貴陽(yáng)買(mǎi)鋪面(買(mǎi)賣(mài)商鋪應該需要注意的問(wèn)題有哪些呢?)
1.買(mǎi)賣(mài)商鋪應該需要注意的問(wèn)題有哪些呢?
商鋪買(mǎi)賣(mài)注意事項 1、確定商鋪的投資價(jià)值 怎么確定商鋪是否具備可投資性呢 首先需要了解的是商鋪分為臨街型商鋪、社區型商鋪以及寫(xiě)字樓商鋪等三大種類(lèi)。
當然其各自有各的特點(diǎn)。 商鋪具有可投資性，一般具有以下特點(diǎn)：臨街商鋪位于鬧市或者是商業(yè)街區域，無(wú)論價(jià)格面積都是眾多商戶(hù)們心意的選擇對象；如果是社區型商鋪的話(huà)，一般服務(wù)的社區居民，因此大多以藥店，超市之類(lèi)為主，而且投資費用小，不過(guò)選擇投資社區類(lèi)型時(shí)要綜合考慮周邊的因素；投資寫(xiě)字樓的話(huà)，要看其是否具有可投資性，首先要看其所在位置是否是公司聚集區，例如開(kāi)發(fā)區，還要看其資金多少的投入，由于較聚集的開(kāi)發(fā)區之類(lèi)的都是新興的產(chǎn)業(yè)區，因此其前景看好，選擇時(shí)要主要其地段的發(fā)展潛力。
2、檢查其開(kāi)發(fā)商五證是否齊全 第一步關(guān)鍵走好后，接下來(lái)就需要認真檢查開(kāi)發(fā)商的相關(guān)證件是否齊全，所售商品房是否合法銷(xiāo)售，從法律角度講，這和自身利益息息相關(guān)。 尤其是合法銷(xiāo)售的證明件 ——預售證，預售證的取得也是表明開(kāi)發(fā)商已具備合法銷(xiāo)售資格，因此一定要檢查清楚預售證是否和開(kāi)發(fā)商名字相符，預售證是否存在作假行為，不過(guò)現在開(kāi)發(fā)商只要能夠取得預售證，當地房管局網(wǎng)站都會(huì )及時(shí)公布信息，因此確保萬(wàn)一，最好登陸相關(guān)網(wǎng)站查看。
這里也建議買(mǎi)家們最好購買(mǎi)取得預售證的商鋪。 3、謹慎簽訂購買(mǎi)商鋪買(mǎi)賣(mài)合同 這里重點(diǎn)強調在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同有關(guān)公攤面積、返租承諾、貸款風(fēng)險等需要注意的事項。
其中商鋪不同于普通住宅，一般情況下其公攤面積在30%左右，甚至大多。 因此在簽訂合同時(shí)一定要選擇以面積計價(jià)方式為主的，并且在合同另加條款里寫(xiě)明有關(guān)公攤面積的細則；而返租承諾也是時(shí)下很多業(yè)主們樂(lè )意的選擇之一，因避免自己親自打理的麻煩，但由于需要和開(kāi)發(fā)商合作，因此在簽訂返祖合同時(shí)，一定要將返祖的詳細條款認真核對清楚，以防開(kāi)發(fā)商從中作梗； 最后任何投資都是有風(fēng)險的，更不用說(shuō)房產(chǎn)投資，尤其是貸款上面，因此除了需要根據自己的經(jīng)濟實(shí)力選擇合適的貸款方式外，最好咨詢(xún)投資專(zhuān)家給予理性的建議。
4、購買(mǎi)商鋪注意其產(chǎn)權問(wèn)題 購買(mǎi)商鋪因其涉及資金巨大，因此產(chǎn)權問(wèn)題是重中之重，尤其是獨立產(chǎn)權的商鋪投資者是完完全全具有處置權，無(wú)論自己打理，交付開(kāi)發(fā)商打理，還是自營(yíng)，其存在的風(fēng)險最小。 不過(guò)因近來(lái)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而小產(chǎn)權也被炒的如火如荼，其中小產(chǎn)權商鋪筆者認為是值得投資者們警惕的，由于小產(chǎn)權不被國家認可，不具備完全產(chǎn)權，因此最好投資時(shí)了解清楚產(chǎn)權性質(zhì)是什么。
2.買(mǎi)賣(mài)商鋪時(shí)需要注意什么?
如今，買(mǎi)房子似乎成為了最保值的投資方式，以炒房獲得巨額利潤的人也不在少數。
但由于限購令的發(fā)布，住宅投資受到了很大限制，于是很多人將目光轉移到不限購的商鋪上，于是這幾年商鋪的買(mǎi)賣(mài)也大為紅火。 細節決定成敗，在商鋪的交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方都有一些細節需要注意，下面將為您娓娓道來(lái)。
商鋪交易中，買(mǎi)家需要注意以下三點(diǎn)：？？？？？？ 1。確認商鋪產(chǎn)權？？？？？ ？同購買(mǎi)住宅一樣，確認產(chǎn)權是不可忽視的重要一步。
為了預防買(mǎi)到產(chǎn)權有問(wèn)題的房子，購買(mǎi)前一定要查驗房產(chǎn)證、抵押或質(zhì)押狀況的權屬證明等，不要全聽(tīng)業(yè)主的一面之詞。 2。
考察商鋪結構 商鋪的結構就跟住宅的戶(hù)型一樣重要，除了商鋪的地理位置之外，商鋪的結構在一定程度上決定了商鋪的價(jià)值。考察商鋪的結構主要是考察面寬和進(jìn)深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等，如果這些方面都沒(méi)有問(wèn)題，才能保證日后使用的方便性。
3。考察配套設施 商鋪的配套設施完備且運行良好能為商家節省不少成本和精力，所以在購買(mǎi)前，一定要對水、電及電容、燃氣、弱電設施、排污化油設施等核查清楚，否則某一環(huán)節出了問(wèn)題，后期都要付出成本和精力來(lái)解決。
商鋪交易中，賣(mài)家需要注意以下三點(diǎn)： 1。 買(mǎi)家的購買(mǎi)力 為了使交易能夠順利進(jìn)行下去，賣(mài)家有必要了解買(mǎi)家的購買(mǎi)力，如買(mǎi)家是否能夠全款買(mǎi)房，如需貸款其征信如何、收入如何等，這些直接關(guān)系到貸款能否順利審批。
2。首付款與尾款交付時(shí)間間隔 首付款與尾款交付時(shí)間不宜間隔過(guò)久，間隔的時(shí)間越久，賣(mài)家面臨的風(fēng)險越大，所以應該首選可以全款購買(mǎi)商鋪的買(mǎi)家。
3。在合同中約定支付定金后的違約責任 房產(chǎn)交易中，違約的現象時(shí)有發(fā)生，所以在合同中約定支付定金后如果一方違約將承擔什么責任將是十分必要的，這對于買(mǎi)賣(mài)雙方既是一種保護，也是一種約束。
3.買(mǎi)商鋪需要注意什么呢?
首先從政策面分析，您所投資的商鋪是不是政策允許銷(xiāo)售的？ 自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。 （本辦法所稱(chēng)售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或者代為出租買(mǎi)受人所購該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為）。
投資人可以對照一下，擯棄不合手續的投資型商鋪。 其次，買(mǎi)商鋪與買(mǎi)房子一樣，要看看該項目的五證是否俱全，是否合法有效？特別需要注意的是，看看該項目的土地證，了解其土地使用年限，這一點(diǎn)也和投資回報有很大關(guān)系。
第三，問(wèn)一問(wèn)周邊的朋友，該項目是新建項目還是重新裝修后重新包裝的項目，如果是后者，需要仔細了解該項目的債權債務(wù)清楚沒(méi)有，土地手續清楚沒(méi)有，原來(lái)為什么經(jīng)營(yíng)不好，經(jīng)營(yíng)不好的根本原因解決了沒(méi)有？ 就商業(yè)地產(chǎn)投資而言，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)營(yíng)者重要，經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有商戶(hù)的支持重要。 對于開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)的經(jīng)營(yíng)團隊，應了解是以何種形式進(jìn)駐的，在南方城市往往打著(zhù)很知名的經(jīng)營(yíng)團隊進(jìn)駐，但是實(shí)際上只是作為顧問(wèn)而已。
其次，在最求高回報的良好預期時(shí)，分析一下該項目所處地段的租金市場(chǎng)行情，最好自己實(shí)地走一走問(wèn)一問(wèn)，多了解幾個(gè)朋友和當地的商戶(hù)，你就可以有一個(gè)大致的判斷，開(kāi)發(fā)商承諾的回報是否合理，如果不合理，就蘊藏著(zhù)極大的風(fēng)險。 相比較而言，投資成型的已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，風(fēng)險會(huì )相對降低很多。
就商業(yè)地產(chǎn)包租投資而言，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)是每一個(gè)投資人應該認真考察的，最好選擇知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的品牌物業(yè)，小的開(kāi)發(fā)商騙了錢(qián)可以一走了之，但是，品牌開(kāi)發(fā)商卻必須為自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)負責；另一方面，因為有比較嚴格的管理流程，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)出現質(zhì)量問(wèn)題、手續問(wèn)題的可能性被大大降低。 除了商鋪投資，現在市場(chǎng)上逐漸興起了“產(chǎn)權式酒店”的投資，投資人可以比照以上方法來(lái)分析，因為當置業(yè)行為成為投資行為后，不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)就成為一個(gè)獲利的工具和盈利符號而已，“產(chǎn)權式酒店”包租銷(xiāo)售和“商鋪”包租銷(xiāo)售，道理是相通的。
除此以外，購買(mǎi)前做一些調查分析是必不可少的，其中至少應該注意五個(gè)方面： 1、有廣場(chǎng)就有人氣 什么是廣場(chǎng)？廣場(chǎng)就是休閑、娛樂(lè )的場(chǎng)所，所以有廣場(chǎng)的地方，就有沖天人氣，就有無(wú)窮的商業(yè)機會(huì )。 大如天安門(mén)廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，每天有幾十萬(wàn)的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來(lái)講就是巨大的商業(yè)機會(huì )。
而在社區里，社區的小型廣場(chǎng)不僅是居民活動(dòng)的地方，也必將是商業(yè)活動(dòng)中心區。所以，評估一個(gè)商鋪的投資價(jià)值，看其周?chē)欠裼袕V場(chǎng)也是一個(gè)非常重要的參考因素。
同樣大型演出場(chǎng)所、體育館、展覽館等和廣場(chǎng)一樣將使該區域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價(jià)值。如北京的國際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪租金非常高，在舉辦活動(dòng)和展覽期間，這些場(chǎng)館周邊的快餐店的營(yíng)業(yè)收入是平時(shí)的幾倍。
2、主力店效應 “有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機會(huì )”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。 一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。
最典型的案例莫過(guò)于朝陽(yáng)路上的華堂商場(chǎng)了。以前華堂商場(chǎng)所處區域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來(lái)，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值凸現。
如今，華堂前后左右100米之內的50多家商鋪因為華堂而被帶動(dòng)了起來(lái)，個(gè)個(gè)生意興隆。 主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪作旺并不斷升值。
3、品牌店效應 目前，在商鋪租賃和購買(mǎi)市場(chǎng)，品牌客戶(hù)比較多。西式餐飲如麥當勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚(yú)、班尼路、李寧等。
在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來(lái)也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶(hù)對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營(yíng)快餐的企業(yè)現在跟著(zhù)肯德基、麥當勞走就是這個(gè)原因。
其二，知名的品牌客戶(hù)它本身就具備聚客能力，會(huì )影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項目是否有品牌客戶(hù)非常關(guān)鍵。
這基本也能從一個(gè)側面反映出項目的優(yōu)劣。 4、立地條件 商鋪?lái)椖克幬恢玫牧⒌啬芰σ彩欠浅Ｖ匾囊粋€(gè)要素。
立地條件決定了商業(yè)周?chē)h(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì )導致業(yè)績(jì)失之千里。
一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門(mén)前道路的類(lèi)別、顧客來(lái)店的方便度等。道路類(lèi)別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。
像王府井大街是全國著(zhù)名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。 所以商鋪的價(jià)值非常大。
對商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是最好的道路類(lèi)別，其次就是靠近商業(yè)區的交通干道。 人流從哪一個(gè)方向來(lái)、顧客是否容易到達等因素也非常關(guān)鍵。
除了道路類(lèi)別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄。
4.購買(mǎi)商鋪的注意事項有哪些
1。
好的地段非常重要 地段最終決定商鋪目前的租金已經(jīng)往后租金的漲幅，以及市場(chǎng)不斷波動(dòng)中的承受力。好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。
不要迷信“酒香不怕巷子深”的說(shuō)法，在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠遠好于商場(chǎng)內鋪以及地下底商。 2。
找準定位 一般的商鋪主要有兩種，餐飲和零售。同樣兩家店鋪，因為所處的地方不一樣，其生意肯定會(huì )不一樣，這個(gè)就跟當地的氛圍有關(guān)。
學(xué)會(huì )借力，就是要學(xué)習找一個(gè)對自己有益處的好鄰居。就像很多大型超市、家居商場(chǎng)一樣，周?chē)傆幸恍┍憷旰唾u(mài)家具、窗簾、地板等供應一樣，這個(gè)就是行業(yè)相關(guān)性。
3。把握投資時(shí)機 把握投資時(shí)機有訣竅。
從總體上說(shuō)，經(jīng)濟形勢良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會(huì )平均利潤的時(shí)期，未必是投資商鋪的最佳時(shí)機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展潛力的區域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。
4。好物業(yè)讓商鋪更增值 物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值增值的至關(guān)重要因素。
物業(yè)服務(wù)要專(zhuān)業(yè)，首先要看物管公司的品牌和社會(huì )口碑，關(guān)鍵是看其能否做到嚴謹、安全、細致、周到、快捷等，最好是在行業(yè)中擁有品牌知名度并具備實(shí)際管理經(jīng)驗的品牌服務(wù)企業(yè)，這樣服務(wù)品質(zhì)更有保障。 最后，商鋪還非常依賴(lài)開(kāi)發(fā)商的后期運營(yíng)能力，特別是產(chǎn)權式商鋪，風(fēng)險很大，如果開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)能力不行，虧損也是常有的。
5.買(mǎi)商鋪要注意什么
買(mǎi)商鋪需要注意以下幾點(diǎn)：
1、產(chǎn)權清晰
購買(mǎi)商鋪前應向房屋所在區的房產(chǎn)交易查詢(xún)所購房屋的權屬狀況，看看開(kāi)發(fā)商是否具備銷(xiāo)售商鋪的相關(guān)證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產(chǎn)權糾紛。
2、商鋪內外有別
買(mǎi)商鋪也要分清楚是購買(mǎi)沿街式的外街式商鋪，還是購買(mǎi)商城內內街式商鋪，個(gè)人更傾向于購買(mǎi)沿街式商鋪，內街式商鋪的人流量取決于商場(chǎng)的管理經(jīng)營(yíng)方。
3、考慮匯報率
購買(mǎi)商鋪是用來(lái)的，所以需要考慮商鋪的匯報率，一般匯報率在8%以上可以考慮。商鋪的租金可以參照購置商鋪周邊的租金來(lái)預估，當然新開(kāi)發(fā)的商鋪不可能象成熟的商鋪一樣，需要有3-5年的培育期。
在考慮匯報率時(shí)往往商鋪的使用年限會(huì )忽略，一般商業(yè)用地的使用年限為40年，通常開(kāi)發(fā)商從拿地到交房都已過(guò)去好幾年。對于購置的二手商鋪更要注意年限，這和購置價(jià)格息息相關(guān)。
4、考慮商鋪面積
購買(mǎi)時(shí)，商鋪的面積也是我們需要考慮的，面積太大不僅總價(jià)高，而且還不好出租。一般面積在10-100平米比較合適，能夠 層的不要買(mǎi)兩層，門(mén)面寬徑深短則更佳，則越高越好。
擴展資料
商鋪是專(zhuān)門(mén)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)者對消費者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗的場(chǎng)所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂(lè )業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營(yíng)業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營(yíng)交易場(chǎng)所。
商鋪作為交易的場(chǎng)所，很容易理解，從超市、專(zhuān)賣(mài)店到汽車(chē)銷(xiāo)售店都是規模不等的商品交易場(chǎng)所。對于絕大多數人來(lái)講，理解這一點(diǎn)很容易。
商鋪作為提供服務(wù)的場(chǎng)所，簡(jiǎn)單舉例很容易理解，比如餐飲設施、美容美發(fā)設施等。消費者在這種商鋪里，通過(guò)得到經(jīng)營(yíng)者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。
參考資料：搜狗百科：商鋪
6.購買(mǎi)商鋪有什么注意事項
（一）業(yè)主要注意四大的問(wèn)題1.客戶(hù)的購買(mǎi)能力首先了解客戶(hù)是否能夠全款購房，如果客戶(hù)是貸款購房，客戶(hù)資質(zhì)是否有問(wèn)題必須落實(shí)，以免簽定購房合同之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買(mǎi)房糾紛。
2.付款方式購買(mǎi)商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶(hù)，其次是貸款購房，其中貸款購買(mǎi)商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年；最后是分期付款，盡可能減小賣(mài)房所承擔的風(fēng)險。3.首付款與尾款間隔時(shí)間，時(shí)間不宜過(guò)長(cháng)。
4.支付訂金后的違約責任及違約罰則。（二）客戶(hù)要注意的三大問(wèn)題1.產(chǎn)權購買(mǎi)前一定要查看房屋產(chǎn)權證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權屬證明等。
2.商鋪本身結構不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價(jià)格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃氣、弱電設施、排污化油設施等。
購買(mǎi)前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。
