評估簡(jiǎn)答題(資產(chǎn)評估論述題11.請結合實(shí)際談一談?dòng)绊懛康禺a(chǎn)評估的各類(lèi)因素愛(ài))

1.資產(chǎn)評估論述題11.請結合實(shí)際談一談?dòng)绊懛康禺a(chǎn)評估的各類(lèi)因素（ 愛(ài)

1、房地產(chǎn)評估價(jià)中一般將價(jià)格的影響因素區分為個(gè)別因素、區域因素和一般因素三個(gè)層次： 個(gè)別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件。

例如，土地的個(gè)別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設施的接近程度等等；又如，房屋的個(gè)別因素有結構、類(lèi)型、式樣、裝修、設備、質(zhì)量、戶(hù)型、層次、朝向、建造年代等等。 區域因素是指房地產(chǎn)所處地區的環(huán)境特點(diǎn)。

主要有：商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎設施的狀況等等。 一般因素是指影響所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。

主要包括經(jīng)濟因素、社會(huì )因素、政治因素和心理因素等等。 2、成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱(chēng)。

成本途徑始終貫穿著(zhù)一個(gè)重建或重置被評估資產(chǎn)的思路。在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì )超過(guò)購建該項資產(chǎn)的現行購建成本。

如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價(jià)格會(huì )在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產(chǎn)的實(shí)體有形損耗；如果被評估資產(chǎn)存在功能和技術(shù)落后，投資者所愿支付的價(jià)格會(huì )在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產(chǎn)的功能性貶值；如果被評估資產(chǎn)及其產(chǎn)品面臨市場(chǎng)困難和外力影響，投資者所愿支付的價(jià)格會(huì )在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶損因素。 成本途徑作為一條獨立的評估思路，它是從再取得資產(chǎn)的角度來(lái)反映資產(chǎn)的交換價(jià)值的，即通過(guò)資產(chǎn)的重置成本反映資產(chǎn)的交換價(jià)值。

只有當被評估資產(chǎn)處于繼續使用狀態(tài)下，再取得被評估資產(chǎn)的全部費用才能構成其交換價(jià)值的內容。只有當資產(chǎn)能夠繼續使用并且在持續使用中為潛在所有者和控制者帶來(lái)經(jīng)濟利益，資產(chǎn)的重置成本才能為潛在投資者和市場(chǎng)所承認和接受。

從這個(gè)意義上講，成本途徑主要適用于繼續使用前提下的資產(chǎn)評估。同時(shí)，采用成本法評估，還應當具備可利用的歷史資料，形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費也是必須的。

2.資產(chǎn)評估相關(guān)知識的學(xué)習復習要點(diǎn)

復習時(shí)，在自己歸納的基礎上，再和老師全面系統的總結進(jìn)行對照。

查出漏缺，分析原因，從而完善自己的歸納，進(jìn)一步加強對知識的理解，弄懂還沒(méi)有搞清楚的問(wèn)題，透徹理解和掌握好全部基礎知識。通過(guò)以上第二和第三兩個(gè)環(huán)節，主要是把以前所學(xué)的分散的、個(gè)別的、孤立的知識聯(lián)系起來(lái)，變成系統的知識，從而對知識的理解和掌握產(chǎn)生質(zhì)的飛躍復習時(shí)，在自己歸納的基礎上，再和老師全面系統的總結進(jìn)行對照。

查出漏缺，分析原因，從而完善自己的歸納，進(jìn)一步加強對知識的理解，弄懂還沒(méi)有搞清楚的問(wèn)題，透徹理解和掌握好全部基礎知識。通過(guò)以上第二和第三兩個(gè)環(huán)節，主要是把以前所學(xué)的分散的、個(gè)別的、孤立的知識聯(lián)系起來(lái)，變成系統的知識，從而對知識的理解和掌握產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。

3.

1、收益法是通過(guò)估測被評估資產(chǎn)未來(lái)預期收益的現值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱(chēng)。

采用收益法評估，基于效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值，收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。一個(gè)理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數額不會(huì )高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給他帶來(lái)的回報。

資產(chǎn)的收益通常表現為一定時(shí)期內的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現時(shí)價(jià)值，需要把未來(lái)一定時(shí)期內的收益折算為現值，這就是資產(chǎn)的評估值。收益法服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。

它涉及3個(gè)基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預期收益；二是折現率或資本化率；三是被評估資產(chǎn)取得預期收益的持續時(shí)間。 因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。

從這個(gè)意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：第一，被評估資產(chǎn)的未來(lái)預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；第二，資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風(fēng)險也可以預測并可以用貨幣衡量；第三，被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。 收益法能真實(shí)和較準確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值，與投資決策相結合，易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。

但是預期收益額預測難度較大，受較強的主觀(guān)判斷和未來(lái)不可預風(fēng)因素的影響。這種方法在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來(lái)收益的單項資產(chǎn)評估。

2、機器設備評估方法主要為市場(chǎng)比較法、收益法、成本法三種。 其中：重置成本法是機器設備評估最常用的方法。

成本法是從成本的角度來(lái)衡量資產(chǎn)的價(jià)值，它首先估算與評估對象完全相同或功能相同的全新資產(chǎn)的成本。如果被評估對象是一臺全新的設備或一個(gè)全新的工廠(chǎng)，則被評估對象的價(jià)值為它的重置成本。

根據替代性原則，在進(jìn)行資產(chǎn)交易時(shí)，購買(mǎi)者所愿意支付的價(jià)格不會(huì )超過(guò)按市場(chǎng)標準重新購置或構建該項資產(chǎn)所付出的成本。 如果被評估資產(chǎn)已經(jīng)使用過(guò)，則應該從重置成本中扣減在使用進(jìn)程中的自然磨損、技術(shù)進(jìn)步或外部經(jīng)濟環(huán)境導致的各種貶值。

因此，成本法是通過(guò)估算被評估資產(chǎn)的重置成本和資產(chǎn)實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值，將重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評估價(jià)值的一種方法。 使用成本法評估機器設備的核心問(wèn)題有兩個(gè)方面：一是正確估算重置成本；二是合理確定各種貶值的因素，并量化貶值。

機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發(fā)生的必要的合理的直接成本費用、間接成本費用和資金成本。 其中： 1、外購機器設備的重置成本主要包括：設備自身的購置價(jià)格，運雜費和安裝調試費。

對設備安裝調試較長(cháng)的，還需要考慮是否需要計算設備購置及安裝調試占用資金成本。 2、進(jìn)口機器設備的重置成本主要包括：現行國際市場(chǎng)的離岸價(jià)格（FOB）、境外途中保險費、境外運雜費、進(jìn)口關(guān)稅、增值稅、消費稅、銀行及其他手續費、國內運雜費、安裝調試費等。

如果是到岸價(jià)格（CIF），其中已包含了境外途中保險費和境外運雜費。在評估時(shí)要注意兩種價(jià)格內涵的差別。

3、自制設備的重置成本主要包括“制造成本和相配比的期間費用（如應攤的管理費用和財務(wù)費用）；大型設備的合理制造利潤；其他必要的費用（如設計、論證等前期費用）；安裝調試費用等。 目前工廠(chǎng)產(chǎn)品成本計算是按照《企業(yè)會(huì )計制度》的規定，采用制造成本法，產(chǎn)品的成本是制造成本。

而重置成本法評估機器設備要求估算的是該項機器設備的完全成本。忽視兩者差別，在評估時(shí)如直接以企業(yè)自制設備的賬面成本作為評估值，而漏計了應包含的相配比的期間費用，勢必低估機器設備的評估值，帶來(lái)風(fēng)險。

設備成新率反映評估對象時(shí)的新舊程度，也就是機器設備的現時(shí)狀態(tài)與設備全新?tīng)顟B(tài)的比率。設備成新率求取通常采用使用年限法、觀(guān)察分析法和修復費用法等方法。

其中： 1、運用使用年限估測設備成新率時(shí)應注意：設備的總使用年限為正常負荷情況下的使用所限，而非自然使用年限，超負荷運轉或負荷不夠，都應在自然使用年限上結合生產(chǎn)環(huán)境進(jìn)行科學(xué)合理的增減。 設備的尚可使用年限為正常負荷下使用年限。

2、運用觀(guān)察分析法特別要注意的是要多聽(tīng)取實(shí)際操作人員和設備維修人員介紹設備的實(shí)際使用狀況和技術(shù)狀況。 3、運用修復費用法應注意：可修復機器設備是指設備經(jīng)修理后能夠達到正常工作狀態(tài)；修復后機器設備成新率是指在設備達到正常工作狀態(tài)下的成新率。

4.該題目是資產(chǎn)評估試題

首先分析評估目的、可選用哪些方法進(jìn)行評估。高校辦公樓一般自用，或部分出租，這里就要分析各種方法的適用性：

1、如果不存在活躍的租賃市場(chǎng)或不可能出租，那么收益法就不適用了；如果存在活躍租賃市場(chǎng)，可以考慮采用收益法，這里就需要確定租賃價(jià)格、空置率、管理費用、需要繳納的稅金、折現率等。

2、作為高校的辦公樓，出售是否可行（這與評估目的相關(guān)，是轉讓還是抵押等），如果不可能出售，那么用市場(chǎng)法也不合適，如果可以出售，就需要調查周邊類(lèi)似辦公物業(yè)的市場(chǎng)售價(jià)，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估，需要調查的指標包括建成年代、裝修、物業(yè)管理等等，同時(shí)，也需要考慮模擬辦公樓整體轉讓與選擇案例個(gè)體轉讓存在的交易難度修正等。

3、如果既不存在活躍的租賃市場(chǎng)，也不存在市場(chǎng)交易市場(chǎng)，那么唯一可能的方法就是成本法。成本法一般可以采用預決算調整、類(lèi)比修正等方法，前者需要收集原房產(chǎn)建造時(shí)的預決算資料，后者需要調查一些與被評估房產(chǎn)在結構、樓層、裝修等方面存在可比性的房產(chǎn)，然后進(jìn)行適當的修正。

可能這樣描述比較適合于實(shí)物，希望對考試試題也有幫助！