扣點簡單合同范本(關于扣點的談判技巧)
扣點簡單合同范本
扣點簡單合同范本
隨著廣大人民群眾法律意識的普遍提高，合同對我們的約束力越來越不可忽視，簽訂合同也是避免爭端的最好方式之一。那么我們擬定合同的時候需要注意什么問題呢？下面是小編幫大家整理的扣點簡單合同范本，希望能夠幫助到大家。
甲方：
乙方：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其相關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就乙方使用甲方場地（柜臺）事宜，本著平等、互利、自愿的原則，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本合同，以資雙方共同遵照執(zhí)行。
本合同所約定的經(jīng)營方式為按甲方統(tǒng)一部署、統(tǒng)一的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式在甲方統(tǒng)一管理下乙方按本合同約定的范圍經(jīng)營，由甲方提供場地、相關公共設施和能源的使用權，乙方提供商品及銷售服務、經(jīng)營人員、設備設施，甲方按乙方的銷售額收取相關場地（柜臺）使用費用，乙方自負盈虧的經(jīng)營方式。
第一章：經(jīng)營方式及經(jīng)營項目
一、乙方經(jīng)營場地位于購物中心 層 號商鋪，建筑面積約 平方米，具體位置如附件平面圖所示。
二、乙方經(jīng)營范圍僅限于經(jīng)營 品牌， 商品。在乙方的經(jīng)營范圍內，如因乙方經(jīng)營品種不齊影響銷售業(yè)績或專柜形象，經(jīng)甲方要求乙方仍不補貨的，甲方可提前解除合同。乙方如需變更經(jīng)營許可項目和內容時，必須以書面形式先向甲方提出申請，得到甲方認可后，方可變更。
三、場地（柜臺）使用期限：自 年 月 日起至 年 月 日止。
四、合同簽訂當日，乙方向甲方交納合同保證金人民幣 元（除本合同另有約定外，雙方合同關系終止后，在乙方結清全部欠款的前提下，甲方應無息全額退還該保證金）。
五、乙方每月銷售目標不低于：（單位：萬元）
原：若乙方累計3個月達不到銷售目標或累計三個月銷售處于該品類的末三位，甲方有權對乙方的面積或位置進行調整直至清退。
修改后： 若乙方累計3個月達不到銷售目標或累計三個月銷售處于該品類的末三位，甲方有權要求乙方對經(jīng)營的品牌項目進行整改，如整改后兩個內仍達不到銷售目標的，甲方有權對乙方的面積或位置進行調整直至清退。
第二章：結算方式及要求
一、甲方從乙方專柜每月實際銷售額中收取 ％作為場地（柜臺）使用費。甲方向乙方提供統(tǒng)一的經(jīng)營用品，如銷售小票、價格牌、特價車、廣告牌等，按乙方領用數(shù)量另行計算，費用由乙方承擔。以上費用及乙方根據(jù)本合同其他條款應向甲方支付的各項費用、違約金、賠償金等各種款項均可從乙方當月銷售款中先行扣除或結款時以乙方現(xiàn)金或支票交納。
二、甲方以支票的方式支付乙方銷售貨款，各付各稅。如因稅務引起的相關責任，由雙方各自承擔。結算時間：每月結算 次，每月 為結算日（如遇節(jié)假日則順延），結算上一期的銷售貨款。
三、顧客使用信用卡消費產(chǎn)生的銷售額，該手續(xù)費（按照當時銀行標準收?。┯梢曳匠袚追接诿總€結算期結算時在乙方銷售額中扣除。
四、乙方經(jīng)營場地內之自備設施需甲方維修時，其費用由乙方按甲方標準事先支付。
五、乙方須向甲方或甲方委托的物業(yè)管理公司交納人民幣 元作為水電周轉金，合同期滿乙方如無違約，并已繳清一切應繳費用后十個工作日內將水電周轉金無息退還給乙方。乙方場地（柜臺）配備獨立水、電表，乙方租賃期間內所使用水電，按表計量實際使用量收取費用，具體的收費標準按國家供水、供電標準執(zhí)行，另乙方需分攤供電損耗費。乙方當月使用的水電費在下月第一期的銷售貨款中扣除。
六、乙方營業(yè)額不足以支付應付費用的時候，必須在下一期結算貨款中扣除或向甲方補足。逾期每天須支付月綜合服務費金額2%的違約金給甲方，如超過兩個月不補足應繳費用，則視乙方違約，合同即時終止，甲方有權沒收乙方所支付的所有保證金，并立即收回店鋪的經(jīng)營權，乙方不得表異議。
第三章：雙方的責任與義務
一、甲方責任與義務
1． 甲方為乙方提供商場的日常管理及正常經(jīng)營的條件。甲方保證提供給乙方的經(jīng)營場地甲方均擁有合法的使用權，若因經(jīng)營場地在使用過程中出現(xiàn)的任何糾紛與乙方無關，由甲方負責。
2． 甲方負責保持商業(yè)中心之公共建筑物及其附屬設施、設備良好及與其有關的維修保養(yǎng)，并辦理相應保險。
3． 甲方負責統(tǒng)一制作商場的宣傳廣告及美工工作，相關費用由雙方協(xié)商。乙方單獨的宣傳推廣方案需報甲方審批。
4． 甲方對乙方在商鋪內合法守章的經(jīng)營管理活動不得進行干涉。
5． 甲方擁有重新命名該商業(yè)中心和在任何時候改變、替換或取代原有名稱的權利，而無須對乙方作出任何補償，且并不因此構成本合同的終止或合同條件的改變。但甲方在行使該項權利時，應提前通知乙方。
6． 甲方負責提供 KW電源負荷給乙方使用，保證整個商場正常用水用電（如屬上級主管部門因需而停水、停電應及時通知乙方）。
7． 甲方可協(xié)助乙方辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務登記、代收工商、稅費等手續(xù)，所需的費用由乙方負責。
8． 甲方負責檢查、督促乙方做好安全保衛(wèi)、設備維護、檢修和消防、環(huán)保工作。
10。 甲方有權根據(jù)自身的'經(jīng)營理念、形象、模式和流程制定全體經(jīng)營者均應遵守的制度、規(guī)范和流程，乙方應予遵守。但如所公布執(zhí)行的規(guī)章制度等與本合同內容相抵觸的，則以本合同條款為準。
11。下列事項非甲方及其雇員的過失或故意所致，甲方無須對乙方承擔責任。
（1）該商鋪任何部分被損壞或因水滿溢流，或溝渠滿溢，或甲方在該商鋪內所設之固定裝置與設備被損壞而造成乙方或其他人的人身、財產(chǎn)的傷害及損失。
（2）該商鋪由于水、電和煤氣供應上的故障、泄漏、爆炸及停止使用而造成的損害或損失。
二、乙方責任與義務
1． 商品及資信管理
（1）價格管理：乙方在第一章第二條規(guī)定范圍內合法經(jīng)營并接受甲方質量監(jiān)督和物價管理，價格調整或打折應提前三天書面通知甲方備案，經(jīng)甲方營運負責人書面同意后方可執(zhí)行。乙方經(jīng)營的同一商品價格不得高于同一地區(qū)同一商品及專柜商品的零售價格，否則乙方應按差額的10倍向甲方支付違約金。乙方須按本合同約定之經(jīng)營范圍確保專柜貨源充足，商品新穎，優(yōu)先供應緊俏商品和新商品。
（2）新品管理：乙方增加新品種應按甲方有關管理規(guī)定執(zhí)行。在經(jīng)營中，甲方如因商場的實際情況，對乙方提出商品更換的意見，乙方須配合并作出相應調整。專柜之間經(jīng)營品種出現(xiàn)沖突或發(fā)生糾紛時，爭議各方應接受甲方的協(xié)調或甲方主持的調解。
（3）質量管理：乙方商品的質量須符合《中華人民共和國產(chǎn)品質量法》及其它相關法律法規(guī)的規(guī)定。如屬商品本身質量問題，由乙方負責處理。乙方承諾不銷售假冒偽劣商品， 若有違反，經(jīng)國家技術監(jiān)督、工商等政府部門查實，乙方除承擔國家法律法規(guī)規(guī)定的責任外，甲方有權按該假冒偽劣商品零售總值的二倍至五倍向乙方收取違約金，并可以解除本合同及追究由此對甲方所造成的全部經(jīng)濟損失。如因乙方出售的商品或提供的服務引起消費者或任何其他第三方的投訴、索賠、訴訟等事宜，乙方有責任解決爭議，以維護甲乙雙方的商譽，乙方除承擔因上述事宜而產(chǎn)生的全部法律責任并賠償甲方為此所遭受到的全部損失外，還應按引起爭議商品價格的二倍至五倍向甲方支付違約金。
（4）品牌管理：乙方不得經(jīng)營本合同規(guī)定品牌以外的其他商品，如有違反，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)當違約責任處理，甲方有權對乙方商鋪進行清退，并有權沒收乙方所交納的所有保證金，乙方不得表異議。
（5）乙方應保證所有在甲方銷售的商品不會侵犯任何商標、專利、外觀設計等知識產(chǎn)權，并自行承擔因上述侵權行為所引發(fā)的一切后果及費用，并向甲方支付侵權行為所涉商品價值二倍至五倍的違約金。
（6）乙方應按甲方要求提供企業(yè)和商品的以下證照、單據(jù)和證明文件，若因乙方提供的證明文件無效、失效或假冒，所引起的一切后果由乙方承擔。
1、國內企業(yè)需提供有效營業(yè)執(zhí)照，國外企業(yè)需提供中國政府的有效開業(yè)登記證明；
2、企業(yè)稅務登記證；
3、企業(yè)法人代碼證書；
4、企業(yè)增值稅一般納稅人資格申請認定表或年檢證明；
乙方應提供的商品資信文件有：
1、商品的注冊商標證及質量檢驗證、執(zhí)行標準；
2、代理商需持有的有效代理資格證明或授權代理的協(xié)議；
3、進口產(chǎn)品需具備海關稅單，商檢證，衛(wèi)檢證明等完整的進口手續(xù)文件；
4、如乙方以自身名義經(jīng)銷，應以本合同項下聯(lián)營場地為營業(yè)地注冊分支機構，領取營業(yè)執(zhí)照。
（7）乙方應為存放在甲方場地內的商品自費辦理保險。
2． 營業(yè)管理
（1）乙方需每月向甲方或甲方委托的物業(yè)管理公司繳交綜合服務費，綜合服務費包括物業(yè)管理服務費、導購人員管理服務費、中央空調費、公共水電費。收費標準為人民幣 20元/平方米，即乙方每月應繳的綜合服務費為人民幣 元 。
（2）乙方繳交綜合服務費的方式為：在當月結算的第一期銷售貨款中扣除，如乙方銷售貨款不足以支付應付費用的時候，必須在下一期結算貨款中扣除或向甲方補足。逾期每天須支付月綜合服務費金額2%的違約金給甲方，如超過兩個月不補足應繳費用，則視乙方違約，合同即時終止，甲方有權沒收乙方所支付的所有保證金，并立即收回店鋪的經(jīng)營權，乙方不得表異議。如綜合服務費日后因物價的原因調整，甲方或甲方委托的物業(yè)管理公司將有權視實際情況作適當?shù)恼{整。
（3）乙方委派專柜導購人員 名，所派人員名單須報甲方備案，經(jīng)甲方培訓后方可上崗。乙方保證所派導購人員嚴格遵守甲方規(guī)章制度；乙方保證按《勞動法》等法律規(guī)定依法履行用工手續(xù)，按時支付導購人員工資和法定的福利待遇；因專柜導購人員引起的勞動糾紛，后果由乙方負責。乙方與所派人員所簽訂的勞動合同必須提交一份原件供甲方備查。甲方有權協(xié)助政府勞動部門從乙方的結算款中扣減乙方拖欠所屬導購人員的勞動報酬等費用，不另行書面催告，乙方對此需予以承認。專柜導購人員營業(yè)時須穿甲方統(tǒng)一員工制服，配戴甲方統(tǒng)一工牌，并辦理甲方工牌方得進出甲方商場，非專柜營業(yè)員不得參與現(xiàn)場銷售活動；乙方所派人員離職時需先交還工牌。
（4）除取得甲方的書面同意外，乙方必須每天（包括節(jié)假日）上午9：00時至晚上22：00時在商鋪內經(jīng)營。甲方有權要求乙方清退不合格或嚴重違規(guī)的導購人員，因乙方導購人員給甲方或消費者造成損失的，由乙方負責賠償并負擔相應的法律責任。乙方任何人員如有損壞甲方財物、裝潢、設備等行為的，由乙方承擔賠償責任。乙方導購人員在沒有得到甲方批準而在商場營業(yè)時間內擅自空崗，無法營業(yè)的，乙方須向甲方支付違約金人民幣1000元/次。
（5）乙方不得以不正當手段招募本商場內其他經(jīng)營者派駐的導購人員，影響各方關系。乙方如有違反，按每人每次人民幣1000元向甲方支付違約金。
（6）甲方按乙方派駐人數(shù)一次性收取如下費用：
員工工作證工本費人民幣5元/人，工作證押金人民幣20元/人（可退），上述費用由乙方入場前一次性繳納，押金憑收據(jù)按商場規(guī)定辦理相關退場手續(xù)后退還。如有遺失，須提交書面說明并繳納補辦費，每個100元。如乙方的離職人員離職時不交回員工證，押金不能退還，乙方不得有異議。
（7）除甲乙雙方議定外，乙方不得于甲方規(guī)定的營業(yè)時間內停止營業(yè)或進行裝修調整，若甲方因整體或局部裝修改造要求乙方暫停營業(yè)時，乙方必須服從甲方安排。
（8）乙方商品在甲方商場開展促銷活動時，須甲方書面批準后方可實施，有關促銷方式、促銷廣告、宣傳品的使用須遵守甲方有關規(guī)定，并經(jīng)甲方批準后方可實施。乙方同類商品在同一地區(qū)其他商場或專賣店促銷時，須在甲方場地同時進行。甲方組織的整體促銷活動，乙方要配合參加并承擔相應費用，具體承擔的折扣率雙方另行協(xié)商。
（9）乙方應接受甲方發(fā)行之顧客貴賓卡，并承擔折讓部分。
（10）乙方銷售款一律由甲方收銀臺統(tǒng)一收銀，嚴禁乙方人員截留銷售收入或將業(yè)務轉移至商場外進行。若有違反，乙方應按其所收金額的10倍向甲方支付違約金，此款從乙方結算款中扣除，如有不足，乙方應予以補足。以上情況如甲方發(fā)現(xiàn)乙方違反兩次以上，則甲方有權與乙方解除本合同，甲方無須負違約責任。
（11）乙方不得以甲方的名義從事經(jīng)營活動，且必須亮證經(jīng)營。乙方經(jīng)營所發(fā)生的一切債權、債務及所引發(fā)之糾紛概由乙方單獨承擔責任。乙方不得以甲方的財物對外擔保。乙方的商品銷售活動必須實行現(xiàn)貨交易，不準開展預收款式的預售或代購、代銷業(yè)務。乙方銷售商品或提供的服務由乙方以乙方的名義向消費者開具發(fā)票（具體操作為：乙方銷售商品或提供的服務時將寫有收款金額的小票給消費者到甲方統(tǒng)一設置的收銀臺交款，甲方將已收款的憑證交給消費者到乙方換取發(fā)票，乙方必須將甲方的已收款憑證交回給甲方以核算乙方的銷售款）。
（12）商場中央空調的正常供應時間依甲方商場物業(yè)管理公司規(guī)定，加時空調費、服務費另計。
（13）乙方不得將經(jīng)營場地以轉租、轉包或轉讓等形式擅自轉給他人使用。
（14）乙方只能在經(jīng)營場地內經(jīng)營，若擅自擴大營業(yè)面積，應按超出面積每月人民幣5000元/平方米向甲方支付違約金。
3．裝修及相關管理
（1）甲方初定將于 年 月 日通知乙方進場（交鋪），最終準確的通知乙方進場（交鋪）時間，以甲方發(fā)出的《進場通知書》內所示時間為準，《進場通知書》以掛號信的形式送達。乙方在收到甲方發(fā)出的《進場通知書》后3天內應到甲方處辦理進場手續(xù)，領取有關的裝修資料。逾期未辦，甲方將按每逾期一天向乙方收取人民幣500元作違約金。
（2）甲方給予乙方 天的免綜合管理費裝修期供乙方進行對該商鋪的自費裝修，裝修期限則按照甲方所發(fā)出的《進場通知書》為準，每逾期一天，甲方向乙方收取人民幣500元作違約金。
（3）乙方必須于甲方所發(fā)出的《進場通知書》所規(guī)定的裝修期限內完成該商鋪的裝修，在裝修期滿的次日視為乙方的開業(yè)日，乙方必須在開業(yè)日前開業(yè)經(jīng)營。逾期未能開業(yè)，甲方有權終止合同，收回商鋪，沒收乙方的合同保證金及一切所交費用。如因甲方工程及場地驗收等原因導致乙方未能如期辦理開業(yè)所需的證件，而影響乙方開業(yè)，則按順延開業(yè)日期處理。
（4）如遇特殊情況甲方延遲交鋪，則租期按實際交付的時間順延。
（5）為協(xié)調商場整體布局，乙方任何涉及專柜裝修及增加陳列道具的行為都須經(jīng)甲方審核簽字確認后，方得進行裝修及擺設。專柜內發(fā)布的廣告牌、水牌、座牌等規(guī)格、擺放位置應遵守甲方陳列規(guī)范或經(jīng)甲方審核簽字確認后方可實施。
（6）經(jīng)甲方同意由乙方自行裝修柜位時，乙方除自行承擔費用外，并應遵守甲方及物業(yè)管理公司的規(guī)定安裝電器、消防等專項設備。柜位及專項設備應符合國家有關部門的消防安全規(guī)范。如乙方有違反行為，乙方同意承擔有關經(jīng)濟及法律責任。甲方有權對乙方電器、消防專項設備等進行不定期的檢查，如發(fā)現(xiàn)不合格，甲方書面發(fā)出限期整改通知書后，到期乙方仍不能達到整改要求，甲方有權單方面解除本合同，不視為甲方違約。
（7）合同履行期間，非經(jīng)甲方同意，乙方任何專柜裝修和相關陳列道具不得拆除、移動。因乙方違約或乙方自行撤柜，專柜有關的裝修和相關陳列道具歸甲方所有，乙方不得對裝修及道具提出補償或賠償。
（8）甲方提供基礎照明，如乙方需增加專柜的照明和另設用電設備時，須經(jīng)甲方書面同意，加裝部分所耗電費及電費分攤由乙方支付。
（9）如乙方違反甲方裝修及相關管理的規(guī)定，甲方可向乙方發(fā)出整改通知，如乙方收到該通知之日起7日內仍不做出整改，則每延遲一日乙方須向甲方支付違約金人民幣500元，甲方可直接從乙方銷售額中扣收該違約金，乙方對此不得表異議。
三、保守商業(yè)秘密義務
1．所有甲方提供之文件、資料、經(jīng)營信息及圖象均屬于甲方之財產(chǎn)，本合同期限屆滿或提前終止后，乙方不得向第三者泄露雙方的交易條件及相關的業(yè)務文件及資料，或在與第三者的業(yè)務中使用。
2．本合同期限屆滿或提前終止，乙方須履行歸還所有屬于甲方的物件和由乙方占有或處于乙方控制之中載有甲方商業(yè)秘密的資料的義務，乙方如有違反，甲方有權實施任何處罰及索賠行動。
3．如乙方違反以上條款，甲方有權追究乙方此行為對甲方造成的直接經(jīng)濟損失和名譽損失。
第四章：合同的解除及延續(xù)
一、如乙方有下列其中任何一項情形時，甲方有權沒收乙方已支付的合同保證金，同時甲方有權單方面解除本合同，且無須向乙方承擔賠償損失等的任何責任。該合同解除不影響甲方向乙方請求損害賠償。
1．擅自將承包場地作抵押、擔保、轉租、轉包、轉讓或與第三人合作經(jīng)營的；
2．拖欠應繳款項兩個月以上（含兩個月）的；
3．擅自更換或改變甲方認可之專柜設施或裝修或經(jīng)營范圍；
4．擅自停止營業(yè)八小時以上（含八小時）；
5．嚴重違反甲方規(guī)章制度，經(jīng)甲方兩次書面通知而不改正的；
6．經(jīng)營過程中有嚴重損害甲方利益或嚴重違反本合同的其他行為；
7．被國家有關部門查封或清盤；
8．被申請執(zhí)行時或被申請先予執(zhí)行時或被申請財產(chǎn)保全或人民法院對其作出采取財產(chǎn)保全措施的裁定時。
★甲方因上述原因單方解除合同時，應提前七日書面通知乙方，乙方接到通知后必須三日內撤出經(jīng)營場地，逾期其場內物品視為乙方棄權處理。
二、如甲方有下列情形之一時，乙方有權單方面解除本合同，甲方并應向乙方支付人民幣5000元違約金。
1．依法申請破產(chǎn)時；
2．解散清盤時；
3．被吊銷營業(yè)執(zhí)照時；
★乙方因上述原因單方解除合同時，應提前七日書面通知甲方，甲方接到通知后應配合及時辦理相關撤柜手續(xù)。
三、甲乙雙方除以本章第一、二點的原因解除本合同外：乙方如需提前終止合同，應提前30天書面通知甲方，并經(jīng)甲方書面同意。甲方如需提前終止合同，應提前30天書面通知乙方。
四、乙方提前撤柜或合同期滿不再續(xù)約撤場后，乙方應向甲方支付人民幣3000元作為乙方所售商品質量保證金，若沒有明確約定質量保證金，甲方有權視乙方經(jīng)營情況將乙方部分貨款作為質量保證金扣下。在乙方撤場次日起三個月后，若無乙方所售商品引起質量投訴發(fā)生修理或賠償費用，則無息將質量保證金退還給乙方。
五、乙方退出經(jīng)營場地時，應及時將場地內屬其所有的貨物、柜臺及設施全部按甲方指定通道撤出，但不得破壞場地原有固定資產(chǎn)設施及影響甲方正常營業(yè)。撤場時，不能拆除附在天花、地面、墻身、柱等建筑物的裝修和柜臺。如須拆除或恢復原狀，需經(jīng)甲方同意后方可進行。因乙方責任造成不良后果，甲方有追究其法律責任并要求其賠償?shù)臋嗬?/p>
六、合同有效期內，遇不可抗力因素或政府征用商場土地、建筑物致使商場不能繼續(xù)經(jīng)營的，本合同自行終止，不視為甲方違約。乙方應于接到甲方書面通知后七日內撤走屬其所有的全部物品，逾期視為其放棄處理。
七、從本合同經(jīng)甲乙雙方確認解除之日起，乙方不得以任何理由拖延撤柜時間或將商品存放于甲方倉庫，否則甲方對貨柜等占用營業(yè)場地的將按每日每平方米人民幣500元向乙方收取場地占用費。占用倉庫的，按每日每平方米100元收取壓倉費。
八、合同到期前五日內乙方不續(xù)約的；或乙方不及時辦理撤柜手續(xù)的；或因商品滯銷需要撤柜但乙方不及時撤柜的；或乙方已撤柜但對欠款不交納的，甲方除依照本章第七條收取占場或占倉庫費用外，如因此造成乙方的損失，甲方不承擔任何責任。乙方逾期達20天仍未撤走的，甲方有權削價處理該商品，以彌補甲方損失，如商品變賣款不足以彌補甲方損失的，甲方有權通過其它途徑向乙方追償。
九、在經(jīng)營中，乙方所發(fā)生之債權、債務及糾紛、訴訟等概由乙方負責，一切與甲方無關，乙方不得將經(jīng)營的設施和商品向任何單位和個人作抵押、擔保、轉讓、轉租、轉借，否則甲方有權單方面即時解除合同并追究乙方的賠償責任。合同期內乙方必須嚴格遵守商場的各項有關專柜管理制度，如有違反，甲方有權作出相應處罰。
十、合同期滿，本合同終止，乙方有意續(xù)簽合同，須于合同終止前兩個月向甲方提出書面申請，甲方如同意續(xù)約，不論是維持本合同條件還是變更合同，均需在協(xié)商一致的基礎上重新簽訂書面合同。
第五章：其他
一、甲乙雙方之間聯(lián)系的通知或者信件必須是書面的，按本合同正文第一頁所示地址通過當場、郵遞的傳遞方式發(fā)送，任何一方更改通迅地址、通信方式的要提前七日通知對方，否則以本條約定的地址視為雙方唯一的聯(lián)系方式。甲方致乙方的通知或信件，除按以上方式送達外，可直接傳遞至乙方在甲方商場所設之專柜，由乙方專柜人員簽收后，均視為有效送達。
二、本合同未盡事宜，雙方協(xié)商解決，雙方協(xié)商一致后可另行簽訂補充協(xié)議。
三、因本合同引起的爭議，雙方不能達成一致意見，任何一方均可向本合同履行地的人民法院起訴。
四、本合同經(jīng)甲、乙方雙方簽字蓋章之日起生效。
五、本合同一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具同等法律效力。
六、甲方制定的有關商場管理規(guī)定作為本合同的附件，與合同正文具有同等約束力。
甲方：
簽約代表人：
簽訂日期： 年 月 日
乙方： （蓋章）
簽約代表人：
簽訂日期： 年 月 日
關于扣點的談判技巧
關于扣點的談判技巧
篇一：關于商超談判中的扣點問題
所謂的商場扣點計算，指的是商品供貨方與商場方利益分配問題。許多人，包括廠方的工作人員和商場企劃工作人員有時候都不大搞得清楚。說白了，所謂的商場扣點無非就是數(shù)學中的加減陳除問題罷了。如果要與商場打交道，了解這一塊那是屬于基本的工作常識。那么，我們開始吧，先從專業(yè)術語開始。 專業(yè)術語：
扣點：就是商場的營業(yè)抽成。這個扣點分為兩塊：一塊是基礎扣點，這是在簽定合同的時候就在合同中列明的，例如扣點25%，管理費2%，衛(wèi)生費1%合計28%。那么在正常銷售的情況下你每銷售100元就要給商場28元，其計算公式如下：100*（25%+2%+1%）=28 另一塊是臨時大型活動的扣點。例如商場每逢大型節(jié)假日就會舉辦買減、買贈、買送等等活動，這種活動的扣點一般是臨時洽談的?；蛘呤菑S方在特殊情況時可以向商場申請扣點。例如有團購的工作服，本來應該正價銷售的，結果為了優(yōu)惠團購客戶，會低于正常折扣價，而在這種情況時可以向商場申請降低扣點。
回款率：意思是，銷售額減去商場抽成最終回到廠方的貨款占銷售額的比率 計算公式：［銷售額-（銷售額*商場扣點）］/銷售額=回款率 例如：某個商場為了迎接三八婦女節(jié)，在三八節(jié)當天舉辦滿400減100元，回款率70%，滿減部分由商場承擔
顧客的利益：等于花300元錢可以買到價值400元的東西，相當于打7.5折
廠家的回款：（400-100）*70%=210元 換算成原價貨品的折扣：210/400=5.25折
商場抽成：（400-100）*30%==90元 促銷術語：
滿減：指的是達到活動內容規(guī)定的金額就可以相應減掉的部分。這種方式對顧客相對于滿贈要有利
滿贈：指的是達到活動內容規(guī)定的金額就可以得到活動承諾的所贈之物，可能是抵用券，可能是禮品
積分：積分一般是指VIP卡上按消費額積成分數(shù)，到規(guī)定的時間換禮物或抵用
現(xiàn)金等。一般有廠家的VIP積分（具體怎 么積分由廠方規(guī)定?？赡苁敲肯M一元錢積一分，每積一千分可換一條圍巾等）；還有是商場的積分，積分標準由商場制定。
篇二：商超談判技巧
找采購經(jīng)理談，聯(lián)營扣點位、進店費、店慶活動費、人員管理費、水電費，還有關鍵的擺放位置
在與大賣場談判或日常交往的過程中，知己知彼方能百戰(zhàn)百勝。
以下是某國際大賣場（ JLF ）采購代表常用的談判技巧要點，現(xiàn)提供給大家欣賞、參考和學習，希望能夠給相關代理商和銷售代表帶來幫助。括號中的注解和應對技巧是我加上的，僅供各位參考，如有更好的對策，歡迎不吝賜教！
1. 永遠不要試圖喜歡一個銷售代表，但需要說他是你的合作者。（對策：永遠不要試圖欣賞一個采購代表，但需要說我們是利益共同體。）
2. 要把銷售代表當作我們的頭號敵人。（多么可怕的心理！對策：千萬不要把采購代表當作我們的朋友。）
3. 永遠不要接受對方的第一次報價，讓銷售代表乞求，這將為我們提供一個更好的機會。（對策：不要輕易報價，不要指望一次報價就能成交。）
4. 隨時使用口號：你能做得更好?。ㄟ@句口號既用來激勵采購代表自己，也用來鼓動銷售代表作出更大的讓步。對策：我們的口號是讓我們雙方共同做到更好?。?/p>
5. 時時保持最低價的記錄，并不斷要求的更多，直到銷售代表真正停止提供折扣。（對策：不斷提醒采購代表我們作出的哪怕很小的每一個讓步。）
6. 永遠把自己當作某人的下級，而認為銷售代表始終有一個上級，這個上級總是有可能提供額外的折扣。（對策：盡早讓采購代表明白，我們自己有著足夠的授權，上級根本不會關心任何折扣的事情。）
7. 當一個銷售代表輕易接受條件，或到休息室去打電話并獲得了批準，可以認為他所做的讓步是輕易得到 的，進一步向他提要求。（對策：很顯然，任何時候不要輕易接受哪怕是很小的一個條件；在休息室打電話獲得批準以后，一定要拖一段時間后再很為難地表示我們勉強接受。）
8. 聰明點，要裝得大智若愚。（此條有點可笑，不必理會他。）
9. 在對方?jīng)]有提出異議前不要讓步。（對策：無論對方是否會讓步，應該及時地堅決地提出異議。）
10. 記?。寒斠粋€銷售代表來要求某事時，他肯定會準備一些條件給予的。（對策：盡可能使采購代表把我們提的要求本身就理解為一種給予 . ）
11. 記住：銷售代表總會等待著采購代表提要求。（對策：讓自己不去等待，而要讓采購代表找機會來提要求。）
12. 要求有回報的銷售代表通常更有計劃性、更了解情況。應花時間同無條件的銷售代表打交道。（對策：每一個銷售代表都應該使自己更有計劃性、了解更多的背景資料。）
13. 不要為和銷售代表玩壞孩子的游戲而感到抱歉。（大家一定是兩不相歉的。）
14. 毫不猶豫地使用結論，即使它們是假的。例如：競爭對手總是給我們提供最好的報價、最好的流轉和付款條件。（對策：不相信采購代表的任何結論，只把它們當作談判的小技巧聽聽而已，即使采購代表是以所謂朋友的身份告訴你的。）
15. 不斷地重復反對意見，即使它們是荒謬的。你越多重復，銷售代表就會更相信。（對策：決不輕信。）
16. 別忘記，你在最后一輪談判中會獲得 80% 的條件。（對策：任何時候都應堅持原則，這與進行了多少輪談判沒有關系。）
17. 別忘記對每日拜訪我們的銷售代表，我們應盡可能了解其性格和需求。（對策：盡可能了解采購代表、主管及其他相關人員的性格和需求。）
18. 隨時要求銷售代表參加促銷，盡可能得到更多的折扣，進行快速促銷活動，用差額銷售賺取利潤。（對策：記住，有時大賣場的促銷僅僅是為了得到更多的折扣，所以我們應評估每次促銷的實際效果，在找不到合適型號和價格時，不要盲目促銷。）
19. 在談判中要求不可能的事來煩擾銷售代表：通過延后協(xié)議來威脅他，讓他等；確定一個會議時間，但不到場；讓另一個銷售代表代替他的位置；威脅他說你會撤掉他的產(chǎn)品；你將減少他產(chǎn)品的陳列位置；你將把促銷員清場，等等；不要給他時間做決定。（對策：耐心、平常心。）
20. 注意我們要求的折扣可以有其他名稱：獎金、禮物、紀念品、贊助、小報、插入廣告、補償物、促銷、上市、上架費、節(jié)慶、年慶、新店開張、老店翻新，等等。（對策：改頭換面、花樣繁多，其實都是折扣，把它們加到一起去提醒采購代表要得已經(jīng)夠多。）
21. 不要讓談判進入死角，這是最糟糕的。（對銷售代表同理。）
22. 假如銷售代表說他需要很長時間才能給你答案，就是說你已經(jīng)和談判對手快談妥交易了。
23. 不要許可銷售代表讀到屏幕上的數(shù)據(jù)，他越不了解情況，就越相信我們。（對策：不要輕信采購代表的出示的任何證據(jù)，哪怕與他的私交甚厚。采購代表的最
新招數(shù)：給你看他與我們競爭對手的協(xié)議，不要相信這個協(xié)議，即使他保證這是真的。其實，屏幕上的數(shù)據(jù)同樣可能是假數(shù)據(jù)，甚至可能是餌。）
24. 不要被銷售代表的新設備嚇倒，那并不意味著他們真正準備好談判了。（當然也不能被采購代表的新設備嚇倒。）
25. 不論銷售代表年老或年輕都不必擔心，他們都很容易讓步，年長者認為他知道一切，而年輕者沒有經(jīng)驗。（采購代表同理。另外，不論采購代表是中國人或外國人也都不必緊張，中國人認為他很了解我們，外國人則認為我們很容易讓步。）
26. 假如銷售代表同其上司一起來，應要求更多的折扣，并威脅說你將撤掉他的產(chǎn)品。對方上司不想在下屬面前失掉客戶，通常都會讓步。（對策：談判的銷售代表應當擁有足夠的授權，讓對方明白無須上司參與談判。即使對方要求上司來，也務必讓他明白只是出于禮節(jié)而已，并無實質作用。）
27. 每當一個促銷正在一個別的超市進行時，問銷售代表：你在那里做了什么，并要求同樣的條件。（對策：如果某超市要求做獨家促銷，那么最好用其它同級別超市沒有的型號，否則就最好考慮各超市一起做促銷。）
28. 永遠記?。耗阗u而我買，但我并不總買我賣的。（永遠記住：最強的品牌永遠都有人買賣，即使在最優(yōu)秀的大賣場也不例外。）
29. 在一個偉大的品牌背后，你可以發(fā)現(xiàn)一個沒有任何經(jīng)驗的僅僅依靠品牌的銷售代表。（我們大家都應該記住這句經(jīng)典的話。當然，在一個偉大的超市背后，我們也常?？梢园l(fā)現(xiàn)一個沒有任何經(jīng)驗的僅僅依靠店名的采購代表。）
30. 原諒銷售代表一些無關緊要的小小失誤，但要讓他感到不安和抱歉，設法讓銷售代表總是認為他虧欠你的。（此句談判技巧是我替大賣場補充上去的。對策：盡量不要出現(xiàn)任何失誤，但不要為自己的小小失誤感到不安和抱歉，在對方忘記之前先忘記它們。）
采購部是公司最為特殊的一個部門――――負責公司所經(jīng)營商品的開發(fā)、采購、定價、利潤及促銷品的決策，在公司整個營運體系中具有舉足輕重的作用。其主要工作流程有以下幾個方面：
1、初級培訓流程
2、采購開店流程
3、采購談判流程
4、采購促銷DM流程
5、采購電腦系統(tǒng)培訓
6、采購日常工作流程
7、采購數(shù)據(jù)考核
每家超市的采購部或商品處都有自己的采購工作流程，但是歸根到底，卻大同小異，其基本理念是基本一致的。
公司對整個采購部的人員的綜合素質要求是最高的，所有的采購經(jīng)理不僅要熟練掌握商品專業(yè)知識，還要具有精益求精、勤奮努力、踏踏實實、嚴密細致的職業(yè)道德精神。而開店對一個采購主管的考驗也是嚴峻的，他猶如大海中的操舵手，決定了整個公司的一個發(fā)展方向。
超市籌備期間，采購部首先考慮的是如何建立商品資源的優(yōu)勢，即所謂的供應商優(yōu)勢。因為商品資源是公司開拓銷售市場的前提，也是推動企業(yè)發(fā)展壯大的決定因素之一。因此企業(yè)要在開業(yè)前奠定自身的經(jīng)營優(yōu)勢，就必須強化采購的業(yè)務管理，如何建立一支高素質和高效率的采購隊伍，是超市經(jīng)營者首要考慮的問題。而對采購隊伍進行專業(yè)培訓，熟悉本公司的企業(yè)宗旨和規(guī)章制度則是第一步工作：
采購培訓及商品結構的確定
一、 公司制度培訓。（詳見員工手冊）
時間為3天左右
二、 商品專業(yè)知識培訓
要做一名優(yōu)秀的采購經(jīng)理必須熟悉自己所要經(jīng)營的商品，你只有自己是商品的行家，才能很明確的確定自己部門所經(jīng)營商品的明細情況，才能做到主次分明，才能與你的合作伙伴有商品上的“共同語言”。
時間需要為7天或更多。
三、 詳細的商圈競爭對手的市調工作。
通過市場調查，分析競爭對手的商品結構，根據(jù)競爭對手的商品陳列及促銷情況，確定自己柜組的主營商品。寫出詳細地采購經(jīng)理市調報告，并上報采購處長。這個過程是不間斷的進行的，一直到超市開業(yè)之后。
時間需要為7天――15天
附采購經(jīng)理市調報告要求
四、 超市貨架商品陳列圖紙的制作
這項工作是整個商品談判的基礎工作，也是體現(xiàn)采購經(jīng)理前段工作業(yè)績的體現(xiàn)，每個采購經(jīng)理都要認真的分析自己部門的貨架資源，結合自己的商品類別表，綜合自己市調的結果，進行商品資源的分配，直到細化到每個單品。（由采購處長對商品的正常貨架和端架、堆頭進行部門分配）
時間為7天
此階段需要1個月的時間
供應商談判流程
所有采購經(jīng)理的綜合素質都將在談判桌上得到完全、充分地體現(xiàn)。而與廠家的談判工作又是非常艱苦的，特別是KA談判。所以采購經(jīng)理必須把談判前的準備工作做到百分之百的完善。
一、 根據(jù)公司總經(jīng)理室的年度銷售計劃和財務部預算的理論毛利及費用支出和資金使用計劃，采購部來確定整個公司經(jīng)營商品的綜合毛利率和資金使用天數(shù)及各項通道費指標。企劃部制定本公司的年度DM促銷計劃，并把DM商品的收費標準由總經(jīng)理室簽署后轉到采購部。
二、由采購部的部長、處長對采購領取的指標和年度DM促銷計劃進行明細的分配，并與財務共同商議結算方式和通道費項目，具體明細詳見采購手冊。
三、商品與供應商的對應
根據(jù)市場調查報告和商品貨架圖，進行商品與供應商的對應工作，并同時對供應商的資料進行初步了解。
四、每個采購經(jīng)理根據(jù)上級下達的結算和通道費指標，進行層層分解，根據(jù)自己部門經(jīng)營商品的具體情況并落實到供應商上。（包括端架和堆頭的分配）
五、與供應商進行初步談判，并做好談判記錄
1、談判的原則：平等互利原則、信用原則、相容原則。
2、談判的準備：準備好本公司的宣傳圖冊及其他的一些宣傳材料。
3、談判目的：讓對方了解自己的超市狀況及發(fā)展方向；了解供應商在當?shù)嘏c其他競爭對手的合作情況，及他的一些企業(yè)和商品的情況。
最初的談判時間不要過長，最好控制在15---20分鐘。
篇三：招商談判策略及技巧
招商談判策略及技巧
主力店是項目的領頭羊，也是業(yè)態(tài)內號召力較強的商家，因此，對他們的招商是項目招商成功的關鍵。
第一部分：準備工作階段：(10—15天)
1、制作招商宣傳手冊，籌備法律文件；
2、確認主力店商家類型；
3、主力商家的初步接洽工作；
通過電話推介、資料傳真，上門拜訪等方式與主力商家進行初步接洽及介紹項目概況，試探商家的初步反應，確認意向并作好跟進工作，把握機會推動進展，爭取進入實質性談判階段。
4、主力商家的`篩選工作：
一般會從眾多的主力商家中篩選出2—3批主力商家，按照其自身經(jīng)營規(guī)模、了解程度等因素，排出一線、二線、三線主力商家，每批3—4家主力商家；在談判開始進行后，將重點與一線主力商家談判，二線和三線主力商家作為后備談判對象，保持談判工作的連續(xù)和不間斷。
第二部分：談判實際操作階段：（2—6個月）
1、本階段是在基本確立了主力商家的意向之后，進入合同條款的談判階段
這個階段是在確定了主力商家有合作意向的前提下，雙方就具體合同條款進行談判，并將已經(jīng)達成共識的合同條款記錄。
2、開始進入正式談判階段
在確定了主力商家的進駐意向之后，我方確定談判人員，在與主力商家聯(lián)系確定談判時間和談判地點之后，開始第一輪的談判。
3、主要合同條款談判（意向書）
主要物業(yè)條件談判，內容包括：
A、總平面設計：
包括（滿足當?shù)匾?guī)劃部門關于用地規(guī)劃設計要點的要求；組織好交通流線，保證車流、人流與規(guī)劃的合理性，供貨車流和購物車流避免交叉，各自出入方便；滿足商家的營運要求，停車位、卸貨區(qū)、自行車位和摩托車位，外墻公眾區(qū)的使用等。
B、建筑、結構及裝修：
包括（租用面積、計租面積；建筑凈高要求，一般主力商家要求層高在4.5米以上；防盜卷簾門、防火門、緊急出口門等；雨蓬；造型要求；衛(wèi)生間；卸貨平臺；設備房；自動手扶梯、自動坡道、客梯、貨梯；無障礙設計；顧客存包處設置；基坑和排水點預留；承重一般要求在350kg/m
C、電氣；
包括（高壓系統(tǒng)；低壓系統(tǒng)；計量；發(fā)電機系統(tǒng)；電線電纜；防雷接地；直線電話線；電視墻面；電話信號覆蓋等。
D、給排水：
E、空調及通風排煙
F、消防
G、燃氣管道
H、質量保證
I、主要機電設備及建筑材料品牌
J、其它
租金談判，內容包括：
A、 免租期（一般要求一年以上，2—3年左右）；
B、租賃期限（合同內約定的承租期）；
C、租金形式（扣點、保底扣點、純租金）；
D、租金數(shù)目（一般是采用扣點的形式）；
E、租金遞增（一般年遞增3%—5%）；
F、物業(yè)管理費
4、本階段談判需時較長，且不穩(wěn)定因素較多
本階段談判時間較長，一般需時2—6個月，雙方對合同條款進行深入及逐條協(xié)商談判。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，在最理想的情況下，從正式開始談判到簽定合同最少也需要2個月的時間；而且在談判過程中不穩(wěn)定因素較多，有時會因為一個或幾個合同條款沒有能夠滿足商家或發(fā)展商的要求，而導致談判僵持甚至談判失敗。
第三部分：合同簽定及進場階段
通過談判協(xié)商后，與達成共識的主力商家簽定正式合同，確立合作關系；在簽定正式合同后，推動至進場裝修的階段，落實工程進度，與發(fā)展商及商戶之間的工程協(xié)調（包含帶裝修方案的概念店等），爭取在工程整體進度的前提下，保證整體的統(tǒng)一開業(yè)。總體保證進度的情況下，以統(tǒng)一開業(yè)為目標。
第四部分：主力商家談判原則和注意事項
1. 一對多原則
爭取與3—4家主力商家同時進行洽談，以品牌、主要條件、意向程度作為主要參考指標，在同期洽談的過程中，將其他在談主力商家的談判進度及談判情況不時進行通報，激發(fā)主力商家競爭意識，增加商戶之間的緊迫感，加快談判的進度，以實現(xiàn)最好的出租條件和品牌最好的商家進駐為目標；
2. 意向書優(yōu)先原則
在合同談判階段，盡量讓客戶先出具“意向書”，努力促成長期洽談的目的。在過程中應合理控制節(jié)奏，不能過快過急，不能讓商家產(chǎn)生畏難、退縮的情緒，從而喪失機會；
3. 踏勘優(yōu)先原則
在確定確定看現(xiàn)場以后，一定要安排好現(xiàn)場接待，盡量爭取與商家同車考察，在考察市場的同時對項目進行全力推介，細心觀察客戶反應，把握其興趣較強的優(yōu)勢方面進行強力推介，同時打消其顧慮，起到“一錘定音”的強勢作用。
4. 持續(xù)聯(lián)絡原則
根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，主力店商家談判具有較多不確定性，因此，與其溝通、協(xié)商一定要長期堅持，并保持定期的溝通與交流。
第五部分：主力商家談判技巧
1. 開誠布公：
在談判過程中，談判雙方均持誠懇、坦率的合作態(tài)度向對方表達己方的真實思想和觀點，客觀地介紹己方情況，提出要求，以促使對方進行合作，使雙方能夠在坦誠、友好地氛圍中達成協(xié)議。
2. 主力店優(yōu)先：
與其它行業(yè)相比，主力店在租賃條件及租賃價格上相對較為優(yōu)惠，故在進行洽談的過程中，可將初次報價提高，在余后的談判中予以較大讓步，以體現(xiàn)對主力商家的重視，使其產(chǎn)生洽談的興趣。
3. 高層介入：
為體現(xiàn)對主力店商家的重視，可以適當?shù)那⒄勲A段，由代理公司高層出面與其洽談主要條件及通報項目情況，使其體現(xiàn)重要性，確定意向，盡快進入下一階段的洽談工作。
4. 長期關注：
時刻關注商家情況，定期聯(lián)絡，關注其每個工程條件的問題，并重點進行解決。由于商家的情況千變萬化，隨時有可能因為某個無法改變的情況導致進駐失敗，因此必須對號召力強的主力店進行格外關注，著力解決其每一個問題，直至其裝修完畢，順利開業(yè)，這部分工作才告完成（還有持續(xù)跟進的聯(lián)絡問題）。
5. 休會策略:
當在談判進行中發(fā)生談判出現(xiàn)障礙，當時無法妥善解決的情況時，我方應適時提出暫時休會，這樣能使我方談判人員有時間重新思考和調整對策，促進談判的順利進行。休會策略如果運用得當，能起到調節(jié)談判人員的精力、控制進程、緩和談判氣氛的作用。
篇四：招商主力店客戶洽談技巧
主力商家招商談判策略及技巧
主力店是項目的領頭羊，也是業(yè)態(tài)內號召力較強的商家，因此，對他們的招商是項目招商成功的關鍵。
第一部分：準備工作階段：(10—15天)
1、制作招商宣傳手冊，籌備法律文件；
2、確認主力店商家類型；
3、主力商家的初步接洽工作；
通過電話推介、資料傳真，上門拜訪等方式與主力商家進行初步接洽及介紹項目概況，試探商家的初步反應，確認意向并作好跟進工作，把握機會推動進展，爭取進入實質性談判階段。
4、主力商家的篩選工作：
一般會從眾多的主力商家中篩選出2—3批主力商家，按照其自身經(jīng)營規(guī)模、了解程度等因素，排出一線、二線、三線主力商家，每批3—4家主力商家；在談判開始進行后，將重點與一線主力商家談判，二線和三線主力商家作為后備談判對象，保持談判工作的連續(xù)和不間斷。
第二部分：談判實際操作階段：（2—6個月）
1、本階段是在基本確立了主力商家的意向之后，進入合同條款的談判階段
這個階段是在確定了主力商家有合作意向的前提下，雙方就具體合同條款進行談判，并將已經(jīng)達成共識的合同條款記錄。
2、開始進入正式談判階段
在確定了主力商家的進駐意向之后，我方確定談判人員，在與主力商家聯(lián)系確定談判時間和談判地點之后，開始第一輪的談判。
3、主要合同條款談判（意向書）
主要物業(yè)條件談判，內容包括：
A、總平面設計：
包括（滿足當?shù)匾?guī)劃部門關于用地規(guī)劃設計要點的要求；組織好交通流線，保證車流、人流與規(guī)劃的合理性，供貨車流和購物車流避免交叉，各自出入方便；滿足商家的營運要求，停車位、卸貨區(qū)、自行車位和摩托車位，外墻公眾區(qū)的使用等。
B、建筑、結構及裝修：
包括（租用面積、計租面積；建筑凈高要求，一般主力商家要求層高在4.5米以上；防盜卷簾門、防火門、緊急出口門等；雨蓬；造型要求；衛(wèi)生間；卸貨平臺；設備房；自動手扶梯、自動坡道、客梯、貨梯；無障礙設計；顧客存包處設置；基坑和排水點預留；承重一般要求在350kg/m
C、電氣；
包括（高壓系統(tǒng)；低壓系統(tǒng)；計量；發(fā)電機系統(tǒng)；電線電纜；防雷接地；直線電話線；電視墻面；電話信號覆蓋等。
D、給排水：
E、空調及通風排煙
F、消防
G、燃氣管道
H、質量保證
I、主要機電設備及建筑材料品牌
J、其它
租金談判，內容包括：
A、 免租期（一般要求一年以上，2—3年左右）；
B、租賃期限（合同內約定的承租期）；
C、租金形式（扣點、保底扣點、純租金）；
D、租金數(shù)目（一般是采用扣點的形式）；
E、租金遞增（一般年遞增3%—5%）；
F、物業(yè)管理費
4、本階段談判需時較長，且不穩(wěn)定因素較多
本階段談判時間較長，一般需時2—6個月，雙方對合同條款進行深入及逐條協(xié)商談判。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，在最理想的情況下，從正式開始談判到簽定合同最少也需要2個月的時間；而且在談判過程中不穩(wěn)定因素較多，有時會因為一個或幾個合同條款沒有能夠滿足商家或發(fā)展商的要求，而導致談判僵持甚至談判失敗。
第三部分：合同簽定及進場階段
通過談判協(xié)商后，與達成共識的主力商家簽定正式合同，確立合作關系；在簽定正式合同后，推動至進場裝修的階段，落實工程進度，與發(fā)展商及商戶之間的工程協(xié)調（包含帶裝修方案的概念店等），爭取在工程整體進度的前提下，保證整體的統(tǒng)一開業(yè)?？傮w保證進度的情況下，以統(tǒng)一開業(yè)為目標。
第四部分：主力商家談判原則和注意事項
1. 一對多原則
爭取與3—4家主力商家同時進行洽談，以品牌、主要條件、意向程度作為主要參考指標，在同期洽談的過程中，將其他在談主力商家的談判進度及談判情況不時進行通報，激發(fā)主力商家競爭意識，增加商戶之間的緊迫感，加快談判的進度，以實現(xiàn)最好的出租條件和品牌最好的商家進駐為目標；
2. 意向書優(yōu)先原則
在合同談判階段，盡量讓客戶先出具“意向書”，努力促成長期洽談的目的。在過程中應合理控制節(jié)奏，不能過快過急，不能讓商家產(chǎn)生畏難、退縮的情緒，從而喪失機會；
3. 踏勘優(yōu)先原則
在確定確定看現(xiàn)場以后，一定要安排好現(xiàn)場接待，盡量爭取與商家同車考察，在考察市場的同時對項目進行全力推介，細心觀察客戶反應，把握其興趣較強的優(yōu)勢方面進行強力推介，同時打消其顧慮，起到“一錘定音”的強勢作用。
4. 持續(xù)聯(lián)絡原則
根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，主力店商家談判具有較多不確定性，因此，與其溝通、協(xié)商一定要長期堅持，并保持定期的溝通與交流。
第五部分：主力商家談判技巧
1. 開誠布公：
在談判過程中，談判雙方均持誠懇、坦率的合作態(tài)度向對方表達己方的真實思想和觀點，客觀地介紹己方情況，提出要求，以促使對方進行合作，使雙方能夠在坦誠、友好地氛圍中達成協(xié)議。
2. 主力店優(yōu)先：
與其它行業(yè)相比，主力店在租賃條件及租賃價格上相對較為優(yōu)惠，故在進行洽談的過程中，可將初次報價提高，在余后的談判中予以較大讓步，以體現(xiàn)對主力商家的重視，使其產(chǎn)生洽談的興趣。
3. 高層介入：
為體現(xiàn)對主力店商家的重視，可以適當?shù)那⒄勲A段，由代理公司高層出面與其洽談主要條件及通報項目情況，使其體現(xiàn)重要性，確定意向，盡快進入下一階段的洽談工作。
4. 長期關注：
時刻關注商家情況，定期聯(lián)絡，關注其每個工程條件的問題，并重點進行解決。由于商家的情況千變萬化，隨時有可能因為某個無法改變的情況導致進駐失敗，因此必須對號召力強的主力店進行格外關注，著力解決其每一個問題，直至其裝修完畢，順利開業(yè)，這部分工作才告完成（還有持續(xù)跟進的聯(lián)絡問題）。
5. 休會策略:
當在談判進行中發(fā)生談判出現(xiàn)障礙，當時無法妥善解決的情況時，我方應適時提出暫時休會，這樣能使我方談判人員有時間重新思考和調整對策，促進談判的順利進行。休會策略如果運用得當，能起到調節(jié)談判人員的精力、控制進程、緩和談判氣氛的作用。
6. 其他：
另外對于一些比如談判時間、談判地點安排方面、具體談話方面可以運用的技巧，則是隨機應變，在這里就不作詳細的說明了。
商業(yè)地產(chǎn)招商重點
商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個細分市場，其開發(fā)利潤豐厚的好處顯而易見。然而商業(yè)地產(chǎn)在物業(yè)交付的時候只是整個運營部分的正式開始，能否持續(xù)健康地運營才是決定一個商業(yè)地產(chǎn)項目是否成功實現(xiàn)價值的關鍵。招商工作作為商業(yè)地產(chǎn)運營的重要部分，從一開始就舉足輕重，毫不夸張地說，招商工作的成功與否又是評判商業(yè)運營是否成功的唯一標準。
一、招商工作過程中的操作要點
１、市場調查
篇五：商場談判攻略
商場談判攻略
發(fā)布: 2009-3-10 | 來源: 深圳家具報 | 作者：鐘裕華| 查看: 347次
第十期我們對家具類商品在商超渠道的銷售特點進行了分析，如果企業(yè)的商超渠道進行到實質階段，就一定要簽合作協(xié)議（合同）入駐商場。簽約離不開談判，家具類產(chǎn)品進入商場與其他渠道客戶的細則條款有很大的不同，如果不懂得其中的行業(yè)游戲規(guī)則就會事倍功半。筆者匯集全國個商場的合作條款，總結了一些談判操作細則，以供對商超渠道感興趣的家具營銷人士參考。
1商場最常見的五種合作模式
合作模式一般可分為聯(lián)營（代銷）、自營專柜、租賃專柜、購銷、短期促銷等模式。各類模式皆有許多共性和特性條款及注意事項。
1.聯(lián)營（代銷）：廠家或商家供貨給商場銷售并必須派駐促銷（導購）員，約定結款帳期結算支付貨款。零售價格大多由廠家或商家自己掌控（也有少數(shù)商場是協(xié)議議定的，不能隨意改動），商場只是在結款時扣取協(xié)議的利潤。但銷售不好的產(chǎn)品，達不到約定的保底銷售額，商場可以隨時下柜退貨。易初蓮花、新一佳，人人樂等商場比較多用這種方式。
2.自營專柜：廠家或商家供貨給商場銷售并必須派駐促銷（導購）員，約定結款帳期結算支付貨款。商場要給產(chǎn)品一定的出樣專區(qū)或貨架排面，廠家或商家必須將出樣專區(qū)或貨架排面進行裝修裝飾。零售價格由廠家或商家自己掌控，商場只是在結款時扣取協(xié)議的利潤。但銷售不好的產(chǎn)品，達不到約定的保底銷售額，商場也可以隨時下柜退貨。人人樂、南城百貨、華聯(lián)等商場比較多用這種方式，這也是百貨公司商場的最多的合作方式。
3.租賃專柜：廠家或商家供貨給商場銷售并必須派駐促銷（導購）員，約定結款帳期結算支付貨款。商場要給產(chǎn)品一定的出樣專區(qū)陳列產(chǎn)品，廠家或商家必須將出樣專區(qū)進行裝修裝飾。零售價格由廠家或商家自己掌控，有的還可以自己收款。銷售不好的產(chǎn)品，達不到約定的保底銷售額，商場不會退貨。銷售的盈虧由廠家或商家自己負責，商場只收場地的租金。大型購物中心和銷品貿商業(yè)中心比較多使用這種方式，但許多商場除了商超部分外的多余面積，也會采取這樣的合作方式。
３成功談判的八大技巧和注意事項
1．無欲則剛：談判時不可讓對方感覺急于合作進場，提出自己優(yōu)勢讓對方想爭取進場。
2．進三退一：不可表明心中底限，所談條件需超越底限后才有緩和空間?？膳e例其它商場合作條件作為輔助話題。
3．條件交換：對方提出其中條款如果沒有緩和空間需將話題轉換至另一條款尋求交換。
4．說NO的勇氣：離譜的條件應當場說“不”，不要說回去問主管；否則讓對方感覺沒有決策權其它條款亦難談下去。
5．知己知彼：談判前了解其它供貨商條件，必要時談判過程說出讓對方知道自己有做事前準備。
6．多用專業(yè)術語：談判過程中應講專業(yè)術語以免讓對方覺得自己外行。專業(yè)術語如價格區(qū)位（段）、排面、堆頭、端頭、DM單等等，以及上述的條款名稱。
7．虛報業(yè)績：對方談及自己在其它賣場的業(yè)績時，應虛報一部分來抬高自己的談判籌碼。
8．先入為主：先用毛利犧牲品進行簽約，但必須事先在合同中約定好后續(xù)新品（毛利高的產(chǎn)品）的進入時間和品類數(shù)量。
俗話說細節(jié)決定成敗，在簽約及談判時，要特別注意和明確以下一些細節(jié)，以避免日后糾紛。
1．商場銷售空間確認：位置圖及平米數(shù)最好有附圖。
2．合約期限確認：確認合作期限及是否有違約條款。
3．進場時間確認：對產(chǎn)品入駐進行倒計時工作。
4．裝修時間確認：裝修日期、裝修時段、正式開業(yè)時間等。
5．商場倉儲問題：商場倉儲費用、方式、地點等問題是要注意的重點。
6．結款日及結款周期：問清楚對帳日期、送發(fā)票日期、結款日期、結款方式四大要素。(如能列入合同最佳)
7．費用繳交日期及方式：各類費用繳交日期及方式需明列。
8．費用與銷售毛利的盈虧計算方法：{月度費用+（年度費用/12月）+（押金/12月）+（進場時需一次性要交納的費用/12月）+（年合計的廣告促銷費用/12月）+成本}—預計月銷售額/預計月銷售額="毛利率（%）；毛利率（%）—商場約定的返利（%）=自己的毛利率（%）
不管用什么樣的合作方式和簽定何種合作合同，都必須從企業(yè)的自身服務能力和供貨能力，以及利潤空間的基礎條件來決定。也就是說：不賺錢的模式不合作，不賺錢的合同不能簽。畢竟在市場競爭如此激烈的今天，不能盈利的企業(yè)是無法生存和發(fā)展的。