南京二手房交易流程(深圳二手房交易流程)
南京二手房交易流程
南京二手房交易流程
二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程是很多南京二手房買(mǎi)房人關(guān)心的問(wèn)題。在南京買(mǎi)房的流程圖是怎樣的呢?有關(guān)南京二手房交易流程如下，僅供參考
南京市二手房交易一般流程【1】
1,買(mǎi)賣(mài)雙方在經(jīng)紀人的協(xié)調下，達成基本的價(jià)格、付款、物業(yè)交割等意向，決定見(jiàn)面細談;
2、買(mǎi)方準備定金1-2萬(wàn)、本人身份證明;賣(mài)方產(chǎn)權人(含共有權人)準備好產(chǎn)權證、土地證、產(chǎn)權人身份證;(如賣(mài)方房產(chǎn)有抵押情況，需要帶上原向銀行借款的合同及相關(guān)材料，以備經(jīng)紀人查詢(xún)并給出還款建議。
3、買(mǎi)賣(mài)雙方約定時(shí)間到中介公司見(jiàn)面，協(xié)商簽定買(mǎi)賣(mài)合同具體事宜;
4、在經(jīng)紀公司見(jiàn)面協(xié)商買(mǎi)賣(mài)事宜(合同簽定是最重要的，所有的承諾都不要輕易相信，特別是賣(mài)方和經(jīng)紀人的口頭承諾不要隨便相信，應該要求寫(xiě)進(jìn)合同。
5、買(mǎi)方應要求經(jīng)紀人嚴格審查賣(mài)方的權屬證明，身份證明、同時(shí)要求賣(mài)方明確房屋的建筑年代并可寫(xiě)進(jìn)合同;賣(mài)方應要求經(jīng)紀人將買(mǎi)方的付款方式明確在書(shū)面合同上(一般商業(yè)貸款的方式，下款時(shí)間在買(mǎi)方產(chǎn)權證辦好后3-5個(gè)工作日就可以完成，不要相信經(jīng)紀人說(shuō)的貸款要10個(gè)工作日左右時(shí)間，除省市行公積金貸款需要20個(gè)工作日左右才下款外。
推薦大家接受中介公司提出的交易過(guò)程中將資金托管在房產(chǎn)局資金監管處的要求，特殊情況除外。
6、簽定三方買(mǎi)賣(mài)合同(一般情況下中介都會(huì )有格式合同提供，考慮到每套房子都有其特殊的交易狀況，提醒大家要把前面協(xié)商的具體事項寫(xiě)進(jìn)合同，同時(shí)還應就房屋的戶(hù)口遷移時(shí)間、有線(xiàn)電視、裝修、其他附屬設施及車(chē)位、車(chē)棚、地下室等條款簽進(jìn)合同);
7、賣(mài)方在簽完合同時(shí)手里應持有買(mǎi)賣(mài)合同、定金、中介公司開(kāi)出的收件單;買(mǎi)房手里應持有買(mǎi)賣(mài)合同、買(mǎi)方的定金收條、中介公司開(kāi)出的中介費發(fā)票(不建議在簽定合同時(shí)就繳清中介費);
8、賣(mài)方將房屋的抵押解除(如果合同中約定由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)力解押的話(huà)，買(mǎi)房的資金不要直接交給賣(mài)房，而應三方一同到銀行將此款打進(jìn)賣(mài)方的還款帳戶(hù)，最好事前約定當天就可以完成注銷(xiāo)抵押時(shí)再辦理。
9、約定申請產(chǎn)權過(guò)戶(hù)時(shí)間，中介在網(wǎng)上打印存量房交易申請書(shū),三方一同到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理過(guò)戶(hù)手續(賣(mài)方產(chǎn)權人必須全部到場(chǎng)，并帶著(zhù)身份證原件;買(mǎi)方帶身份證原件、首付款及貸款材料。
10、辦理完首付款交付給賣(mài)方或者是托管在交易市場(chǎng)手續后，三方一同到柜臺申請測繪并登記過(guò)戶(hù)手續(交易收件單一般交由經(jīng)紀人保管，此時(shí)繳清中介費或繳大半中介費是合適的時(shí)間);
11、三方一同到銀行或者擔保公司辦理買(mǎi)方的貸款資格預審手續(南京市內的貸款擔保、公證、土地證等手續費總額一般為1300以?xún)龋渲猩虡I(yè)貸款為500元以?xún)龋e金或者組合貸款不會(huì )超過(guò)1300元。
此費用由買(mǎi)方承擔，注意此費用為上限，多交可視為被中介欺詐);
12、買(mǎi)賣(mài)交易審核10天后，三方一同到交易市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方交納各自稅費后領(lǐng)取新證，并將新證及相關(guān)材料送銀行或者擔保公司辦理下款手續(如果首款是托管在交易市場(chǎng)的，此時(shí)可以由賣(mài)方取出了，而尾期房款一般此后3-5天可以到達。
13、賣(mài)方應在尾款交付前將房?jì)葢?hù)口，水電物業(yè)等費用結清;
14、銀行貸款下達后，三方應先驗收交割物業(yè)無(wú)誤再去銀行或者擔保公司領(lǐng)取下款存折、還款存折，賣(mài)方拿到全部房款，買(mǎi)方接受所有物業(yè)后宣告交易完成(一般情況下，此時(shí)視為中介服務(wù)的完畢時(shí)間。
15、買(mǎi)方過(guò)30天左右時(shí)間后去銀行或者擔保公司領(lǐng)取自己的產(chǎn)權證、土地證及貸款抵押合同等材料;
特別提醒:
1、 如果是沒(méi)有中介公司參與的買(mǎi)賣(mài)交易，流程中將中介方程序刪去即可;
2、沒(méi)有中介的交易，收件單一般應交由賣(mài)方保管;
3、交易過(guò)程中,房款一般情況下最好監管在房產(chǎn)局資金監管處.
4、一定要注意貸款的下款時(shí)間:除省行公積金為20個(gè)工作日左右外，其他貸款都只要3-5天就可以到達，所以合同中應明確時(shí)間，不要給不良中介有機可乘;
5、 不要相信承諾，要相信只有合同才能真正保障你的權利;
6、就算是雙方自己談好的交易,如果條件許可，最好委托中介公司辦理手續。
就算是買(mǎi)賣(mài)雙方自己談好的交易，交給中介來(lái)辦理也會(huì )省心的多;
7、二手房的驗收和交割是一次性完成的，所以在物業(yè)交割時(shí)必須加倍小心仔細，在這個(gè)過(guò)程中，好的經(jīng)紀人能給雙方很多有益的指導和幫助，有效解決現存的問(wèn)題，有效杜絕日后的糾紛和煩惱;
8、要意識到品牌公司里不代表都是優(yōu)秀的經(jīng)紀人，最好應該選擇有經(jīng)紀資格證書(shū)、經(jīng)驗豐富、被政府認可并表彰過(guò)的經(jīng)紀人。
可以要求接待經(jīng)紀人出示資格證書(shū)，也可以上網(wǎng)查詢(xún),南京官方的網(wǎng)址是njhouse .南京市存量房交易執行網(wǎng)上備案程序,并對中介資格審查.不能網(wǎng)上備案的中介均為無(wú)資格經(jīng)營(yíng)企業(yè),交易雙方切莫貪圖便宜而在交了中介費后再以個(gè)人身份申請過(guò)戶(hù)手續,這樣不能保護自身的權益.
9、 南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )規定:沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書(shū)的人沒(méi)有權利簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同;
10、鑒于目前國家調控政策頻繁，建議大家在合同中特別注明不可預見(jiàn)的政策調整之稅費可以協(xié)商解決，協(xié)商不成依然按政策規定各自交納，不視為不可抗力，否則視為違約。
如何辨別《房屋所有權證》的真偽?
一看封皮。
真證為深紅色，有光澤且韌性好，假證則呈暗紅色，光澤度及韌性差。
二看團花。
真證分色清晰，立體感強，假證圖案清晰度不夠，缺乏立體感。
三看權證用紙。
真證的內頁(yè)紙張采用專(zhuān)業(yè)水印紙，類(lèi)似人民幣的水印制作，圖案為別墅、大廈兩種，且紙張光潔、挺實(shí);假證紙張水印質(zhì)量粗糙，模糊不清，且手感稀松柔軟，水印制作采用表面壓膜方式。
四看防偽底紋。
真證的底紋為“房屋所有權證”六字，字跡清晰，線(xiàn)條光滑，容易識別，2000年后印制的權證，采用了專(zhuān)用浮雕底紋，浮雕字立體感強，線(xiàn)條清晰;假證的底紋雖為“房屋所有權證”六字，但顏色深淺、色彩不統一，線(xiàn)條臃腫，有的還有斷線(xiàn)。
五看微縮文字。
2000年以后印制的權證內頁(yè)花邊里藏著(zhù)微縮文字，用肉眼看似乎為一道虛線(xiàn)，在放大鏡下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有權證”漢語(yǔ)拼音第一個(gè)字母的大寫(xiě));假證字跡模糊，不易辨別，或是一條直線(xiàn)。
六看建房注冊號。
真證的號碼是機器印制的32001,數字清晰，字體規范;假證是用手工書(shū)寫(xiě)或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規范。
七看發(fā)證機關(guān)印章。
真證是由機器套紅印制的“南京市房產(chǎn)管理局”行政公章;假證的加蓋圖章是手工雕刻的，字體不規范，印章粗糙。
八看流水編號。
真證的流水號是機器印制的，2000年后印制的權證編號下方，還印有“北京印鈔廠(chǎng)證券分廠(chǎng)印制(200×)”字樣;假證的編號是用手工書(shū)寫(xiě)或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規范。
二手房產(chǎn)權狀況查詢(xún)要點(diǎn)
1、注意產(chǎn)權證上的房主和賣(mài)房人是不是同一人，共有房屋出售需要提交共有人的同意證明書(shū);
2、搞清楚是成本價(jià)房還是標準價(jià)房或者是經(jīng)濟實(shí)用房，如果是已購公有住房或者是經(jīng)濟實(shí)用房，還要看政府對其上市出售的批準書(shū)(是不是符合上市政策);
3、產(chǎn)權證所確認的面積、屋址是不是所交易的房屋所見(jiàn)情況相符;
4、一定要驗看產(chǎn)權證的正本，最好到房產(chǎn)局查詢(xún)或讓中介工作人員確認真偽;
5、確認標準價(jià)購買(mǎi)的公房上市時(shí)已經(jīng)按成本價(jià)補足費用或者與單位的比例分成;
6、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;
7、一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、醫(醫院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才出讓;
8、查驗產(chǎn)權記錄情況;
9、成交價(jià)格，既該項交易的成交價(jià)，查詢(xún)者應注意如果成交價(jià)是著(zhù)明“部分成交價(jià)”則代表該成交價(jià)不單只是房屋，并且包括其他附屬物;
10、其他內容，如平面圖，土地證上的房屋分布圖等;
11、權證上有沒(méi)有貸款記錄等
房屋產(chǎn)權記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。
至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現的債務(wù)和責任，則必須查驗相關(guān)的證明文件。
包括:抵押合同，租約等。
二手房交易3要點(diǎn)
1:認真審查房屋產(chǎn)權的真實(shí)性和完整性
確認產(chǎn)權的真實(shí)性，要查驗產(chǎn)權證的正本，看產(chǎn)權人與賣(mài)房人是不是同一人，還有必要向房產(chǎn)局查詢(xún)此證的真實(shí)性。
確認產(chǎn)權的完整性，要注意產(chǎn)權是否有共有人，有否設定抵押、租賃、權限或被查封等情況。
筆者曾承辦過(guò)多起此類(lèi)案件，有偽造產(chǎn)權證，有的是瞞著(zhù)其他共有人擅自出售，有的是有查封，根本不能交易。
上述案件雖然過(guò)錯不在買(mǎi)房人，但卻使買(mǎi)房人買(mǎi)房不成反而陷于訟累。
2:戶(hù)口遷移條款
與一手房不同的是，二手房普遍存在一個(gè)戶(hù)口遷移的問(wèn)題。
房屋已售予他人，原房主自然沒(méi)將戶(hù)口保留在房?jì)鹊牡览怼?/p>
若原房主遲遲不將戶(hù)口遷出，則會(huì )使購房人的戶(hù)口不能順利遷入，甚至會(huì )影響到子女入學(xué)等后繼問(wèn)題。
即使購房者想通過(guò)訴訟途徑解決，也會(huì )發(fā)現很難操作，因我國法律規定戶(hù)籍歸公安部門(mén)管理，法院對僅涉及戶(hù)口問(wèn)題的訴訟一般不予受理。
為避免上述問(wèn)題的出現，購房者應該在簽定合同時(shí)，定好戶(hù)口遷移條款及逾期違約的責任，使售房者不能拖延戶(hù)口遷移日期，減少不必要的糾紛。
(一般壓尾款10%左右)
3:維修基金、物業(yè)管理、水、電、電話(huà)、有線(xiàn)電視等費用的結算
上述各項費用為2手房獨有，同時(shí)很容易被忽略。
也常常會(huì )出現很多解決起來(lái)很麻煩的問(wèn)題。
比如賣(mài)房者此前把房子租給某人，停用了電話(huà)和有線(xiàn)電視，他就說(shuō)沒(méi)有這些東西。
結果買(mǎi)房者住進(jìn)去才發(fā)現，原房主多年前還欠電話(huà)費，有線(xiàn)電視更是好多年未交費。
而相關(guān)電信和廣電部門(mén)是按門(mén)牌裝電話(huà)和有線(xiàn)的，這樣買(mǎi)房者就很冤枉的背了“黑鍋”。
所以，在交付尾款前，買(mǎi)賣(mài)雙方一定要根據合同約定辦理完所有該辦理的過(guò)戶(hù)手續。
提醒:通過(guò)中介公司購買(mǎi)二手房屋四步走
第一步
購房者進(jìn)入中介公司門(mén)店，應當在現場(chǎng)查閱該房地產(chǎn)中介公司是否具備由市國土房管局核發(fā)的南京市房地產(chǎn)中介服務(wù)機構資質(zhì)證明和工商行政管理部門(mén)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執照。
而為其提供中介服務(wù)的中介公司業(yè)務(wù)人員是否持有由市國土房管局核發(fā)的南京市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執業(yè)證。
第二步
當購房者已選擇合適的房屋并計劃購買(mǎi)時(shí)，中介公司將要求客戶(hù)簽訂《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同》，合同有關(guān)條款的訂立，是保障消費者合法權益的根本保證，一定要認真看清楚。
第三步
當購房者決定購買(mǎi)中介公司所介紹的房屋前，中介公司業(yè)務(wù)人員應當查閱并向購房者明示房屋的權屬情況，中介公司"不得為禁止轉讓的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)"，同時(shí)，由三方共同簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并由購房者繳納一定比例的定金，期間如購房者需要辦理銀行按揭手續的可由中介公司協(xié)辦或自行選擇按揭公司代為辦理。
第四步
銀行按揭手續辦理完畢后，約定到市土地房屋交易中心辦理交易手續，并按交易中心指定日期辦理過(guò)戶(hù)手續，交易即告完成。
中介公司良莠不齊 避免上當七招有約
一、 要選擇合法的、信譽(yù)度高的中介公司
必須認真、仔細地查看其是否具備"兩證":市國土房管局頒發(fā)的資質(zhì)證和市工商部門(mén)審發(fā)的經(jīng)營(yíng)許可證。
根據南京州市房屋管理局中介管理所規定，作為正規的房屋中介公司是必須將自己的《房產(chǎn)中介資質(zhì)證》懸掛出來(lái)。
深圳二手房交易流程
深圳二手房交易流程
二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易三級市場(chǎng)的俗稱(chēng)。以下是小編為大家整理深圳二手房交易流程相關(guān)內容，文章希望大家喜歡！
1、搜尋房源（買(mǎi)方）
想要買(mǎi)房子相信最開(kāi)始的一步一定是對房源的搜尋，在這個(gè)階段推薦大家進(jìn)行用步步逼近的方式，首先在地圖上找到自己想要的地區/地鐵站或者要道附近的小區，大致了解周邊的配套情況。然后針對已經(jīng)有興趣的小區，到某家或者某殼網(wǎng)站（不是廣告但是這兩家的房源相對確實(shí)比較真實(shí)）上搜索二手房源，確定對應小區可以供應的戶(hù)型以及大概的價(jià)格區間。最后再聯(lián)系中介到小區實(shí)地看房和考察周?chē)闆r。從而確定自己想要的房源。
對于房源的考察，除了房子本身的狀況，小區環(huán)境等硬條件，還需要考量房子的所需的稅款情況、賣(mài)方的信用情況等軟條件，可以和中介拿到不動(dòng)產(chǎn)證的照片、賣(mài)方的身份證號碼等信息，在深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)可以查詢(xún)房產(chǎn)的當前情況，在中國執行信息公開(kāi)網(wǎng)可以查詢(xún)賣(mài)方是否有失信等情況。
2、談價(jià)/簽訂買(mǎi)賣(mài)合同（買(mǎi)賣(mài)雙方）
確定了房源之后，可以由中介來(lái)聯(lián)絡(luò )對應賣(mài)家，見(jiàn)面進(jìn)行價(jià)格談判，如果談妥價(jià)格之后，就簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以及與中介公司之間的服務(wù)合同。在談價(jià)過(guò)程中，除了中介幫你不斷的語(yǔ)言攻勢談下來(lái)的微弱價(jià)格之外，其實(shí)最核心的部分應當關(guān)注到賣(mài)家賣(mài)房的原因（可以提前和中介了解），實(shí)實(shí)在在的談判籌碼主要集中在何時(shí)能夠監管首付，定金比例等和付錢(qián)的時(shí)間節點(diǎn)有關(guān)的問(wèn)題上，越早能夠讓買(mǎi)家拿到越多的錢(qián)，對于一個(gè)動(dòng)輒幾個(gè)月的交易過(guò)程來(lái)說(shuō)才是最實(shí)際的利益。對于合同的簽訂，一定要確認兩方各個(gè)節點(diǎn)的完成時(shí)間要求，比如首付監管時(shí)間要求、贖樓時(shí)間要求、過(guò)戶(hù)時(shí)間要求、正式交房時(shí)間要求等，這些節點(diǎn)在合同中的明確，才是保障能夠正常完成交易的關(guān)鍵。
3、首付資金監管（買(mǎi)賣(mài)雙方）
簽訂合同后，根據約定的時(shí)間，首先要由買(mǎi)方將首付準備好，存入一個(gè)準備進(jìn)行貸款的銀行的賬戶(hù)，并與賣(mài)方（或者賣(mài)方委托的擔保公司）一同前往貸款銀行進(jìn)行第三方資金監管和貸款的申請。辦理成功后（大約需要處理1周左右時(shí)間），銀行將會(huì )出具一份貸款承諾函，用于證明一旦提供了房產(chǎn)證等抵押物，銀行就會(huì )發(fā)出該筆貸款。這份承諾函也將作為證明，輔助下一步的進(jìn)行。
3、贖樓/提供房產(chǎn)證（或不動(dòng)產(chǎn)證）（賣(mài)方）
如果賣(mài)方的房子處于抵押狀態(tài)（還在還房貸或者是用于進(jìn)行了其他貸款），需要賣(mài)方將貸款還清，把房子的.抵押狀態(tài)解除，也就是俗稱(chēng)的贖樓。贖樓目前一般的操作是由中介公司找到一些擔保公司，擔保公司在收到上一步銀行出具的貸款承諾函之后，會(huì )借出一筆資金給賣(mài)方用于還清剩余貸款，賣(mài)方可以在承諾函出具后提前向銀行提出提前還款申請，并在收到擔保公司的借款后還入對應賬戶(hù)。最終銀行收到還款后，將會(huì )把抵押的房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)證返還給賣(mài)方，此時(shí)即可以進(jìn)行過(guò)戶(hù)。要注意，擔保公司借出的費用，一般將會(huì )從買(mǎi)方付出的買(mǎi)房款中扣除，由于費用借出一直到全部買(mǎi)房款都進(jìn)入賣(mài)方賬戶(hù)中間有一段時(shí)間，因此擔保公司會(huì )收取額外的利息，這部分利息也就是俗稱(chēng)的贖樓費，根據合同協(xié)商可以由買(mǎi)方或者賣(mài)方承擔。
當然如果原本賣(mài)方的房子就不處于抵押狀態(tài)，那么就無(wú)須這些復雜步驟，也不需要額外付出贖樓費，則可以直接進(jìn)入下一步
5、注銷(xiāo)抵押/過(guò)戶(hù)（買(mǎi)賣(mài)雙方）
處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，在銀行將房產(chǎn)證返還后在不動(dòng)產(chǎn)登記中心依舊處于抵押狀態(tài)，因此該步驟首先需要賣(mài)方前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心，注銷(xiāo)原本的抵押狀態(tài)（需要銀行工作人員配合，但是一般銀行工作人員都在不動(dòng)產(chǎn)登記中心有駐點(diǎn)辦公人員，因此不需要單獨去安排），然后買(mǎi)賣(mài)雙方再進(jìn)行過(guò)戶(hù)的申請。過(guò)戶(hù)申請提交后目前只需要處理3個(gè)工作日，即可完成。
同樣如果原本賣(mài)方?jīng)]有抵押狀態(tài)，則可以直接進(jìn)行過(guò)戶(hù)。
6、領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)證/抵押貸款（買(mǎi)方）
過(guò)戶(hù)完成后，買(mǎi)方可以根據回執時(shí)間，前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)證，這時(shí)候也會(huì )在現場(chǎng)進(jìn)行繳稅，將相關(guān)稅款付清后才能夠拿到證件。領(lǐng)取證件后一般現場(chǎng)就直接進(jìn)行抵押登記，將不動(dòng)產(chǎn)證直接抵押給銀行工作人員。因此考慮到后續需要使用不動(dòng)產(chǎn)證的情況，拿到證件后進(jìn)行拍照或者掃描留存電子件。
銀行收到不動(dòng)產(chǎn)證之后，當天將會(huì )先將已經(jīng)凍結在銀行的首期款劃轉到賣(mài)方的收款賬戶(hù)，并開(kāi)始處理貸款放款。
7、貸款放款/正式交房
抵押登記后，銀行需要處理一段時(shí)間才能夠將貸款部分發(fā)放到賣(mài)方賬戶(hù)（一般約為兩周左右，受貸款政策影響），賣(mài)方收到貸款部分后，應當正式與買(mǎi)方對房子進(jìn)行交割，除了房門(mén)鑰匙、小區出入卡之類(lèi)的交割，比較重要的是水電燃氣寬帶等相關(guān)賬戶(hù)的交割。深圳目前水電燃氣均可以在線(xiàn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)，需要賣(mài)方提供相應的客戶(hù)編號或者戶(hù)號之類(lèi)的編碼作為依據。
至此你就終于獲得了你心愛(ài)的家。