程隊做，估計沒這個工資，一般應(yīng)該是工程外包，跟施工單位簽合同，最后工程送審，以審定價結(jié)算）都計入開發(fā)成本借 開發(fā)成本（如果是土地成本，就設(shè)置個2個科目，土地成本）貸 銀行存款（或者其他）弄清爽點，到清算的時候，自己方便很多。以為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會務(wù)費啊，辦公費啊，差旅費啊，還有借款利息什么的，都放開發(fā)間接費用。

會計分錄類似開發(fā)成本預(yù)售時：借 銀行存款貸 預(yù)收賬款-（某某某）交付時：確認(rèn)收入借 預(yù)收賬款貸 主營業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本：在銷售差不多的時候（大概90%以上，反正差不多就是了，具體有什么文件要百分之幾規(guī)定我印象中沒有）將開發(fā)成本和開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入成本其他的，該清算就清算了吧。附件一條，因為現(xiàn)在可能會存在個人借款給房地產(chǎn)公司：借 銀行存款貸 其他應(yīng)付款不知道對你有沒有幫助。

7.房地產(chǎn)會計分錄

開發(fā)時土地成本，房屋建造成本和工地上的工人工資都計入開發(fā)成本。

借：開發(fā)成本（土地成本設(shè)置個2個科目），

貸：銀行存款（或者其他）。

為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會務(wù)費，辦公費，差旅費，借款利息等放開發(fā)間接費用，會計分錄類似開發(fā)成本。預(yù)售時：

借：銀行存款，

貸：預(yù)收賬款-（某某某）。

交付時確認(rèn)收入：

借：預(yù)收賬款，

貸：主營業(yè)務(wù)收入。

在銷售差不多的時候（大概90%以上）將開發(fā)成本和開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入成本。

借：銀行存款，

貸：其他應(yīng)付款。

8.誰有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的會計科目及相關(guān)賬務(wù)處理知識

房地產(chǎn)會計--不同模式售樓部的會計與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)為了擴大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的，一般都會在不同區(qū)域設(shè)立售樓部、樣板房以及其他項目營銷設(shè)施。

房地產(chǎn)企業(yè)的營銷設(shè)施應(yīng)用模式不同，相關(guān)會計處理、稅務(wù)處理也有不同。結(jié)合國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）相關(guān)規(guī)定，筆者對房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營銷設(shè)施模式下的會計和稅務(wù)處理進(jìn)行分析。

項目營銷設(shè)施的應(yīng)用模式 房地產(chǎn)企業(yè)的項目營銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點，可以分為以下4種模式： 1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設(shè)施使用，項目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。 2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設(shè)施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設(shè)施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設(shè)施臨時使用；項目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。 4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點，項目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項目使用或出租、銷售處理。

不同情形下的會計處理 1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設(shè)施的會計處理。 根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，計入開發(fā)間接費用核算的營銷設(shè)施建造費，包括項目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施的建造費用。

將樓宇之內(nèi)的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費用核算。 例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

（1）建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發(fā)成本”，對于裝飾、裝修的費用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開發(fā)成本”，反之，則計入“開發(fā)間接費用”核算。 （2）“開發(fā)間接費用”歸集的成本費用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”科目。

（3）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗收時，從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。 （4）當(dāng)樣板間銷售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。

（5）當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。 （6）當(dāng)樣板間未來出租時，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

“開發(fā)間接費用”應(yīng)當(dāng)按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條的規(guī)定，對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定。 另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發(fā)[2009]31號文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設(shè)施使用的會計處理。 作為售樓部、樣板間使用的臨時設(shè)施，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費用在“在建工程”科目核算。

完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，直接計入“開發(fā)間接費用”核算。 3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設(shè)施臨時使用的會計處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時建筑作為營銷設(shè)施之外，比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會所、物業(yè)場所在銷售階段作為項目的營銷設(shè)施使用。這種類型的營銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)確定的，即便臨時作為項目營銷設(shè)施使用，也不可以直接計入“開發(fā)間接費用”核算，而需要根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條的規(guī)定處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。

除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B項目小區(qū)中心位置，按照規(guī)劃建造會所一座，裝修后暫時作為售樓部使用。

售樓部利用會所作為。

9.房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)處理流程（要詳細(xì)的）

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的發(fā)生的所有開發(fā)費用都在“開發(fā)成本”下核算。開發(fā)成本下一般設(shè)置以下明細(xì)科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用這幾個明細(xì)核算跟商品房開發(fā)有關(guān)的所有費用支出。

取得的借款在其他應(yīng)付款按單位明細(xì)核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發(fā)間接費中。

一般房地產(chǎn)投入資本達(dá)到總投資的一定比例就可以預(yù)售商品房了，而預(yù)售的房款在預(yù)收賬款里核算。在客戶用預(yù)收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票的時候，把從預(yù)收賬款中的收入結(jié)轉(zhuǎn)計入銷售收入，同時把比例從開發(fā)成本中結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，還有把應(yīng)交稅金中借方預(yù)繳的稅金一并結(jié)轉(zhuǎn)到銷售稅金及附加。

房開企業(yè)是按預(yù)收賬款和銷售收入預(yù)繳所有的稅金（營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）的，等整個開發(fā)項目完成以后，在做土地值稅和企業(yè)所得稅的項目匯算清繳的。