投資底商注意事項(xiàng)

1.商鋪投資應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?

一、超市商鋪

大型超市往往伴隨居住區(qū)而生，擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢(shì)。大型超市內(nèi)的商鋪大多是分割型的，較獨(dú)立商鋪來(lái)說(shuō)成本要低，經(jīng)營(yíng)靈活，因此風(fēng)險(xiǎn)也較低。

不過(guò)，超市商鋪是依賴(lài)于超市而產(chǎn)生的，因此超市經(jīng)營(yíng)得好壞將直接影響超市商鋪的贏利狀況。所以，選擇有實(shí)力的超市經(jīng)營(yíng)商或者已經(jīng)樹(shù)立起良好口碑的超市，會(huì)起到事半功倍的作用。

二、商務(wù)區(qū)商鋪

商鋪投資的訣竅之一就是“看客買(mǎi)鋪”。哪里的消費(fèi)能力高，哪里的商鋪投資就越有價(jià)值。商務(wù)區(qū)的商鋪特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)。在高質(zhì)量定位的前提下，商務(wù)區(qū)內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來(lái)幾年會(huì)成為商鋪中的稀缺資源。

一般來(lái)說(shuō)，商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費(fèi)能力相對(duì)較高。以商務(wù)樓白領(lǐng)為目標(biāo)消費(fèi)群的酒吧、咖啡館、健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級(jí)餐廳都會(huì)是這些地方的熱點(diǎn)?？蛇m當(dāng)選擇這些領(lǐng)域的投資項(xiàng)目。

三、社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪將成為潛力最大的商鋪類(lèi)型之一，這在業(yè)界已形成了共識(shí)。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)新的社區(qū)只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，隨著社區(qū)的成熟所帶來(lái)的商鋪價(jià)值提升是毋庸置疑的。

值得注意的是，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的包裝宣傳，從而促成了社區(qū)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格虛高，這使商鋪喪失了升值的空間。因此投資前最好進(jìn)行詳細(xì)的考察。

四、商業(yè)街商鋪

商業(yè)街的“經(jīng)典”旺鋪，其優(yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量，決定了該類(lèi)商鋪的運(yùn)營(yíng)收益水平較高。但其租金或單位面積價(jià)格也高不可攀。不過(guò)，商業(yè)街商鋪的投資回報(bào)率高，其風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增加。而且此類(lèi)位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”，其價(jià)格往往已被抬至一個(gè)很高的價(jià)位區(qū)間，若盲目入市，可能存在很大的風(fēng)險(xiǎn)

2.商鋪投資要注意哪些問(wèn)題?

地段佳帶來(lái)高人氣 買(mǎi)商鋪一般都是長(zhǎng)線投資，所以一些目前地段不太好、位置不理想的地方并不見(jiàn)得不適合投資，商鋪投資要看發(fā)展前景。

經(jīng)?？吹揭粭l路或一條橋的打通可以盤(pán)活一條商業(yè)街，同時(shí)一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)或者大賣(mài)場(chǎng)的開(kāi)建，帶來(lái)人氣，從而帶來(lái)繁榮。所以，了解城市發(fā)展規(guī)劃非常重要。

在一些位置偏差的地方，前期租金很低，幾乎無(wú)人問(wèn)津的商鋪，如果未來(lái)有規(guī)劃，比如興建市場(chǎng)、學(xué)校等，客流有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)，也是非常值得投資的。 選擇有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商 因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是資金要求高、專(zhuān)業(yè)整合能力要求強(qiáng)的高難度房地產(chǎn)產(chǎn)品。

投資前一定要考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力與品牌的綜合影響力，考慮其有沒(méi)有過(guò)同類(lèi)產(chǎn)品的成功項(xiàng)目。 值得注意的是，購(gòu)房者不能被開(kāi)發(fā)商的概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、行動(dòng)計(jì)劃，以及目前的進(jìn)展等。

因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，很大程度上決定了投資者能否獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定并不斷攀升的投資回報(bào)，因此專(zhuān)業(yè)的、富有經(jīng)驗(yàn)的招商、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)是必不可少的。 留意周邊規(guī)劃 投資商業(yè)地產(chǎn)要特別留意政府規(guī)劃。

如果選擇購(gòu)買(mǎi)的是商鋪，則要留意以后是否會(huì)有地鐵、公共設(shè)施的配套，以保證充足的人流。如果是選擇大型的商鋪，則要留意周?chē)欠裼旋堫^的商業(yè)集團(tuán)，可以借大品牌推廣的“東風(fēng)”將自己的物業(yè)帶動(dòng)起來(lái)。

長(zhǎng)線投資較理想 商業(yè)物業(yè)如果能在12至15年內(nèi)回本，這樣的投資才比較理想，否則便很難達(dá)到賺錢(qián)的目的。 對(duì)于那些想趁物業(yè)低價(jià)買(mǎi)入，等幾年看發(fā)展的買(mǎi)家，則建議購(gòu)買(mǎi)小區(qū)的商鋪，如果投資資金較多，則可以考慮專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)。

3.投資商鋪特別需要注意的有哪些事情?

人投資商鋪同企業(yè)投資商鋪兩者區(qū)別很大，至少在十個(gè)方面需要特別注意。

注意一：土地性質(zhì) 目前市場(chǎng)上某些商鋪是由原來(lái)的住宅通過(guò)“居改非”變更過(guò)來(lái)的，這兩類(lèi)房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)。“住宅”是專(zhuān)供居住的房屋，“商用房”（全稱(chēng)是商業(yè)服務(wù)用房）則是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，兩者至少在三個(gè)方面發(fā)生變更。

從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途，即把“居住用地”改變?yōu)椤吧虡I(yè)用地”，從規(guī)劃角度看，其內(nèi)涵已被變更為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的各項(xiàng)規(guī)定，從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經(jīng)營(yíng)功能。 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”。

可以看出，所投資的“商鋪”如果原來(lái)是居住用地的話，以后會(huì)有麻煩。 注意二：規(guī)劃變更 要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區(qū)今后是否會(huì)面臨規(guī)劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節(jié)。

從宏觀角度看，整個(gè)城市如果推出新一輪規(guī)劃綱要的話，所投資的商鋪未來(lái)肯定受到新一輪規(guī)劃的影響。 譬如上海市西部地區(qū)崛起虹橋交通樞紐工程，表明整個(gè)上海同長(zhǎng)三角將形成一個(gè)三小時(shí)車(chē)程的“都市圈”，未來(lái)這里將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。

這就使上海市西部地區(qū)凸現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)遇。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規(guī)劃開(kāi)建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價(jià)值。

注意三：相關(guān)權(quán)益 所謂商鋪權(quán)益主要包括兩個(gè)內(nèi)容，一是房屋產(chǎn)權(quán)，二是其他相關(guān)權(quán)益。前者只要有產(chǎn)證就可以證明，而后者涉及的內(nèi)容有很多。

譬如二手商鋪原來(lái)是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修部分如何處理等等，這里都會(huì)涉及到投資客的“權(quán)益”。 大家知道，二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，所以投資客在買(mǎi)房前一定要了解租客同房東原來(lái)簽訂的協(xié)議內(nèi)容。

如果租客放棄“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，房東也必須出示有關(guān)書(shū)面證據(jù)。至于原有的裝修、設(shè)備等問(wèn)題，投資客也要問(wèn)清楚其中的權(quán)益范圍，以免買(mǎi)下后發(fā)生賠償?shù)嚷闊┦虑椤?/p>

注意四：面積大小 商鋪根據(jù)地段和樓層的不同，其價(jià)值同面積大小成正比。但從個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)及自身風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

類(lèi)似面積商鋪有市場(chǎng)層面廣、出租容易、經(jīng)營(yíng)靈活、租金較高、前期投資較小、投資風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)勢(shì)，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過(guò)大。 選擇商鋪面積主要注意兩點(diǎn)，繁華鬧市地段商鋪因地價(jià)較高，投資時(shí)盡量注意減小單個(gè)門(mén)面面積，目標(biāo)是提高商鋪的單位面積價(jià)值，若是二層以上的商鋪，盡量選擇開(kāi)放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動(dòng)。

注意五：用途結(jié)構(gòu) 商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)狀況對(duì)個(gè)人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪?zhàn)霾惋嫎I(yè)時(shí)，絕不能回避這一點(diǎn)。 要注意許多住宅小區(qū)底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。

投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛(wèi)生設(shè)施、可否做餐飲行業(yè)等。商鋪內(nèi)在結(jié)構(gòu)和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層（或者送夾層）等。

底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。 一層用于經(jīng)營(yíng)，裝修效果圖，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。

要注意商鋪結(jié)構(gòu)和模式不能零亂、戶(hù)型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高，這類(lèi)商鋪一來(lái)便于經(jīng)營(yíng)，二來(lái)物業(yè)公司也方便管理，商鋪價(jià)值也就相應(yīng)提高了。 注意六：設(shè)備裝修 購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)有必要關(guān)心室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情況，尤其對(duì)房屋的裝飾要有詳細(xì)的約定。

一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過(guò)裝修的，有的還帶有各種設(shè)備。雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)最好另外單獨(dú)訂立一個(gè)附件，即《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。

列出這些設(shè)備和裝修費(fèi)用等情況，譬如是否包括在房屋總價(jià)內(nèi)，折價(jià)的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。 注意七：稅費(fèi)品種 商鋪買(mǎi)賣(mài)需要繳納稅費(fèi)，個(gè)人投資客一定要厘清這些稅費(fèi)。

因?yàn)?，這些費(fèi)用所占房?jī)r(jià)的比例很高。主要有營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。

有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行投資。據(jù)說(shuō)，這樣可以合理規(guī)避部分稅費(fèi)。

注意八：抵押貸款 投資商鋪時(shí)若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識(shí)。 目前，銀行對(duì)商鋪貸款審核比較嚴(yán)格，最低面積標(biāo)準(zhǔn)定為50平方米、最低總價(jià)定為40萬(wàn)元、貸款成數(shù)大都為5成。

而對(duì)于那些臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴(yán)格。因?yàn)椋@些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動(dòng)遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。

商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價(jià)，所估價(jià)格通常由商業(yè)銀行委托評(píng)估公司擬定。 所估價(jià)格一般不會(huì)超過(guò)評(píng)估價(jià)，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。

注意九：回報(bào)時(shí)間 商鋪投資講究的是長(zhǎng)期回報(bào)，從目前國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪。

4.投資商鋪需要注意哪些事情?

一、商鋪返租承諾 返租是指購(gòu)買(mǎi)者支付房款后，將商鋪統(tǒng)一交給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)出租，業(yè)主獲得固定的返租回報(bào)。

從表面上看，返租承諾帶給購(gòu)買(mǎi)者穩(wěn)定的收益，但是這種承諾是否有法律效益，如果違背是否能受到法律的保護(hù)則無(wú)從知曉。 二、公用分?jǐn)偯娣e。

一般商鋪的公攤面積占建筑面積的30?40%，有的甚至超過(guò)50%。對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內(nèi)的誤差，也可能會(huì)帶來(lái)幾萬(wàn)元的價(jià)格變動(dòng)，打亂購(gòu)房者的預(yù)算。

三、內(nèi)、外銷(xiāo)商鋪未并軌。 商鋪銷(xiāo)售內(nèi)、外有別，市民在購(gòu)買(mǎi)商鋪前應(yīng)先問(wèn)清物業(yè)的性質(zhì)，否則你就不能辦不出產(chǎn)證。

四、貸款風(fēng)險(xiǎn)。 個(gè)人商鋪貸款比例低、年限短，商鋪貸款額也不會(huì)超過(guò)合同價(jià)款的60%，貸款期限也只有10年。

另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)，因此要綜合考量自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

5.投資商鋪應(yīng)該注意什么

1、商鋪地段 李嘉誠(chéng)曾提到過(guò)決定房地產(chǎn)投資的要素“地段、地段、地段”，這一點(diǎn)對(duì)于投資商鋪來(lái)說(shuō)更是金科玉律。

地段可以說(shuō)是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價(jià)值的首要條件。 2、臨街狀況 商鋪正因?yàn)榕R街才稱(chēng)之為商鋪，大部分的人不是因?yàn)橘?gòu)物而購(gòu)物，他們是在逛街的過(guò)程中產(chǎn)生了購(gòu)買(mǎi)欲望才發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為，有85%的人會(huì)在逛商場(chǎng)的過(guò)程中臨時(shí)改變購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃。

因此，在投資商鋪中要注意：盡量購(gòu)買(mǎi)臨大街，人們?nèi)菀卓匆?jiàn)，也方便走到的鋪面。 3、人流 可以站在想要投資的商鋪門(mén)前，統(tǒng)計(jì)每個(gè)時(shí)段路過(guò)的行人有多少。

走過(guò)的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。一般不統(tǒng)計(jì)路過(guò)的車(chē)輛，因?yàn)樾凶叩娜瞬攀琴?gòu)買(mǎi)的主體。

4、駐留性 想使人在你這里購(gòu)物，要看人們?cè)覆辉敢庠谀氵@里停留。 附近沒(méi)有停車(chē)的地方，首先就不能指望會(huì)有人來(lái)逛，門(mén)前人行道狹窄、來(lái)往的人流永遠(yuǎn)只是路過(guò)，也不能產(chǎn)生好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)所以，鋪面是否讓人們?cè)敢舛毫?，不產(chǎn)生匆忙離開(kāi)的念頭很重要。 5、便利性 一個(gè)很好的服務(wù)，一定要使需要它的人方便地得到。

6.投資商鋪應(yīng)該注意什么

首先應(yīng)去國(guó)土部門(mén)了解你準(zhǔn)備投資的商鋪所在區(qū)域市政規(guī)劃方面內(nèi)容，如該商鋪周邊是否要建天橋，人行道與車(chē)行道之間是否要建圍欄，路面是否拓寬等。像天橋的建立，對(duì)于兩邊的商鋪而言，就容易“破局”，這是投資商鋪時(shí)的“大忌”。

應(yīng)以單位平方米的租金除以單位平方米購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格，最后乘以12個(gè)月，得出的結(jié)果即為年回報(bào)率。如年回報(bào)率能達(dá)到8%-10%之間，該商鋪即值得投資，否則不值。而高于10%的年回報(bào)率，自然最佳。

可以看某商鋪周邊鋪位月租金可租到每平方米多少錢(qián)，一般而言，同區(qū)域的商鋪差別不會(huì)太大，區(qū)別只在于臨街的鋪位與大堂內(nèi)的不能相類(lèi)比，因臨街的比大堂內(nèi)的貴，一樓比二樓貴。尤其單邊鋪位最貴，其月租金比中間的高，售價(jià)也會(huì)高出一籌，只因單邊鋪位占據(jù)的是“把頭”地位，其在廣告門(mén)面、廣告牌方面占據(jù)極大優(yōu)勢(shì)。

一般而言，靠近住宅區(qū)門(mén)口的商鋪生意會(huì)好一些，換句話說(shuō)，住宅區(qū)的出入口在哪里，即決定商鋪的客流量多寡。像萬(wàn)科四季花城，其大巴站旁邊的鋪位人氣就旺，無(wú)論租或售，價(jià)格都高出中間商鋪很多，很值得投資。

選擇投資某個(gè)商鋪時(shí)切記，商鋪的門(mén)面寬度決定一切，深度無(wú)益，因?qū)挾葲Q定廣告牌及廣告位的大小，而比較顯眼的廣告位即會(huì)帶來(lái)旺盛的客流量。

首先應(yīng)去鋪面所管轄的租賃所領(lǐng)取租賃合同，并辦理租賃許可證，以便合法納稅。在簽署租賃合同時(shí)，業(yè)主一般要給客戶(hù)15-30天的裝修期，而客戶(hù)必須交納不少于兩個(gè)月的押金，租期三至五年，并在第二年或第三年開(kāi)始，月租金以3%-5%或8%-10%的遞增率實(shí)現(xiàn)年遞增。

如果從發(fā)展商處購(gòu)買(mǎi)商鋪，事先必須調(diào)查清對(duì)方的實(shí)力，以及該商鋪有沒(méi)有預(yù)售許可證；其二，嚴(yán)格界定實(shí)用面積及建筑面積，避免縮水。像東門(mén)的某個(gè)商鋪，實(shí)用率低于50%，就不值得投資購(gòu)買(mǎi)。如果是投資購(gòu)買(mǎi)二手商鋪，除要了解所在區(qū)域市政規(guī)劃外，還必須考查其所剩年限，因所剩年限勢(shì)必涉及到空置期，從而做好一定的心理準(zhǔn)備。

7.商鋪的注意事項(xiàng)

1、商鋪安全性 商鋪有無(wú)租約及租約到期日。

例如，有租約的商鋪必須明確原承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，劃撥土地上的商鋪在購(gòu)買(mǎi)后還必須補(bǔ)地價(jià)等。2、租金調(diào)幅 以5年租期的租約為例，前2-3年租金不增，從第4年開(kāi)始逐步遞增。

租金增長(zhǎng)的方式一般選擇以下兩種：累計(jì)遞增，即每年租金按照遞增比例遞增，但是遞增基數(shù)以前一年租金價(jià)格為準(zhǔn)；環(huán)比遞增，即每過(guò)一段時(shí)期（一般3年左右）租金上調(diào)。3、租金價(jià)格 商鋪?zhàn)饨鸪艘献约旱馁?gòu)買(mǎi)承受力外，還要與周邊商鋪和同類(lèi)產(chǎn)品作比較。

4、商鋪貸款 相關(guān)政策一般商鋪貸款總額不超過(guò)300萬(wàn)元，貸款額度最高為6成，期限為10年。一、商業(yè)物業(yè)的分類(lèi) 按商業(yè)建筑形式分 ·底商 一種是建在住宅樓下，一種是建在寫(xiě)字樓下。

為滿(mǎn)足政府對(duì)商業(yè)配套7%的要求，這部分底商由于規(guī)模小、需求旺，銷(xiāo)售情況很好，是大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)的開(kāi)發(fā)思路?！ぜ猩虡I(yè) 一般指在傳統(tǒng)的商業(yè)中心開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)。

按商業(yè)業(yè)態(tài)類(lèi)型分 ·綜合商場(chǎng) · o Shopping mall：如世紀(jì)金源 o 時(shí)尚購(gòu)物中心：如中友百貨 o 傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)：如王府井百貨 o 綜合批發(fā)市場(chǎng)：如萬(wàn)通商品批發(fā)市場(chǎng) ·超級(jí)市場(chǎng) · o 大型綜合超市：如普爾斯馬特 o 超級(jí)市場(chǎng)：如京客隆超市 o 便利店：如迪亞天天便利店 ·專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) · o 服裝類(lèi)：精品店、專(zhuān)賣(mài)店、批發(fā)市場(chǎng) o 電子電器類(lèi)：如中關(guān)村大中、海龍 o 家居建材類(lèi)：如集美、百安居、環(huán)三環(huán) o 農(nóng)副產(chǎn)品類(lèi)：如玉泉營(yíng)花卉、紅橋生鮮、大鐘寺水果 ·餐飲類(lèi) · o 中式：美食街、高檔餐飲、快餐 o 西式：高檔西式餐飲、快餐 ·休閑娛樂(lè)：· o 美容美發(fā)美體保健 o 運(yùn)動(dòng)健身 o KTV o 酒吧 二、主要商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)及選址要求 根據(jù)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局1998年6月5日發(fā)布的關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)指導(dǎo)意見(jiàn)：商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等8種形式。其分類(lèi)依據(jù)是零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)功能等。

各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下：·百貨店 百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)，滿(mǎn)足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)?！?o 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

o 店面規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上。o商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類(lèi)齊全、少批量、高毛利。

o 商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。o 采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式。

o 采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨。o 服務(wù)功能齊全。

·超級(jí)市場(chǎng) 超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷(xiāo)售方式、以銷(xiāo)售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿(mǎn)足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。· o 選在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

o 以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。o 商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米左右。

o 商品構(gòu)成以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主。o 采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。

o 營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。o 有一定面積的停車(chē)場(chǎng)地。

·大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售大眾化實(shí)用品為主，滿(mǎn)足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)?！?o 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

o 商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。o 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。

o 采取自選銷(xiāo)售方式。o 設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。

·便利店 便利店是滿(mǎn)足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)?！?o 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

o 商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。o 居民徒步購(gòu)物5-7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)。

o商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。o 營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無(wú)休日。

o 以開(kāi)架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行?！べ?gòu)物中心 購(gòu)物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

· o 由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。o 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

o 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、快餐店等組合構(gòu)成。o 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制。

o 核心店的面積一般不超過(guò)購(gòu)物中心面積的80%。o 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。

o 根據(jù)銷(xiāo)售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)?！}(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷(xiāo)一體、低價(jià)銷(xiāo)售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。

其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)。· 在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

· 商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右?！?目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和有交通工具的消費(fèi)者為主。

·商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車(chē)用品、室內(nèi)用品等為主?！?店堂設(shè)施簡(jiǎn)樸、實(shí)用。

· 采取倉(cāng)儲(chǔ)式陳列?！?開(kāi)展自選式的銷(xiāo)售。

· 設(shè)有較大規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。從選址、規(guī)模、目標(biāo)。

8.購(gòu)買(mǎi)商鋪投資需要注意什么

&那么商鋪投資需要注意以下幾點(diǎn)： 1、地段： 不管是投資住宅還是公寓，地段都非常重要，對(duì)于投資商鋪來(lái)說(shuō)更是金科玉律。

地段可以說(shuō)是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價(jià)值的首要條件。 市中心的繁華鬧市區(qū)可能是商鋪?zhàn)钯F的地方，而在偏遠(yuǎn)的、人跡罕至的臨街門(mén)面，我們只能稱(chēng)其為倉(cāng)庫(kù)，價(jià)值甚至要低于同地段的住宅。

繁華地段的商鋪雖好，但價(jià)格也極高。如果花了過(guò)高的代價(jià)買(mǎi)到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低，投資收益率就會(huì)大打折扣。

可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯(cuò)的商鋪。事實(shí)上，確實(shí)有很多一類(lèi)地段的鋪面單價(jià)和租金收益率都比不上二類(lèi)地段的鋪面。

畢竟，最熱鬧的地方不能與賣(mài)東西最多的地方劃上等號(hào)。 2、臨街狀況： 商鋪正因?yàn)榕R街才稱(chēng)之為商鋪，大部分的人不是因?yàn)橘?gòu)物而購(gòu)物，他們是在逛街的過(guò)程中產(chǎn)生了購(gòu)買(mǎi)欲望才發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為，有85%的人會(huì)在逛商場(chǎng)的過(guò)程中臨時(shí)改變購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃。

因此，在投資商鋪中要注意：盡量購(gòu)買(mǎi)臨大街，人們?nèi)菀卓匆?jiàn)，也方便走到的鋪面。 臨大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。

當(dāng)然，這一切必須靈活對(duì)待。在市場(chǎng)中的商鋪是另一種形式，也許面臨的只是一個(gè)過(guò)道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。

3、人流量： 你可以站在想要投資的商鋪門(mén)前，統(tǒng)計(jì)每個(gè)時(shí)段路過(guò)的行人有多少。走過(guò)的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。

一般不統(tǒng)計(jì)路過(guò)的車(chē)輛，因?yàn)樾凶叩娜瞬攀琴?gòu)買(mǎi)的主體。但是需要注意的是，絕對(duì)不是路過(guò)的人多，買(mǎi)東西的人就會(huì)多人流僅可以作為購(gòu)買(mǎi)商鋪的一個(gè)重要指標(biāo)。

4、駐留性： 想使人在你這里購(gòu)物，要看人們?cè)覆辉敢庠谀氵@里停留。附近沒(méi)有停車(chē)的地方，首先就不能指望會(huì)有人來(lái)逛，門(mén)前人行道狹窄、來(lái)往的人流永遠(yuǎn)只是路過(guò)要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)所以，鋪面是否讓人們?cè)敢舛毫?，不產(chǎn)生匆忙離開(kāi)的念頭很重要。

5、消費(fèi)習(xí)慣： 你買(mǎi)服裝會(huì)到哪里去買(mǎi)呢？買(mǎi)電器、買(mǎi)家具、買(mǎi)二手房會(huì)去哪里買(mǎi)呢？所以如果人們買(mǎi)服裝都去服裝一條街的話，又新開(kāi)了一條服裝街，那么，在這里投資就值得商榷。人們的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣一旦確定，要想改變非常不易。

不要以為附近沒(méi)有同行跟你競(jìng)爭(zhēng)就沾沾自喜，要知道，大部分的購(gòu)買(mǎi)行為都發(fā)生在成行成市的地方。所以，新開(kāi)發(fā)的商鋪一旦定錯(cuò)位，可能面臨門(mén)庭冷落的風(fēng)險(xiǎn)。

投資商鋪必須仔細(xì)研究人們的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣。 6、購(gòu)買(mǎi)力： 同樣地區(qū)的兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)全是購(gòu)置的商品房，另外一個(gè)大部分是舊房的拆遷戶(hù)，那么，商品房的小區(qū)就具有更大的購(gòu)買(mǎi)力，生意也會(huì)好做，鋪面價(jià)值也相對(duì)較高。

猶太人說(shuō)過(guò)：“做生意要針對(duì)女人與嘴巴?！蹦敲矗顺Ｈス涞牡胤揭簿褪琴?gòu)買(mǎi)力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購(gòu)買(mǎi)力集中的地方，有錢(qián)人多的地方就更不用說(shuō)了。

投資商鋪要選購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的地方。 7、便利性： 一定要使需要它的人方便地得到。

比如說(shuō)，家具市場(chǎng)，如果附近交通不利，那么，如何運(yùn)輸呢？一個(gè)不錯(cuò)的酒樓，但是停車(chē)位不足；一個(gè)非常好的商場(chǎng)，但是要到達(dá)，一定要經(jīng)過(guò)兩條地下過(guò)道。這樣的商鋪，能令人滿(mǎn)意嗎？ 8、商圈： 每一個(gè)繁華的地方，都會(huì)形成一定的商圈。

那里是人們吃喝玩樂(lè)、購(gòu)物的天堂。并不一定局限于在城市的商業(yè)中心，在一個(gè)新的城區(qū)形成的時(shí)候，一個(gè)新的商圈就形成了，往往集中在娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲場(chǎng)所或公司集中地。

在偏城區(qū)，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人們活動(dòng)的中心地帶。當(dāng)然也是商鋪贏利的保證。

9、規(guī)劃： 道路的改建、拓寬，城市的整體規(guī)劃，都對(duì)商鋪的價(jià)值有極大的影響。如果能預(yù)先了解城市規(guī)劃，提前進(jìn)行投資，可以獲得豐厚回報(bào)，如果對(duì)此毫不關(guān)心，必將蒙受巨大損失。

10、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和商鋪的開(kāi)發(fā)規(guī)模： 開(kāi)發(fā)商的雄厚實(shí)力，一方面可以保證商鋪的工程質(zhì)量和交工時(shí)間；另一方面，他們的商業(yè)眼光和投資選擇，也更加可信。同時(shí)，商鋪的開(kāi)發(fā)規(guī)模也是一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)：比較大規(guī)模的商鋪，更容易吸引客流、聚集人氣，而且吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)物等各項(xiàng)配套設(shè)施也更完備。

11、地勢(shì)： 鋪面不能低于門(mén)前的道路，凹下去的鋪面給人感覺(jué)不好，也不能上了幾級(jí)臺(tái)階才進(jìn)入鋪面，使人覺(jué)得不便。最好是與道路同高或稍高一兩級(jí)。

千萬(wàn)不要小看這一點(diǎn)，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，每登上兩級(jí)臺(tái)階，鋪面價(jià)值將下降一成。 12、凈高： 商鋪的凈高要超過(guò)住宅的高度，使人沒(méi)有壓抑感，當(dāng)然太高也毫無(wú)用處。

一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場(chǎng)要有更高的空間。

13、開(kāi)間： 商鋪的開(kāi)間越大，價(jià)值越高。門(mén)口很小，進(jìn)深很深的門(mén)面價(jià)值相應(yīng)降低。

在同等條件下，盡量選擇開(kāi)間較大的商鋪。 14、朝向： 盡量避免朝正西或正西南的門(mén)面。

陽(yáng)光太烈，會(huì)造成商品褪色，空調(diào)費(fèi)也會(huì)多出不少。光過(guò)于刺眼萬(wàn)一當(dāng)?shù)夭辉S安裝遮陽(yáng)蓬，則更難辦。

太陽(yáng)光不能直射入店內(nèi)的情況除外。 15、格局和功能： 不論是自己經(jīng)營(yíng)還是出租，商鋪都有可能不斷地變換多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此，商鋪的通用性和多功能很重要。

比如說(shuō)，開(kāi)餐飲店就需要有上下水、動(dòng)力電、。

9.投資商鋪中小投資者應(yīng)注意什么問(wèn)題

中小投資者投資商鋪的幾個(gè)注意事項(xiàng) 1、注意分?jǐn)偟墓妹娣e：商鋪的公攤面積一般在30%~40%，甚至50%。

因此對(duì)買(mǎi)鋪者來(lái)說(shuō)購(gòu)鋪單價(jià)高于住宅房，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來(lái)價(jià)格上幾萬(wàn)元的變動(dòng)，打亂了購(gòu)商鋪者原有的預(yù)算。因此建議購(gòu)房者選擇按使用面積計(jì)單價(jià)，并在購(gòu)房合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬。

⑴注意返租承諾：返租是指購(gòu)房者支付房款后，在約定時(shí)間內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)房者可獲得固定的返租回報(bào)。而一些發(fā)展商寫(xiě)入廣告及售樓人員的口頭承諾則無(wú)保障。

⑵注意貸款風(fēng)險(xiǎn)：商鋪貸款低，年限也短，60%的期限，投資者應(yīng)考慮到貸款不能實(shí)現(xiàn)時(shí)所面臨的壓力。 ·注意對(duì)開(kāi)發(fā)商、⑶銷(xiāo)售商審核：審核開(kāi)發(fā)商及銷(xiāo)售商是否具備土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)銷(xiāo)售的一切證照，核查有無(wú)抵押行為，以免將來(lái)辦不出產(chǎn)證。

2、購(gòu)買(mǎi)或租賃商鋪的依據(jù) 對(duì)于投資者而言，在選擇商鋪的投資方式時(shí)是選擇租賃還是購(gòu)買(mǎi)往往猶豫不決，其實(shí)解決這個(gè)問(wèn)題的最好方法就是確定好自己的目標(biāo)收益的空間和時(shí)間。 價(jià)值升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣(mài)價(jià)和初始買(mǎi)價(jià)的差額。

對(duì)于商鋪投資者而言，創(chuàng)造最大商鋪投資收益的方案，從形式上看是最大化租金收益和價(jià)值升值收益之和；這是一個(gè)數(shù)學(xué)求最大值的問(wèn)題。但對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，投資者需要對(duì)目標(biāo)收益空間做出選擇，是選擇租金收益為主，還是價(jià)值升值收益為主，無(wú)疑將成為商鋪投資者需要決策的問(wèn)題。

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 在商鋪投資的過(guò)程中，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)都可以通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、投入產(chǎn)出分析，并結(jié)合自己的投資經(jīng)驗(yàn)盡可能地將相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低值。 ⑴摸清城市發(fā)展規(guī)劃：城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價(jià)值的重要因素，一個(gè)本來(lái)位置較偏的商鋪可以因?yàn)榈靥幍罔F出口而價(jià)值倍增，一個(gè)位于商業(yè)旺區(qū)的商鋪也可能因?yàn)樾滦薜牧⒔粯蚨鴶÷洹?/p>

⑵重視經(jīng)營(yíng)管理水準(zhǔn)：同樣是位于一條商業(yè)街，有的商鋪生意紅火，租金一路高漲，而有的商鋪卻起起落落，數(shù)易其主，不同的經(jīng)營(yíng)管理水準(zhǔn)決定了商鋪價(jià)值的高低。 ⑶關(guān)注轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)能力：套現(xiàn)能力是評(píng)估商鋪價(jià)值的重要指標(biāo)。

產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立、租客如云的獨(dú)立式商鋪是投資高手的熱門(mén)首選，這種商鋪一鋪一商戶(hù)，投資者可以順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，實(shí)現(xiàn)成功套現(xiàn)，還可以收“建設(shè)費(fèi)”或“頂手費(fèi)”；經(jīng)營(yíng)權(quán)不獨(dú)立、一個(gè)商戶(hù)對(duì)應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 ·投資商鋪，選擇有前景、毛利高、成長(zhǎng)性好、良性競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)非常重要。

⑷調(diào)查租金成長(zhǎng)空間：租金直接決定投資回報(bào)率，租金的成長(zhǎng)空間決定商鋪的升值潛力。 ⑸選擇高質(zhì)量租戶(hù)：高質(zhì)量的租戶(hù)可以承受更高的租金，可以簽訂更長(zhǎng)更穩(wěn)定的租期，也擁有更好的誠(chéng)信度。

投資期樓，在投資之前一定要清楚了解商鋪是否已經(jīng)出租、租戶(hù)質(zhì)量如何。