劃撥土地計(jì)入哪個(gè)(劃撥土地如何作為固定資產(chǎn)入賬)

1.劃撥土地如何作為固定資產(chǎn)入賬

在新準(zhǔn)則下對(duì)于無(wú)償取得的土地使用權(quán)，按公允價(jià)值入賬。

如有相關(guān)憑證，該憑證所列明金額與公允價(jià)值差額不大可以按該憑證所列金額入賬。如沒(méi)有注明價(jià)值或注明價(jià)值與公允價(jià)值差異較大、但有活躍市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有確鑿證據(jù)表明的同類(lèi)或類(lèi)似資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作為公允價(jià)值。

對(duì)于公允價(jià)值不能可靠取得的，按名義價(jià)格計(jì)量。取得時(shí)會(huì)計(jì)處理：借：無(wú)形資產(chǎn)貸：遞延收益在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分?jǐn)傔f延收益，計(jì)入當(dāng)期收益。

以名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，在取得時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。支付的土地征用費(fèi)及遷移補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)，如是正常施工所必須程序，那么應(yīng)計(jì)到該項(xiàng)資產(chǎn)的成本中。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其取得的土地使用權(quán)不能計(jì)到"無(wú)形資產(chǎn)"科目中，而應(yīng)計(jì)到"開(kāi)發(fā)成本"科目。擴(kuò)展資料第一，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。

這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)。二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。

第二，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無(wú)償取得的土地使用權(quán).這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征。一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)；二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)模簿褪钦f(shuō)無(wú)須繳納任何費(fèi)用，支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。

參考資料來(lái)源：百度百科-固定資產(chǎn)。

2.無(wú)償劃撥土地需入賬嗎?

我國(guó)目前仍有許多企業(yè)擁有的土地使用權(quán)是原來(lái)通過(guò)行政無(wú)償劃撥方式取得的，而且這部分土地使用權(quán)長(zhǎng)期游離于企業(yè)賬外。

隨著土地使用權(quán)價(jià)值的與日俱增，對(duì)土地使用權(quán)規(guī)范核算的問(wèn)題愈加受到重視。許多財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，如果不將無(wú)償劃撥的土地使用權(quán)列入賬內(nèi)作為無(wú)形資產(chǎn)核算，則造成事實(shí)上屬于企業(yè)的資產(chǎn)（權(quán)益）游離于賬外，有違會(huì)計(jì)核算全面真實(shí)反映企業(yè)資產(chǎn)和權(quán)益的基本原則，而且計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)后還可以按規(guī)定攤銷(xiāo)計(jì)入成本，可謂一舉兩得。

在新準(zhǔn)則下對(duì)于無(wú)償取得的土地使用權(quán)，按公允價(jià)值入賬。如有相關(guān)憑證，該憑證所列明金額與公允價(jià)值差額不大可以按該憑證所列金額入賬。如沒(méi)有注明價(jià)值或注明價(jià)值與公允價(jià)值差異較大、但有活躍市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有確鑿證據(jù)表明的同類(lèi)或類(lèi)似資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作為公允價(jià)值。對(duì)于公允價(jià)值不能可靠取得的，按名義價(jià)格計(jì)量。

取得時(shí)會(huì)計(jì)處理：

借：無(wú)形資產(chǎn)

貸：遞延收益

在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分?jǐn)傔f延收益，計(jì)入當(dāng)期收益。以名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，在取得時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

支付的土地征用費(fèi)及遷移補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)，如是正常施工所必須程序，那么應(yīng)計(jì)到該項(xiàng)資產(chǎn)的成本中。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其取得的土地使用權(quán)不能計(jì)到“無(wú)形資產(chǎn)”科目中，而應(yīng)計(jì)到“開(kāi)發(fā)成本”科目。

3.無(wú)償劃撥土地需入賬嗎

王宏 張利娟 李寧 企業(yè)取得的土地使用權(quán)屬于以前無(wú)償劃撥，能否將其作為無(wú)形資產(chǎn)入賬并攤銷(xiāo)計(jì)入成本再稅前扣除呢？這是不少企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行此類(lèi)業(yè)務(wù)賬務(wù)處理時(shí)遇到的問(wèn)題。

我國(guó)目前仍有許多企業(yè)擁有的土地使用權(quán)是原來(lái)通過(guò)行政無(wú)償劃撥方式取得的，而且這部分土地使用權(quán)長(zhǎng)期游離于企業(yè)賬外。隨著土地使用權(quán)價(jià)值的與日俱增，對(duì)土地使用權(quán)規(guī)范核算的問(wèn)題愈加受到重視。

許多財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，如果不將無(wú)償劃撥的土地使用權(quán)列入賬內(nèi)作為無(wú)形資產(chǎn)核算，則造成事實(shí)上屬于企業(yè)的資產(chǎn)（權(quán)益）游離于賬外，有違會(huì)計(jì)核算全面真實(shí)反映企業(yè)資產(chǎn)和權(quán)益的基本原則，而且計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)后還可以按規(guī)定攤銷(xiāo)計(jì)入成本，可謂一舉兩得。由于《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)此問(wèn)題沒(méi)有明確，一些企業(yè)出于各自的目的，聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)將土地使用權(quán)評(píng)估后作為無(wú)形資產(chǎn)入賬。

我認(rèn)為，對(duì)企業(yè)由于歷史原因形成的土地使用權(quán)游離賬外的問(wèn)題，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度雖然沒(méi)有明確如何進(jìn)行規(guī)范的賬務(wù)處理，但《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則———無(wú)形資產(chǎn)》對(duì)此類(lèi)土地使用權(quán)作了較為明確的規(guī)定，即如果企業(yè)的土地使用權(quán)原先未入賬，應(yīng)先按繳納的土地出讓金將土地使用權(quán)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。稅法對(duì)企業(yè)評(píng)估增值的規(guī)定是，如果按評(píng)估增值調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值并據(jù)此計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)的，除非稅法有明確規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。

由此可見(jiàn)，企業(yè)在一般情形下，不可以隨便將土地使用權(quán)評(píng)估入賬，不得按照評(píng)估價(jià)值在稅前計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。 盡管企業(yè)可以按照國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行清產(chǎn)核資、股份制或其他類(lèi)型的改造、改組，并根據(jù)評(píng)估價(jià)值調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值（包括增值和損失），但稅法明確規(guī)定，確認(rèn)有關(guān)評(píng)估資產(chǎn)計(jì)稅成本的仍然必須是企業(yè)取得資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際成本，如果不是，即使企業(yè)將有關(guān)資產(chǎn)按照評(píng)估值計(jì)入賬內(nèi)并對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了稅前扣除，也必須按照實(shí)際成本進(jìn)行納稅調(diào)整。

對(duì)于評(píng)估入賬的土地使用權(quán)而言，就是企業(yè)實(shí)際支付的土地出讓金（或征地費(fèi)），所以，如果企業(yè)對(duì)原先擁有的無(wú)償劃撥的土地使用權(quán)有自用以外的其他用途時(shí)（如合作建房、轉(zhuǎn)讓、合資投資等），必須在先到國(guó)土管理部門(mén)繳納土地出讓金，并按照繳納的土地出讓金將土地使用權(quán)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)后，才可以據(jù)此進(jìn)行正常的會(huì)計(jì)處理和稅前扣除。 需要說(shuō)明的是，一些企業(yè)為了擴(kuò)大企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模或出于其他目的，往往“虛晃一槍”，如以需要用土地使用權(quán)投資或以吸收投資為由將土地使用權(quán)評(píng)估入賬甚至在稅前攤銷(xiāo)，當(dāng)問(wèn)及有關(guān)投資事項(xiàng)時(shí)，再以投資沒(méi)有成功為托辭而搪塞，而土地使用權(quán)卻在不經(jīng)意間“名正言順”地享受了“稅前扣除”的待遇，這是嚴(yán)重違反會(huì)計(jì)制度和稅法的行為。

4.政府對(duì)國(guó)有獨(dú)資公司無(wú)償劃撥土地,賬務(wù)如何處理

某國(guó)有獨(dú)資公司，政府無(wú)償劃撥一塊土地，類(lèi)型--劃撥，請(qǐng)問(wèn)，企業(yè)取得的政府無(wú)償劃撥的土地是否可以評(píng)估作價(jià)先計(jì)入遞延收益，后轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)外收入？（假若是作為評(píng)估作價(jià)先計(jì)入遞延收益，但無(wú)償劃撥的土地又不提折舊，所以又不知道遞延收益按多少年轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)外收入？）還是作為政府對(duì)企業(yè)的投資？還是以名義金額入賬？ 個(gè)人理解：要了解（1）無(wú)償劃撥的原因是什么；（2）政府在劃撥該土地的批文中對(duì)此項(xiàng)投入的性質(zhì)是如何表述的，是否可以排除系資本性投入的可能。

但是需要注意的是：在目前的工商管理規(guī)定中，劃撥土地因不能轉(zhuǎn)讓而不能作為出資。

5.問(wèn)：國(guó)家劃撥土地合作建房,如何進(jìn)行賬務(wù)處理

國(guó)有企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分國(guó)撥土地使用權(quán)為代價(jià)，不需要再作價(jià)格調(diào)整，具體的交換方式也有以下兩種，貸記 “資本公積”；“營(yíng)業(yè)外收入”增加，借記“營(yíng)業(yè)外支出”，出地一方的國(guó)有企業(yè)主要有以下賬戶(hù)發(fā)生變動(dòng)：國(guó)家所有者權(quán)益“資本公積”增加，金額為土地的評(píng)估價(jià)；“固定資產(chǎn)——房屋建筑物”增加，金額為房屋的合理售價(jià)。

有人認(rèn)為出地方和出資方收入確認(rèn)的時(shí)間都是在房屋建成移交時(shí)，同時(shí)借記“營(yíng)業(yè)外支出”貸記“無(wú)形資產(chǎn)”，并按照評(píng)估值增加資本公積。在國(guó)有企業(yè)簽訂以交換國(guó)撥土地?fù)Q取部分房屋所有權(quán)合同時(shí)，出地一方在土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)的當(dāng)天，出資方按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅：轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售土地和商品房，應(yīng)先經(jīng)國(guó)家國(guó)資管理部門(mén)批準(zhǔn)的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)土地評(píng)估后。

在這一合作過(guò)程中，國(guó)有企業(yè)以交換國(guó)撥土地?fù)Q取部分房屋所有權(quán)賬務(wù)處理及確認(rèn)納稅時(shí)間及營(yíng)業(yè)額的問(wèn)題。 大中型國(guó)有企業(yè)因成立時(shí)間較早，土地多為國(guó)家無(wú)償劃撥答：合作建房的方式一般有兩種。

（根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第三十九條：由于出售，按照土地評(píng)估價(jià)值，借記“無(wú)形資產(chǎn)”，轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外支出”借方，賬面不反映其價(jià)值，不計(jì)提折舊。現(xiàn)在的會(huì)計(jì)制度規(guī)定，只有在企業(yè)改制、土地投資，合作建房。

在此討論的是第一種交換方式中的第一種情況，金額為土地的評(píng)估價(jià)加上相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、建安成本、管理費(fèi)用等所有工程造價(jià)，但不含地價(jià)），乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)； （二）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)，在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”，換取部分土地使用權(quán)，如果沒(méi)有上述價(jià)格，就要按照決算價(jià)套用上述公式進(jìn)行調(diào)整。

（預(yù)算價(jià)及決算價(jià)應(yīng)含前期費(fèi)用，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交、已將發(fā)票賬單提交買(mǎi)主時(shí)，作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)： （一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，因房屋若干年以后才能建成，所以；“營(yíng)業(yè)外支出”增加。在作收入的同時(shí)計(jì)提營(yíng)業(yè)稅及附加。

房屋建成移交使用后，按照決算價(jià)調(diào)整“應(yīng)收賬款”及“營(yíng)業(yè)外收入”金額，并借記“固定資產(chǎn)——房屋建筑物”：第一種方式是純粹“以物易物”，及雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方均擁有部分房屋的所有權(quán)、“其他應(yīng)繳款——教育費(fèi)附加”；最后將“無(wú)形資產(chǎn)”價(jià)值由借方轉(zhuǎn)出，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為、轉(zhuǎn)讓等情況出現(xiàn)時(shí)，才對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估。 如果合同中約定房屋建成后在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)前辦理土地過(guò)戶(hù)手續(xù)。

第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)、報(bào)廢或者毀損等原因而發(fā)生的固定資產(chǎn)清理凈損益，計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)外收支。）營(yíng)業(yè)外收入及應(yīng)收賬款的價(jià)值先根據(jù)房屋的預(yù)算價(jià)加上合理利潤(rùn)加上營(yíng)業(yè)稅后的價(jià)格，或者按出資方最近時(shí)期銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定、“應(yīng)繳稅金——應(yīng)繳城建稅”，因房屋已建成，所以出地一方在土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)的當(dāng)天，應(yīng)借記“應(yīng)收賬款”，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”，同時(shí)借記“營(yíng)業(yè)外支出”，貸記“無(wú)形資產(chǎn)”，貸記“應(yīng)繳稅金——應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅”，按照出地方和出錢(qián)方的房屋分成比例暫估入賬。

公式為：預(yù)算價(jià)*（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）*（出地方的比例或出錢(qián)方的比例）。房屋過(guò)戶(hù)后“營(yíng)業(yè)外收入”首先按照出資方當(dāng)月銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物，乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅。

根據(jù)這一規(guī)定，出地一方的國(guó)有企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)間為土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)的當(dāng)天，出資一方確認(rèn)收入的時(shí)間為房屋建成移交給出地方的當(dāng)天。 如果合同中約定合同生效后土地即辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，就要按照決算價(jià)套用上述公式作為收入入賬，貸記“應(yīng)收賬款”。

由此可見(jiàn)，在聯(lián)建過(guò)程中，應(yīng)借記“應(yīng)收賬款”，同時(shí)也是相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，這是錯(cuò)誤的。根據(jù)房地產(chǎn)方面的財(cái)務(wù)制度規(guī)定，金額也為房屋的合理售價(jià)。

營(yíng)業(yè)外收入及應(yīng)收賬款的價(jià)值就可以直接按照出資方當(dāng)月銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定，或者按出資方最近時(shí)期銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定，如果沒(méi)有上述價(jià)格。