房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文
房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文
天津XXXX有限公司:
天津XX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則,依據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際情況和現(xiàn)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),采用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法和土地剩余法,按照必要的評(píng)估程序,就天津XXXX有限公司擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)在二○一二年九月三十日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下:
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況
(一)委托方(產(chǎn)權(quán)持有單位)
本項(xiàng)目委托方和產(chǎn)權(quán)持有單位均為天津XXXX有限公司,基本情況如下:
該公司成立于一九九七年九月十六日,企業(yè)類型為股份有限公司(上市);其住所位于天津新產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道 3 號(hào),注冊(cè)資本為貳億玖仟貳佰肆拾玖萬柒仟捌佰壹拾陸元人民幣;實(shí)收資本為貳億玖仟貳佰肆拾玖萬柒仟捌佰壹拾陸元人民幣;《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》注冊(cè)號(hào)為 120000000009919;法定代表人為杜克榮。
經(jīng)營范圍:計(jì)算機(jī)軟件、硬件、信息系統(tǒng)集成、信息處理與服務(wù);光機(jī)電一體化;化工填料和工業(yè)結(jié)晶設(shè)備;珍稀動(dòng)物養(yǎng)殖技術(shù)和產(chǎn)品的研制、開發(fā)、生產(chǎn)、銷售;儀器儀表、計(jì)算機(jī)及外圍設(shè)備、文化辦公用機(jī)械;家用電器、家用電子產(chǎn)品;計(jì)算機(jī)修理;安全技術(shù)防范工程設(shè)計(jì)、施工、維修;自有房屋出租業(yè)務(wù);保安監(jiān)控、防盜器材生產(chǎn)與銷售;無線通信終端設(shè)備經(jīng)銷、計(jì)算機(jī)知識(shí)培訓(xùn);經(jīng)營本企業(yè)自產(chǎn).產(chǎn)品及技術(shù)的出口業(yè)務(wù);經(jīng)營本企業(yè)生產(chǎn)所需的原輔材料、儀器儀表、機(jī)械設(shè)備、零配件及技術(shù)的進(jìn)口業(yè)務(wù)(國家限定公司經(jīng)營和國家禁止進(jìn)出口的商品除外);經(jīng)營進(jìn)料加工和“三來一補(bǔ)”業(yè)務(wù);紙張批發(fā)與零售;機(jī)械、電器及制冷設(shè)備的安裝、施工、智能建筑(系統(tǒng)集成其中消防系統(tǒng)除外)、有線電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)安裝;商品房銷售代理;房地產(chǎn)信息咨詢;自營和代理各類商品和技術(shù)的進(jìn)出口(國家限定公司經(jīng)營或禁止進(jìn)出口的商品和技術(shù)除外);房地產(chǎn)開發(fā)及銷售;通信用光纖、光纜生產(chǎn)及銷售;物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù);停車服務(wù)(以上經(jīng)營范圍涉及行業(yè)許可的憑許可證件,在有效期內(nèi)經(jīng)營,國家有專項(xiàng)專營規(guī)定按規(guī)定辦理)。
經(jīng)營期限自 一九九七年九月十六日至長期。
(二)其他評(píng)估報(bào)告使用者
根據(jù)委托方與我公司簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》,其他報(bào)告使用者為經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的當(dāng)事方以及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。
除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外,任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。
二、評(píng)估目的
本次評(píng)估的目的是對(duì)位于新產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道 3 號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,為委托方擬轉(zhuǎn)讓上述房地產(chǎn)提供價(jià)值參考。
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》和委托方填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)申報(bào)表,本次評(píng)估對(duì)象和范圍為天津XXXX有限公司擬轉(zhuǎn)讓的位于新產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道 3 號(hào)的房地產(chǎn),房屋建筑物面積合計(jì) 18,937.99 平米,土地使用權(quán)面積 21,452.30平米。賬面原值 97,583,188.60 元,賬面凈值 63,072,489.31 元。
天津XX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.委估房屋建筑物共計(jì) 4 項(xiàng),包括設(shè)備樓、車庫、綜合樓,均建成于 1998 年,配套樓建成于 1999 年。其中:配套樓建筑面積 4,708.25 平方米,為鋼混結(jié)構(gòu),房屋總層數(shù) 5 層;設(shè)備樓建筑面積為 662.56 平方米,為單層鋼混結(jié)構(gòu);車庫建筑面積為819.29 平方米,為 2 層混合結(jié)構(gòu);綜合樓建筑面積為 12,747.89 平方米,為鋼混結(jié)構(gòu),房屋總層數(shù) 7 層。評(píng)估基準(zhǔn)日,綜合樓(部分)和配套樓(全部)用于對(duì)外出租,剩余房產(chǎn)均由產(chǎn)權(quán)持有單位自用。
委估房屋建筑物所使用的土地使用權(quán) 1 宗,為產(chǎn)權(quán)持有單位于 1997 年以出讓方式取得。土地用途為其他商服用地,產(chǎn)別為股份企業(yè)產(chǎn),終止日期為 2048 年 1 月 19日,土地四至為東至海泰大廈、南至博福益普生(天津)制藥有限公司、西至桂苑路、北至華天道。
委估房地產(chǎn)已取得了編號(hào)為“房地證津字第 116030900069”號(hào)《天津市房地產(chǎn)權(quán)證》。
本項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。
四、價(jià)值類型及其定義
資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。
根據(jù)本次評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象以及評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件等具體情況,確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值類型。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下,評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為二○一二年九月三十日,是委托方基于以下原因并綜合考慮擬進(jìn)行經(jīng)濟(jì)行為的日程安排和經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)確定的:
1、該基準(zhǔn)日接近經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日,能較好的反映委估資產(chǎn)狀況。
天津XX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司
TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.
2、該基準(zhǔn)日為天津XXXX有限公司的會(huì)計(jì)結(jié)算日,有利于資產(chǎn)清查和準(zhǔn)確列示委估資產(chǎn)的賬面金額。
該評(píng)估基準(zhǔn)日與《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》中確定的評(píng)估基準(zhǔn)日一致。
六、評(píng)估依據(jù)
本次評(píng)估工作中所遵循的主要經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價(jià)依據(jù)和其他依據(jù)如下:
(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
1、天津XXXX有限公司第五屆董事會(huì)第四十六次會(huì)議決議;
(二)法律法規(guī)依據(jù)
1、《中華人民共和國物權(quán)法》(主席令第 62 號(hào));
2、《中華人民共和國土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過);
3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007 年 8 月 30 日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過);
4、中華人民共和國國務(wù)院 (1991)第 91 號(hào)令 《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》;
5、《天津市土地管理?xiàng)l例》。
(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)
1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(財(cái)企〔2004〕20 號(hào));
2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(財(cái)企〔2004〕20 號(hào));
3、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會(huì)協(xié)〔2003〕18 號(hào));
4、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2007〕189 號(hào));
5、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2007〕189 號(hào));天津XX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.6、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》(中評(píng)協(xié)〔2007〕189 號(hào));7、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——工作底稿》(中評(píng)協(xié)〔2007〕189 號(hào));8、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2007〕189 號(hào));9、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999);10、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)。(四)權(quán)屬依據(jù)1、產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)的評(píng)估明細(xì)表;2、會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬簿、原始憑證、發(fā)票等會(huì)計(jì)資料;3、產(chǎn)權(quán)持有單位《天津市房地產(chǎn)權(quán)證》[房地證津字第 116030900069 號(hào)];4、產(chǎn)權(quán)持有單位提供的其它有關(guān)說明資料。(五)取價(jià)依據(jù)1、產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)資料,有關(guān)原始憑證及情況說明等;2、產(chǎn)權(quán)持有單位提供的會(huì)計(jì)報(bào)表及發(fā)票等財(cái)務(wù)資料;3、產(chǎn)權(quán)持有單位提供的施工圖紙、施工合同及有關(guān)資料;4、《天津市國有土地使用權(quán)出讓合同》(合同編號(hào):新華 1997-4);5、2008 年《天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)》;6、2008 年《天津市設(shè)備安裝工程預(yù)算基價(jià)》;7、2008 年《天津市裝飾裝修工程預(yù)算基價(jià)》;8、2012 年 9 月份《天津市工程造價(jià)信息》;9、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息;10、評(píng)估基準(zhǔn)日近期中國人民銀行公布的存貸款利率;11、評(píng)估人員以實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)研等方式收集的其他相關(guān)資料。
(六)其他依據(jù)
1、產(chǎn)權(quán)持有單位《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(注冊(cè)號(hào):120000000009919 號(hào));
2、產(chǎn)權(quán)持有單位《中華人民共和國組織機(jī)構(gòu)代碼證》(代碼:10307192-8);
3、產(chǎn)權(quán)持有單位《稅務(wù)登記證》(津稅證字 120117103071928 號(hào));
4、產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)重要事項(xiàng)的說明;
5、其他與評(píng)估有關(guān)的資料。
七、評(píng)估方法
(1)評(píng)估方法的選擇及理由
根據(jù)委托方提供的《天津市房地產(chǎn)權(quán)證》(房地證津字第 116030900069 號(hào))委估宗地的土地用途為其他商服用地,土地面積為 21,452.3 平方米,房屋建筑物總面積 18,937.99 平米?！短旖蚴袊型恋厥褂脵?quán)出讓合同》(合同編號(hào):新華 1997-4)中對(duì)土地使用條件約定為,規(guī)劃容積率為不大于 1.5。委托方提供《XXXX有限公司總經(jīng)理辦公會(huì)紀(jì)要》記載:天津市華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道 3 號(hào)房地產(chǎn),宗地面積21452.3 平方米,規(guī)劃容積率 1.5,地上建筑物可建設(shè)面積 32178.45 平方米,目前已建設(shè) 18937.99 平方米,分?jǐn)偼恋孛娣e 12625.33 平方米。根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展需要,經(jīng)過充分論證,依據(jù)土地受讓條件同意對(duì)華天道 3 號(hào)啟動(dòng)二期建設(shè)項(xiàng)目,擬啟動(dòng)項(xiàng)目所分?jǐn)偟耐恋孛娣e不超過 8826.97 平方米。所以本次評(píng)估我們將評(píng)估對(duì)象分為已建房產(chǎn)及其分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)和擬啟動(dòng)二期建設(shè)項(xiàng)目房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)兩部分,分別進(jìn)行計(jì)算,最后將以上兩部分價(jià)值加總得出評(píng)估對(duì)象總價(jià)值。
根據(jù)本次評(píng)估目的,評(píng)估人員通過實(shí)地勘察和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析相關(guān)資料之后,通過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析相關(guān)資料之后,根據(jù)委估對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況,選取適宜的估價(jià)方法如下:
委估房地產(chǎn)中的已建房產(chǎn)及其分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)所處區(qū)域?yàn)槌墒焓袌?chǎng),不適用成本法;已建房產(chǎn)及其分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)現(xiàn)為最高最佳使用狀態(tài),不具備再開發(fā)潛力,不適用于假設(shè)開發(fā)法;該地區(qū)房地產(chǎn)租售價(jià)格比明顯不合理,采用收益法無法真實(shí)反映該區(qū)域房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,所以不適用于收益法;該地區(qū)周邊類似房地產(chǎn)銷售成交案例較多,故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
委估房地產(chǎn)中擬啟動(dòng)二期建設(shè)項(xiàng)目房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán),由于估價(jià)對(duì)象用途為其他商服用地,委估宗地周邊該類用房出售案例較多,估價(jià)人員了解類似房屋的建筑成本等相關(guān)費(fèi)用資料,因此適宜采用剩余法進(jìn)行估價(jià)。
① 市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法以替代原理為理論基礎(chǔ)。其估算公式為:
委估房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)
具體過程如下:
A、搜集交易案例,選取可比實(shí)例
經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)察勘委估對(duì)象的實(shí)際情況,調(diào)查周圍同一供給范圍內(nèi)的多處同等用途房地產(chǎn)的租售情況。在此基礎(chǔ)上,本著交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近,處于同一供給范圍內(nèi),屬于正常交易,用途相同的原則,選擇了近期成交的三個(gè)案例作為可比實(shí)例。
B、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
將可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,建立價(jià)格可比基礎(chǔ),統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵。
C、進(jìn)行各種因素的比較
將委估對(duì)象和可比實(shí)例進(jìn)行各種因素的比較,具體情況詳見《市場(chǎng)比較法因素條件說明表》。
D、進(jìn)行各種因素的修正
主要包括以下幾方面的情況修正:
ⅰ、進(jìn)行交易情況修正
ⅱ、進(jìn)行交易日期修正
ⅲ、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整(包含區(qū)位因素修正、權(quán)益狀況修正及實(shí)物狀況修正)
E、求得比準(zhǔn)價(jià)格,確定被評(píng)估建筑物(或房地產(chǎn))的評(píng)估值。
② 剩余法
剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法,是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除建筑物建造費(fèi)用與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后,以價(jià)格余額來確定委估對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。
剩余法的計(jì)算公式
土地總價(jià)=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-建筑開發(fā)成本-管理費(fèi)用-利息-銷售稅金-租售費(fèi)用-開發(fā)利潤-取得土地的稅費(fèi)
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況
本次評(píng)估包括評(píng)估前期準(zhǔn)備工作,現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)定估算工作,匯總分析撰寫報(bào)告說明工作,于二○一二年十月十九日出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
(一)接受委托階段
我公司接受委托,對(duì)其擬處置的(單項(xiàng)資產(chǎn)或組合)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,在明確了評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍和評(píng)估基準(zhǔn)日之后,于 2012 年 10 月 8 日與委托方天津XX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.簽訂了《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》。
2、我公司根據(jù)約定事項(xiàng)擬訂了評(píng)估項(xiàng)目工作計(jì)劃,確定評(píng)估人員,組成評(píng)估小組,于 2012 年 10 月 9 日進(jìn)駐產(chǎn)權(quán)持有單位,聽取其介紹委估資產(chǎn)情況。
(二)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段
接受委托后,評(píng)估人員開始指導(dǎo)天津XXXX有限公司進(jìn)行資產(chǎn)清查,收集準(zhǔn)備資產(chǎn)評(píng)估所需資料。
(三)評(píng)定估算工作階段
根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定,評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查及評(píng)定估算工作,對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)履行了下列勘估程序:
1、收集資產(chǎn)清單和相關(guān)財(cái)務(wù)資料,指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上,按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的"資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表"及其填寫要求、資料清單,細(xì)致準(zhǔn)確的登記填報(bào),對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文件資料進(jìn)行收集。
2、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行實(shí)地察看、核實(shí),與有關(guān)人員進(jìn)行交談,了解資產(chǎn)的運(yùn)營、管理狀況,評(píng)估人員通過查閱有關(guān)資料,了解涉及評(píng)估范圍內(nèi)具體對(duì)象的詳細(xì)狀況。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料,檢查資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表有無漏項(xiàng)等情況;補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察結(jié)果,進(jìn)一步完善資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表,以做到“表”、“實(shí)”相符。
4、核實(shí)產(chǎn)權(quán)證明文件,對(duì)納入評(píng)估范圍的固定資產(chǎn)等的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查,以確認(rèn)做到權(quán)屬清晰。
(四)評(píng)估匯總階段
1、根據(jù)具體評(píng)估方法收集、計(jì)算各項(xiàng)參數(shù),估算本次評(píng)估采用的各評(píng)估方法結(jié)果,在評(píng)定估算過程中,要求所有評(píng)估人員統(tǒng)一方法和標(biāo)準(zhǔn),并對(duì)評(píng)估明細(xì)表、工作底稿、評(píng)估說明進(jìn)行自檢和互檢。
2、對(duì)各評(píng)估方法初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行綜合分析、調(diào)整、修改和完善;分析各評(píng)估方法結(jié)果的合理性,選取適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法結(jié)果作為評(píng)估報(bào)告最終評(píng)估結(jié)論。
(五)提交評(píng)估報(bào)告階段
在上述工作基礎(chǔ)上,起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書,與委托方就評(píng)估結(jié)果交換意見,在全面考慮有關(guān)意見后,按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行反復(fù)修改、校正,最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
九、評(píng)估假設(shè)
(一)交易假設(shè)
交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中,評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。
(二)公開市場(chǎng)假設(shè)
公開市場(chǎng)假設(shè)是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn),或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn),交易雙方彼此地位平等,彼此都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間,以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。該假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣為基礎(chǔ)。
(三)持續(xù)使用假設(shè)
持續(xù)使用假設(shè)是指評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用,或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用,相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。
本報(bào)告評(píng)估結(jié)論是以上述評(píng)估假設(shè)為前提得出的,在上述評(píng)估假設(shè)變化時(shí),本報(bào)告評(píng)估結(jié)論無效。
十、評(píng)估結(jié)論
評(píng)估人員認(rèn)真遵循資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)法規(guī)和國家規(guī)定的評(píng)估方法及計(jì)價(jià)原則,經(jīng)過資產(chǎn)的賬面清查、產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證、實(shí)地勘察、評(píng)定估算、分析確定,據(jù)以得出委托方擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)評(píng)估值為人民幣賬面價(jià)值 6,307.25 萬元,評(píng)估值 20,009.00 萬元,評(píng)估增值 13,701.75 萬元,增值率 217.24 %。
資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表
金額單位:人民幣萬元
序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增值額 增值率%
建筑面積:18,937.99 平
新產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑
1 方米;土地面積: 6,307.25 20,009.00 13,701.75 217.24%
產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道 3 號(hào)
21,452.30 平方米。
合 計(jì) 6,307.25 20,009.00 13,701.75 217.24%
評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見評(píng)估明細(xì)表。
十一、特別事項(xiàng)說明
(一)天津XXXX有限公司向天津農(nóng)村合作銀行科興支行借款人民幣8,000 萬元,此次委估的房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日均已設(shè)定抵押,抵押期限為 2010 年 6月 17 日至 2015 年 6 月 16 日。評(píng)估師未考慮該抵押事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。
(二)評(píng)估基準(zhǔn)日,委估綜合樓 A 區(qū)二層、A 區(qū)四層中建筑面積共計(jì) 2,604 平方米的房產(chǎn)已出租給中華聯(lián)合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司天津分公司,租賃期限自 2010 年5 月 20 日起至 2013 年 5 月 19 日止;綜合樓 A 區(qū)三層中建筑面積共計(jì) 1,287 平方米的房產(chǎn)已出租給北京華福工程有限公司,租賃期限自 2012 年 4 月 12 日起至 2014 年4 月 11 日止;委估配套樓及附屬院區(qū)(建筑面積 4708.25 平方米的配套樓及占地面積 3000 平方米附屬院區(qū))已出租給天津市世發(fā)祥商貿(mào)有限公司,租賃期限自 2012年 8 月 16 日起至 2017 年 8 月 15 日止。
(三)評(píng)估結(jié)論未考慮委估房地產(chǎn)實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi);
(四)對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)和委托方可能存在的其他影響評(píng)估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng),在本公司已實(shí)施的評(píng)估過程中不能獲悉的情況下,對(duì)本次評(píng)估結(jié)論的影響,本公司及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
(五)在評(píng)估基準(zhǔn)日后,報(bào)告書使用有效期以內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化,應(yīng)按原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;如果資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估結(jié)果。如委托方自行對(duì)評(píng)估結(jié)果予以調(diào)整,本公司不負(fù)有任何法律責(zé)任。在此提示評(píng)估報(bào)告使用者予以注意。
(六)本評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下,根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允市場(chǎng)價(jià)格,沒有考慮現(xiàn)在、將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事項(xiàng)以及發(fā)生的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響,當(dāng)評(píng)估結(jié)論用于上述事宜或評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則發(fā)生變化時(shí),本評(píng)估結(jié)論無效。
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明
(一)評(píng)估報(bào)告只能服務(wù)于評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估目的;
(二)評(píng)估報(bào)告只能由業(yè)務(wù)約定書中載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用;
(三)除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外,未征得注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)同意,本評(píng)估報(bào)告不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。
(四)評(píng)估報(bào)告的使用有效期
評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年,即自評(píng)估基準(zhǔn)日二○一二年九月三十日至二○一三年九月二十九日有效。
通常情況下,只有當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時(shí),才可以
十三、評(píng)估報(bào)告日
二○一二年十月十九日。
天津XX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 法 定 代 表 人:
中國天津 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師:
二○一二年十月十九日 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師:
