購買酒店公寓(購買酒店式公寓時需注意哪些問題?)
1.購買酒店式公寓時需注意哪些問題?
一、酒店式公寓的土地性質(zhì)通常都是40年和50年，屬于商業(yè)用地，因此購買這樣的酒店式公寓應(yīng)當(dāng)算做購入了一套商業(yè)用房，而非住宅用房。
目前，按照國家的限購政策，尚僅針對住宅產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，對于商業(yè)地產(chǎn)暫時沒有限購規(guī)定。因此，如果購房者在已有一套商品住房的情況下，再買入40年或50年的商業(yè)性質(zhì)的酒店式公寓，就不算是限購政策中的所謂“二套房”，也就是不受限購政策的影響。
酒店式公寓同時，我們也看到個別物業(yè)雖然以酒店式公寓的形式建設(shè)和出售，但其土地性質(zhì)卻是70年，這樣的酒店式公寓產(chǎn)品一般出現(xiàn)在大型精品社區(qū)中，也就是說在住宅用地之上建成，但建設(shè)形式卻是酒店式公寓，這樣購入物業(yè)的產(chǎn)證上面土地使用性質(zhì)屬于住宅用地。這時，購房者在已有一套住房情況下，再次購入的房屋則按照限購政策中的“二套房”來認(rèn)定。
另外，購買商業(yè)性質(zhì)的酒店式公寓所交契稅較普通住房更高。上海某酒店式公寓售樓經(jīng)理告訴記者，通常買入一手該類物業(yè)需繳納3%的契稅，而如果將該物業(yè)按照二手房出售，則累計需繳納稅款預(yù)估可達“差價部分”的40%左右，稅費頗高。
房貸問題，與“貸款記錄”有關(guān) 為求證廣告語中普遍出現(xiàn)的酒店式公寓不限貸問題，記者向建設(shè)銀行、工商銀行等多家銀行致電詢問，得到的答案都是根據(jù)國家目前相關(guān)的貸款政策，購入商用物業(yè)個人貸款時，貸款5年以上的基準(zhǔn)利率為6。 8%，具體細(xì)節(jié)方面則由各具體支行解釋。
記者同時向?qū)I(yè)人士詢問，對方認(rèn)為若購房者先前有貸款記錄且尚處還款階段，則銀行方面通常會考慮購房人的具體收入情況和當(dāng)前的月還款額，來確定新購房屋的還款額度。 二、何種情況適宜購買酒店式公寓？ 投資用途多過自住功能酒店式公寓的最早雛形是來自歐洲，當(dāng)時有一種旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門的管理公司統(tǒng)一上門管理，兼具酒店特點和個人臨時住房的性質(zhì)，這種模式后來得到一定的復(fù)制和傳播。
今天我們通常所說的酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，它吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，可作商務(wù)辦公空間使用，但其土地使用年限一般是40年和50年，屬商業(yè)用地。這種物業(yè)類型的投資用途通常多過自住屬性，投資客對它傾心，因為購買后可以擁有單元產(chǎn)權(quán)，可自住、出租、轉(zhuǎn)售。
物業(yè)優(yōu)勢主要有總面積小、因此總價低、管家式服務(wù)等，較不適于居住的缺點則有一般不通煤氣、廚房均用電、水電費及物業(yè)費都更高等。因此，通常普通百姓購房自住還是會選擇普通住宅，而購買酒店式公寓的多是一些個人創(chuàng)業(yè)者、收入高在家時間短的單身白領(lǐng)、選擇將購入物業(yè)出租或轉(zhuǎn)售的投資客等，而選擇租住在酒店式公寓中的則多為在滬商務(wù)旅游的短期居住者或以此為辦公基地的創(chuàng)業(yè)者及SOHO一族等。
三，購買酒店式公寓一般注意事項。 選購酒店式公寓注意事項即便是以投資為目的購入酒店式公寓，而非用做自住，也需注意選購酒店式公寓的一些基本事項，盡量避免風(fēng)險，增加盈利的可能。
首先需要了解，酒店式公寓通常由于公共走廊長，分?jǐn)偟墓裁娣e多，使其得房率相對較低，一般都不到70%。 同時，由于酒店式公寓的土地性質(zhì)是商業(yè)，所以支付的交易費用要比公寓多。
另外，酒店式公寓還很有可能存在著房間功能差、朝南房間少、住戶數(shù)量多、小區(qū)規(guī)模小等問題。在市場上，同質(zhì)化競爭的加劇、物業(yè)本身的規(guī)劃設(shè)計問題、定價或預(yù)期租金與市場本身及其升值空間的脫離等主客觀因素，都可能對投資收益產(chǎn)生影響。
四、攪亂視線的廣告宣傳 8%的投資回報率，有那么高嗎？即便是現(xiàn)在打開您眼前的搜索引擎，肯定也有不少關(guān)于酒店式公寓高回報率的廣告宣傳，而對于投資者來說，投資回報率是一個十分關(guān)鍵的關(guān)注點。那么，針對隨意搜索就可看到的8%的酒店式公寓的投資回報率，我們該如何客觀理解和判斷呢？記者咨詢了一位商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的營銷人員，這位銷售人員表示，作為商業(yè)物業(yè)來說5%左右的投資回報率其實已經(jīng)算是很高了，而且市場上所說的投資回報率一般都是開發(fā)商或者銷售人員的單方解釋，并不一定完全真實，甚至很多實際上都存在著一定的“水分”。
而更有酒店式公寓通過一定年限的承諾回報率把均價提高一倍，即使給你幾年回報，其實仍是“負(fù)資產(chǎn)”。 所以在很多投資“老手”看來，很多高回報率甚至超高回報率反而比較“可疑”，雖然投資者普遍容易被高回報率誘惑，但是吹噓出來的高回報率卻恰有可能是一個可怕的陷阱。
對此，購置酒店式公寓的置業(yè)者應(yīng)當(dāng)對物業(yè)所在地段、產(chǎn)品價格與價值、品牌管理等方面有一個全面的評估，以免僅僅被高回報率所惑。 五、可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險——安全投資最重要！ “售后返租”可信嗎？這些年，隨著調(diào)控政策對住宅市場的“特別關(guān)照”，酒店式公寓這類商業(yè)物業(yè)異軍突起，供應(yīng)量放大的同時也對越來越多手握“熱錢”的投資客產(chǎn)生了不少吸引力。
我們可以看到很多酒店式公寓也常常以“售后返租”等形式吸引更多的置業(yè)客戶，比如承諾在業(yè)主購買后的幾年內(nèi)由開發(fā)商以售后返租的形式，每年給業(yè)主以一定的回報，稱可保證業(yè)主的穩(wěn)定收益。
2.購買酒店式公寓需注意哪些問題
如今的市場中酒店式公寓類產(chǎn)品層出不窮，特別是在住宅土地供應(yīng)稀缺的主城區(qū)域這種物業(yè)形態(tài)更是占據(jù)了“半壁江山”，那么該如何選購這類產(chǎn)品、要注意哪些風(fēng)險呢，以下讓我們做一具體分析。
酒店式公寓形式多 近年來“酒店式公寓”這種全新的物業(yè)形式開始在樓市大行其道，都以其小戶型、低總價、相對便利的生活環(huán)境等優(yōu)勢迅速得到了廣大購房人的青睞，而其形式更是“百變”，目前市場上打著“精裝小戶型”、“LOFT”等旗號的小戶型項目大多是此類產(chǎn)品。 看清土地使用年限 目前大多數(shù)城市市場中酒店式公寓產(chǎn)品共有兩種類型，40-50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)寫字樓土地性質(zhì)和70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅土地性質(zhì)。
不同使用年限的產(chǎn)品在諸如購買或轉(zhuǎn)讓房源時所繳納的費用、首付金額及貸款的政策、戶口的限制、水電為商用還是民用的定性等等方面都有很大的區(qū)別，影響生活的便利性，因此購房者在置業(yè)前應(yīng)仔細(xì)咨詢清楚。 投資風(fēng)險要謹(jǐn)慎 雖然低總價的此類商品在售價上有很大優(yōu)勢，但居住成本通常高于正常住宅。
同時這類產(chǎn)品的投資風(fēng)險購房者同樣要謹(jǐn)慎，不談居住功能有限、得房率總體偏低等“硬傷”，房租受市場影響表現(xiàn)不穩(wěn)定、大多數(shù)項目求租者有限等都會使投資者期待的回報率大大減少。 以目前主城整體2萬元/㎡的均價、月租金2000-2500元/月為例，一套投資100萬元的房源成本要全部收回最多要40多年的時間，形成房子越高檔租售比越低的悖論。
投資者在選擇這類產(chǎn)品時一定要對房源周邊的交通配套、租金情況、戶型結(jié)構(gòu)甚至物業(yè)管理等都要心中有數(shù)。
3.買酒店式公寓需要注意什么?
我們家就買了一個這樣的··
我不知道你在什么地方··
我們家在北京
我媽就買了一個這樣的·
還是北京4星的·
當(dāng)時是交了全款就給你房產(chǎn)證·
然后每個月付給業(yè)主房租·
還有就是每年業(yè)主可以去住幾天只交個清潔費就可以了··
一開始覺得還不錯··
有租金還可以住那么便宜的4星·
但是不到2年就不是那么回事兒了
第一 不給房租了··
有不少業(yè)主一起告酒店
可人酒店說了現(xiàn)在沒錢·
據(jù)說為了打官司送了法官一套房
說是給法官送錢都不給業(yè)主房租
還有就是
第二 去住不那么便宜了·
以前就收幾十塊錢的清潔費
現(xiàn)在也是長了4 5倍
還有就是業(yè)主要住要提前預(yù)定
剛開始那會什么時候定什么時候有房
現(xiàn)在時什么時候定都是什么時候沒房
所以·
有錢買房 買基金也別買酒店式公寓··
4.購買酒店式公寓要注意哪些問題?
酒店式公寓形式多 近年來“酒店式公寓”這種全新的物業(yè)形式開始在樓市大行其道，都以其小戶型、低總價、相對便利的生活環(huán)境等優(yōu)勢迅速得到了廣大購房人的青睞，而其形式更是“百變”，目前市場上打著“精裝小戶型”、“l(fā)oft”等旗號的小戶型項目大多是此類產(chǎn)品。
看清土地使用年限 目前大多數(shù)城市市場中酒店式公寓產(chǎn)品共有兩種類型，40-50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)寫字樓土地性質(zhì)和70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅土地性質(zhì)。不同使用年限的產(chǎn)品在諸如購買或轉(zhuǎn)讓房源時所繳納的費用、首付金額及貸款的政策、戶口的限制、水電為商用還是民用的定性等等方面都有很大的區(qū)別，影響生活的便利性，因此購房者在置業(yè)前應(yīng)仔細(xì)咨詢清楚。
投資風(fēng)險要謹(jǐn)慎 雖然低總價的此類商品在售價上有很大優(yōu)勢，但居住成本通常高于正常住宅。同時這類產(chǎn)品的投資風(fēng)險購房者同樣要謹(jǐn)慎，不談居住功能有限、得房率總體偏低等“硬傷”，房租受市場影響表現(xiàn)不穩(wěn)定、大多數(shù)項目求租者有限等都會使投資者期待的回報率大大減少。
以目前主城整體2萬元/㎡的均價、月租金2000-2500元/月為例，一套投資100萬元的房源成本要全部收回最多要40多年的時間，形成房子越高檔租售比越低的悖論。投資者在選擇這類產(chǎn)品時一定要對房源周邊的交通配套、租金情況、戶型結(jié)構(gòu)甚至物業(yè)管理等都要心中有數(shù)。
5.購買酒店式公寓要注意什么
我們家就買了一個這樣的··我不知道你在什么地方··我們家在北京我媽就買了一個這樣的·還是北京4星的·當(dāng)時是交了全款就給你房產(chǎn)證·然后每個月付給業(yè)主房租·還有就是每年業(yè)主可以去住幾天只交個清潔費就可以了··一開始覺得還不錯··有租金還可以住那么便宜的4星·但是不到2年就不是那么回事兒了第一 不給房租了··有不少業(yè)主一起告酒店可人酒店說了現(xiàn)在沒錢·據(jù)說為了打官司送了法官一套房說是給法官送錢都不給業(yè)主房租還有就是第二 去住不那么便宜了·以前就收幾十塊錢的清潔費現(xiàn)在也是長了4 5倍 還有就是業(yè)主要住要提前預(yù)定剛開始那會什么時候定什么時候有房現(xiàn)在時什么時候定都是什么時候沒房所以·有錢買房 買基金也別買酒店式公寓··。
6.貸款購買酒店式公寓,需注意什么
問我現(xiàn)在想要買一套
那么此類房產(chǎn)的貸款政策為
貸款成數(shù)為房產(chǎn)成交價的成貸款利率為基準(zhǔn)年利率上浮%通常情況下公寓類房產(chǎn)的貸款政策按照商用房的政策執(zhí)行
如果房產(chǎn)的用途為住宅
那么您的貸款政策為
貸款最高成數(shù)為房產(chǎn)成交價的成貸款利率為基準(zhǔn)年利率下浮%執(zhí)行此優(yōu)惠利率的前提為
以家庭為單位的首套住房貸款借款人具有良好的征信記錄
通常只有在借款人具有支付首付款的情況下銀行才給予辦理貸款
就付款方式來看
在借款人簽定購房合同時
開發(fā)商就會要求借款人支付首付款
有時開發(fā)商會給出一個寬限期
在寬限期內(nèi)購房者要支付首付款
購房者在簽定購房合同之前，需審核開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)，最好的辦法是向當(dāng)?shù)氐姆康鼐肿稍兎慨a(chǎn)是否備案。另一個需要注意的就是合同內(nèi)容了，如：房產(chǎn)證辦理的時間、房屋面積超標(biāo)處理的方式、對于逾期交房處理的方式以及雙方其中一方違約處理的方法等?？傊贤P(guān)系到購房者的切身利益，在簽定合同時一定要多加注意，仔細(xì)閱讀條款，對于開發(fā)商的承諾一定要形成文字，不要相信口頭承諾。
7.購買公寓需要注意哪些
1、梯戶比高的公寓 梯戶比與公攤和得房率息息相關(guān)，高的梯戶比不僅影響居住的舒適度，還與安全密切相關(guān)。
作為公寓來說，本身就面積小，設(shè)計的戶數(shù)可能要多一些，這都是情理之中，但是一些8梯60戶之類的密度，像蜂窩一樣的公寓設(shè)計，一定要遠遠避開，單單每日里出入的不便以及生活用電用氣之類造成的危險都是非常恐怖的，完全不符合舒適人居的設(shè)計理念。 2、周邊缺乏穩(wěn)定人流量的公寓 一般而言，公寓市場分為兩大群體：自住和投資。
對于投資來說，就需要大量的穩(wěn)定的人流量。如果一個公寓項目周邊擁有大型的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園或者高校資源的話，絕對可以在眾多的出租市場上占得一席之位。
同時這些資源的存在，也是帶動該區(qū)域迅速活躍起來的重要因素，源源不斷的人流才是公寓市場永葆青春的解藥。 3、開發(fā)商和物業(yè)口碑差的公寓 無論是住宅，商業(yè)還是公寓，開發(fā)商和物業(yè)的口碑與品質(zhì)都是非常重要的。
尤其是對于公寓來說，人流來往頻繁，安全防范就需要物業(yè)極力的配合與嚴(yán)格的管理。有些公寓社區(qū)出現(xiàn)火災(zāi)等事故的時候，因為開發(fā)商設(shè)計的不合理，安全通道、消防通道等存在瑕疵，以及物業(yè)管理的不合格造成的傷亡和損失何止一點點。
對任何住戶來說，一提起就是一件心驚膽戰(zhàn)的事情，這樣的公寓誰還敢購買使用。 4、交通環(huán)境差的公寓 雖然說公寓的商業(yè)性質(zhì)決定它的選址一定不會太差，交通也要便捷，但是難保一些地塊因為規(guī)劃的原因需要在十年、二十年之后才能得到大的發(fā)展。
作為任何性質(zhì)的房產(chǎn)來說，交通環(huán)境都是必不可少的，事實證明，交通便捷，特別是有地鐵的道路沿線，更容易聚集人群，購買后的升值空間也會越大，就像鑫苑名城，坐擁雙地鐵，很多購房客去選購時，都是奔著地鐵的升值潛力去的。 無論國內(nèi)外，交通對公寓的影響都是不可估量的。
5、產(chǎn)品單一的公寓項目 該項不是為了說明單一公寓項目不好，而是說，集中了公寓、住宅、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)的綜合體社區(qū)會更適合業(yè)主的生活。單單從配套上，綜合體的配套就要比單一的公寓要高檔不少。
比如，為了更好的吸引商業(yè)人群，住宅用戶，開發(fā)商在社區(qū)園林、綠化等方面的投入要比單一的公寓產(chǎn)品投入的要多，同樣的生活成本，因為綜合體的存在，公寓用戶就可以享受到更好的生活配套。 另外因為體量大，物業(yè)形態(tài)多，那么在社區(qū)的管理上也會更加的專業(yè)化。
而且商業(yè)人群的存在也會為公寓帶來更多的市場。 6、戶型結(jié)構(gòu)不合理的公寓 雖然小小的公寓一眼就能望盡全部的生活空間，但是戶型布局和結(jié)構(gòu)的合不合理還是對生活起居有影響的，比如走道的空間過寬造成衛(wèi)生間和淋浴區(qū)的擁擠，比如窗戶的狹小造成采光不足，通風(fēng)不暢等問題。
這也說明越是小的戶型對設(shè)計布局的要求越是高。當(dāng)然還有些公寓像鑫苑名城，既有小面積的公寓，也有為了滿足客戶的需求，設(shè)計的1至3房投資型公寓，通過房間的分區(qū)布局，提高生活品味，而且產(chǎn)品都是帶裝修的，全部配套，拎包入住是分分鐘的事。
7、區(qū)域規(guī)劃跟不上的公寓項目 區(qū)域規(guī)劃包括商業(yè)、醫(yī)療、教育、休閑娛樂等，在某種程度上我們可以說，公寓更多是一種偏向年輕化的存在。 年輕人對周邊的商業(yè)配套要求是極高的，只有區(qū)域規(guī)劃完善的社區(qū)才能吸引更多的客戶。
鑫苑名城的青年鄰里中心和17萬方商業(yè)綜合體之類的大型商業(yè)中心絕對會是吸引年輕人眼球以及符合年輕人生活水準(zhǔn)的項目配套。另外，沒有完善規(guī)劃的地區(qū)，未來的發(fā)展也著實堪憂。
所以，購置公寓也要貨比三家，選擇最佳的項目才可放心安家。
8.買公寓要注意哪些事項呢
1：首選旺地投資地產(chǎn)，第一要素還是地段、地段、地段。
對于公寓產(chǎn)品而言，地段更是決定性因素。旺地，講究的就是人氣旺。
要帶動人流，交通配套和商業(yè)配套是關(guān)鍵。比如是否靠近地鐵，周邊是否有大型購物中心、商場、美食街、旅游景點等。
目前投資回報率最高的商業(yè)公寓集中在市中心，尤其天河北和珠江新城。 盡管價格相對會很高，但可預(yù)期的租金也會很高。
2：看品牌市場上，公寓項目眾多，容易犯上選擇困難癥，但品牌可以作為一個選擇的標(biāo)準(zhǔn)。由于目前公寓采取預(yù)售方式，在購買投資之前，都是看不到成品。
品牌實力不足的開發(fā)商，可能會出現(xiàn)貨不對版、質(zhì)量不過關(guān)、規(guī)劃中的配套無法實現(xiàn)等等問題。 3：看運營購買公寓基本上算是一種長線投資，開發(fā)商或者物業(yè)公司運營的水平，將決定租值。
公寓產(chǎn)品由于總價低、投資門檻低，比住宅受到市場歡迎，但公寓的管理費、水電費等比住宅高，如果后續(xù)運營無法跟上，那么投資客回報率將大大降低。目前實力開發(fā)商會選擇專業(yè)的管理公司運營，打造高端酒店式公寓的租賃模式，提高投資客的回報。
4：看區(qū)域規(guī)劃前景一些位于未來商務(wù)區(qū)的公寓產(chǎn)品，由于配套交通以及產(chǎn)業(yè)還沒成熟，價格會相對低廉。但購買前一定要先研究區(qū)域規(guī)劃，比如產(chǎn)業(yè)支持、地鐵、是否有足夠的高端租賃群體等，還要耐得住寂寞。
9.購買公寓應(yīng)該注意什么
1。
地段 有錢租商務(wù)公寓的人，會更注重公寓周邊配套和交通，比如是否靠近公交線路，周邊是否有大型商圈等。這類公寓價格相對會很高，但可預(yù)期的租金也會很高。
2。物管和開發(fā)商 由于購買公寓基本上算是一種長線投資，所以開發(fā)商的實力和物業(yè)服務(wù)公司的管理水平，也將是決定租金的關(guān)鍵。
對于租客而言，如果不能提供貼心的物業(yè)管理服務(wù)、良好的安防環(huán)境和先進的配套設(shè)備，他們何不選擇住宅小區(qū)呢？所以，這也是為何很多有實力的投資客會選擇高端酒店式公寓的原因。 3。
最好是精裝修 投資客之所以買公寓型產(chǎn)品，最主要的原因是這類產(chǎn)品有基本裝修，不必太費精力搞裝修。 如果公寓的裝修是由設(shè)計師精心打造，而且裝修材料用心挑選，就更利于吸引高端租客。
4。區(qū)域規(guī)劃前景 一些位于未來商務(wù)區(qū)的公寓產(chǎn)品，隨著周邊各種配套及商圈的不斷成熟，價格也會跟著穩(wěn)步提升。
所以購買前一定要先研究區(qū)域規(guī)劃，比如交通體系、商業(yè)發(fā)展前景、周邊配套學(xué)校、醫(yī)院等，是否有足夠的租賃空間。
