以他人名義買房(購房:想用朋友的名義買一套貸款房,怎樣操作比較安全)
1.購房:想用朋友的名義買一套貸款房,怎樣操作比較安全
這個問題比較復雜，如果處理不好很容易鬧出法律糾紛，沒有完全避免的方法，因為這本身就涉嫌違規(guī)，是一種逃稅和逃避監(jiān)管的行為，只可能做好預防萬一發(fā)生糾紛，您如何保證您的最大利益。
鑒于風險的存在，應盡量避免使用他人名義購買房產(chǎn)，以免因小失大。但各人情況畢竟不同，如果確非得已的話，也要注意以下幾方面的情況：一是盡量選擇可靠的、信譽好的人，對陌生的、不太熟悉的人寧可放棄；二是雙方要簽訂明確的協(xié)議，約定好房屋權屬的歸屬及產(chǎn)權過戶的時間；三是保存好自己付款的證明，包括首付款及歸還的銀行的按揭，能從自己戶頭支付的最好從自己的戶頭支付。有困難的，最低限度也得要求名義上的買房人打收到房款的收條。這樣的話，即使在發(fā)生糾紛的情況下，也可以向法院主張變更房屋的所有權，然后再憑生效的判決書到房管部門辦理變更登記。即便在房屋產(chǎn)權主張不成的情況下，也要最低限度的確保自己的債權。
另外您在買房時有必要了解一下我國對房屋買賣的法律規(guī)定，并對日后可能產(chǎn)生的風險有所預測，這樣才能更好地保護我們投資人的合法權益。
我國對不動產(chǎn)實行權屬登記制，登記后所取得的產(chǎn)權證明為房屋所有權的唯一合法憑證，《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權登記的，其房屋產(chǎn)權的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權利的設定，均為無效。因此，盡管實際上出資人購買了房屋，但由于購房合同或產(chǎn)權證上的名字并非自己，那么一旦名義上的購房人否認這種事實，且不配合房產(chǎn)過戶，那么實際購房人如果不能拿出充足的證據(jù)證明自己是實際購房人，那么很可能就得將自己實際出資的房產(chǎn)拱手讓人。
退一步講，假如我們在主張房屋產(chǎn)權不成的情況下，可以選擇主張債權，但也有可能遭遇血本無歸的風險。原因在于，名義上的買房人可以將自己名下的房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)賣、抵押（取得權屬證書的），得到的款項可能投資，可能消費，也可能隱匿，而實際投資人又不能向房屋的購買者主張權利，因為他們已支付了相應的對價，屬于民法上的善意第三人，而民法又是保護這些善意第三人的。這樣我們的風險就可能是贏了官司輸了錢。當然，最危險的就是出于人情等方面的顧慮，連付款的任何證據(jù)都未保留，一旦發(fā)生糾紛，你就很有可能血本無歸了。以他人名義買房應注意三個問題
我國《民法通則》第七十一條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利。”
若想使您作為“實際購房人”最終在糾紛中勝訴，需要有訴訟證據(jù)的充分性。譬如裝修、居住、出租等等在舉證方面必須具有很大的優(yōu)勢，裝修合同書、居住證明和出租協(xié)議等等您必須自己留存好，通過這些證據(jù)可以證明您已實際享有了對房屋占有、使用、收益和處分的權利。 從另一個角度來講，如果您在以朋友名義購房后，沒有對該房進行裝修、居住或出租，而且與朋友又沒有書面的協(xié)議，就很難說清楚了。
希望我的回答可以幫到您，為您解決困難~
2.借他人名義買房有什么風險,購房人如何保護自己的利益
1、借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。
2、實際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權呢，一般是出于以下原因：
(1)規(guī)避法律或者政策：
購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。
(2)轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務：
債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務。有些債務人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務人和法院以自己無財產(chǎn)的假象。
(3)貪圖便宜享受優(yōu)惠：
比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。
(4)簡便手續(xù)，減少稅費：
比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅，以未成年人的名義購買房屋等等。
3、在法律上，借名買房中存在著諸多風險：
(1)登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之事。
(2)第三人對登記購房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進行約定時，事實購房人認為借名與登記購房人的配偶沒有關系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認借名買房的事實，確認該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。
(3)房產(chǎn)被登記購房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。
1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。但該合同最好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關?！?而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。
2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)。因為根據(jù)《物權法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿或房屋所有權證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時已支付合理的價格，同時，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權，應受到法律的保護。事實購房人僅有權向登記購房人要求賠償。
3、至于登記購房人不能清償?shù)狡趥鶆?，債權人申請法院強制?zhí)行，法院以不動產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣該房產(chǎn)，致使事實購房人喪失對房屋的所有權。如果借名買房合同無效，已經(jīng)付款的事實購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執(zhí)行過程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批準中止執(zhí)行。
綜上所述，借他人名義買房，會涉及到許多法律問題，也存在許多風險，因此，建議大家盡量不要借名買房為妙。因為借他人名義買房，一旦登記購房人事后反悔，如果沒有足夠的證據(jù)，證明該房屋是借名買的，而產(chǎn)權證又是登記購房人的，那就麻煩了，處理起來是十分復雜的。在此，建議您咨詢相關專業(yè)的律師，讓律師幫您分析并解決相關事宜，您也會省心不少。
3.購房:想用朋友的名義買一套貸款房,怎樣操作比較安全
這個問題比較復雜，如果處理不好很容易鬧出法律糾紛，沒有完全避免的方法，因為這本身就涉嫌違規(guī)，是一種逃稅和逃避監(jiān)管的行為，只可能做好預防萬一發(fā)生糾紛，您如何保證您的最大利益。
鑒于風險的存在，應盡量避免使用他人名義購買房產(chǎn)，以免因小失大。但各人情況畢竟不同，如果確非得已的話，也要注意以下幾方面的情況：一是盡量選擇可靠的、信譽好的人，對陌生的、不太熟悉的人寧可放棄；二是雙方要簽訂明確的協(xié)議，約定好房屋權屬的歸屬及產(chǎn)權過戶的時間；三是保存好自己付款的證明，包括首付款及歸還的銀行的按揭，能從自己戶頭支付的最好從自己的戶頭支付。
有困難的，最低限度也得要求名義上的買房人打收到房款的收條。這樣的話，即使在發(fā)生糾紛的情況下，也可以向法院主張變更房屋的所有權，然后再憑生效的判決書到房管部門辦理變更登記。
即便在房屋產(chǎn)權主張不成的情況下，也要最低限度的確保自己的債權。 另外您在買房時有必要了解一下我國對房屋買賣的法律規(guī)定，并對日后可能產(chǎn)生的風險有所預測，這樣才能更好地保護我們投資人的合法權益。
我國對不動產(chǎn)實行權屬登記制，登記后所取得的產(chǎn)權證明為房屋所有權的唯一合法憑證，《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權登記的，其房屋產(chǎn)權的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權利的設定，均為無效。因此，盡管實際上出資人購買了房屋，但由于購房合同或產(chǎn)權證上的名字并非自己，那么一旦名義上的購房人否認這種事實，且不配合房產(chǎn)過戶，那么實際購房人如果不能拿出充足的證據(jù)證明自己是實際購房人，那么很可能就得將自己實際出資的房產(chǎn)拱手讓人。
退一步講，假如我們在主張房屋產(chǎn)權不成的情況下，可以選擇主張債權，但也有可能遭遇血本無歸的風險。原因在于，名義上的買房人可以將自己名下的房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)賣、抵押（取得權屬證書的），得到的款項可能投資，可能消費，也可能隱匿，而實際投資人又不能向房屋的購買者主張權利，因為他們已支付了相應的對價，屬于民法上的善意第三人，而民法又是保護這些善意第三人的。
這樣我們的風險就可能是贏了官司輸了錢。當然，最危險的就是出于人情等方面的顧慮，連付款的任何證據(jù)都未保留，一旦發(fā)生糾紛，你就很有可能血本無歸了。
以他人名義買房應注意三個問題 我國《民法通則》第七十一條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利?！?若想使您作為“實際購房人”最終在糾紛中勝訴，需要有訴訟證據(jù)的充分性。
譬如裝修、居住、出租等等在舉證方面必須具有很大的優(yōu)勢，裝修合同書、居住證明和出租協(xié)議等等您必須自己留存好，通過這些證據(jù)可以證明您已實際享有了對房屋占有、使用、收益和處分的權利。 從另一個角度來講，如果您在以朋友名義購房后，沒有對該房進行裝修、居住或出租，而且與朋友又沒有書面的協(xié)議，就很難說清楚了。
希望我的回答可以幫到您，為您解決困難~。
4.以朋友名義買房應該注意哪些
1.朋友的關系一定要好，并且他的經(jīng)濟狀況要不錯，這樣不致以后產(chǎn)生不必要的麻煩。
2。親兄弟明算帳。
事先一定要立一個書面的協(xié)議，把房子的歸屬，費用的負擔講清楚。 3。
我建議你給朋友適當?shù)膱蟪?。一方面集資房買就是掙錢了，既然是朋友，就不要自己吃獨食，另一方面，也把雙方的利益平衡了，你朋友沒有白幫忙，日后他反悔也要考慮當時的報酬。
4。集資房一般需要原產(chǎn)權單位出證明才能出售或者過戶，事先了解下朋友單位的規(guī)定是怎么樣的。
5。有個小竅門。
交款的時候，你要去交，爭取收據(jù)寫你的名字，即使寫朋友的名字，也要在收據(jù)上注明，是你代交的。這樣能防止日后不必要的麻煩。
5.詳解以他人名義購房存在什么風險
隨著房價不斷攀升，市場調(diào)控增多，有的人因為資金卻不夠，有的人想省下高漲的房貸利息，各種形式的合伙買房、規(guī)避通脹案例應運而生。
此類購房行為被戲稱為“拼買房”。事實上，這種合伙買房的行為存在一定的風險。
看看以下案例吧?！景咐吭?jīng)的限購令將部分外來置業(yè)者和多次置業(yè)者擋在了購房門外，加上金融政策收緊，銀行停止了三套房貸，所以此前，許多多次置業(yè)的買家，大都會用無購房記錄或無貸款記錄的親友名字買房，以獲得購房資格，申請更低的首付和利率。
據(jù)了解，此類“拼買房”的購房者，雙方事先大都會簽訂一份協(xié)議，明確出資比例、以后買賣產(chǎn)權的收益比例等?！窘馕觥繉τ诤芏嘤匈彿恳庀虻菦]有購房資格，或者資金不足的購房者來說，與親友合伙買房是一種鉆政策空子的方法。
從司法角度看來，這種建立在相互信任基礎上的方法，合作買房的雙方都可能面臨一定的風險。沒有產(chǎn)生糾紛，一般能按照雙方事先約定執(zhí)行。
一旦有糾紛，這份額外簽訂的補充協(xié)議，因為本身違反了相關的購房政策規(guī)定，從法律上來說是無效的。對于以他人名義購房的購房者，該房屋在房管局等部門的登記人不是自己而是他人。
按照法律規(guī)定，房屋的產(chǎn)權所有是以產(chǎn)權登記為主，如果對方私自將房屋出售給第三方，又或者對方存在債務問題，該物業(yè)被法院強制查封、拍賣的話，這種情況是原本出資的購房者無法控制的。反之，對于借自己的名字給他人購房的人來說，如果有貸款，萬一出資人斷供，影響的是名義貸款人的征信記錄，還會被銀行追究責任。
6.用他人名義買房是否有風險
（一）風險一：失去房屋所有權有的時候，雖然本人具有購房資格或權利，但是因為某種原因，如家庭問題、婚姻問題等，不方便將房屋登記在自己名下，從而采用別人的名字買房。
這樣借用他人名義買房的風險在于您可能會失去自己的房屋所有權。如果借名人無法證實名別人名義買房事實的，即不能夠證明用別人名義買房協(xié)議、購房款由其提供或者無法提供證據(jù)證明用別人名義買房事實存在的，法院一般會將出資購房的行為認定是一般借貸行為，借名人只能要求被借用人返還購房款，而不能獲得房屋的所有權。
另外，根據(jù)無權公示原則，若被借用人在借用人不知情的情況下，擅自將房屋賣給或抵押給善意的第三人，由于其房屋登記在被借用人名下，那么借用人不能以自己是房屋的實際出資人來對抗善意第三人。最終，借用人很可能無法取得房屋所有權。
（二）風險二：購買違法，國家收回住房國家的政策性住房是國家為了解決城市低收入家庭住房困難而實施的民生工程，但由于其優(yōu)惠的價格也吸引了不少并不具備購買政策性住房的市民，他們?yōu)榱艘?guī)避購房資格的限制，而借用具備資格的他人購買。但是，國家也出臺了相關的政策法規(guī)來保障政策性住房的建設。
因為貪圖政策性住房的優(yōu)惠政策而借用他人名義買房的行為，違反了國家關于政策性住房的規(guī)定。因此，這種購買行為也可能會被認定為無效購買，國家將會收回政策性住房的房屋所有權。
（三）風險三：無法取得單位集資房屋所有權單位自行集資所建房屋也是受到大眾追捧的對象，有的人為了買到價格便宜的集資建房也會使用有資格購買人的名義買房，這樣做的風險在于，您有可能會因為集資單位的種種限制性條件而無法取得房屋所有權，或者因侵犯了集資單位的某種優(yōu)先回購權而無法取得房屋所有權。二、用他人名義買房能不能賣用他人名義買房存在風險隱患太多，如果借名人無法向法院證明其房屋是自己借用別人名義買房，法律上房子產(chǎn)權以合同上的登記名為準，借名人與被借名人則是借貸關系，這樣的房子是不能夠辦理房產(chǎn)證的。
根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》，未依法登記領取權屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。另外，在現(xiàn)實生活中，由于沒有房產(chǎn)證書的房子在市場中的流通存在很多糾紛隱患，對于購房者來說，購買這樣無產(chǎn)權的房屋，多數(shù)也不放心。
以上就是關于用他人名義買房是否有風險、用他人名義買的房能不能賣問題的解答。在實踐中，由于各種原因打算以他人名義買房者應綜合考慮利益與風險，權衡得失。
尤其在國家限購令發(fā)布后，有人因不符合購房資格而借用親戚朋友的名義購買房產(chǎn)，這樣的行為實際上存在著很大的風險，如果您現(xiàn)在正有這樣買房的打算，最好先向?qū)I(yè)的律師進行咨詢，尋求幫助，規(guī)避風險，這樣才能夠讓您在購買房屋過程中更加安心、放心。
7.借名買房有效嗎 注意事項有哪些
借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋產(chǎn)權的行為。
房屋的實際出資人為事實購房人，被借名人為登記購房人。實際出資人以他人名義登記房屋產(chǎn)權，一般是出于以下原因：（一）規(guī)避法律或者政策事實購房人沒有資格購房是常見的原因。
比如，有些人不具備購買經(jīng)濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規(guī)避“限購令”關于不得購買第2或第三套住房的規(guī)定。
（二）貪圖便宜享受優(yōu)惠比如，只有具有城鎮(zhèn)戶 口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。
還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟實力，單位員工以外的購房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購房合同，房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費，待到房產(chǎn)證下來以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。（三）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務債務人不履行到期債務的，債權人有權要求債務人以其擁有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務。
有些債務人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權人和法院以自己無財產(chǎn)的假象。（四）簡便手續(xù)，減少稅費比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購買房屋等。
8.以他人名義買房的法律風險有哪些
借名購房，一般存在以下兩個問題，一是合同的效力問題，二是房屋買賣的風險問題。
首先，關于合同的效力問題。 借名買房，指以他人名義申購安居房或限價房，名義買房人和實際買房人簽訂合同，約定實際買房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買房，等到政府允許轉(zhuǎn)讓時再將房產(chǎn)過戶到實際買房人名下，實際買房人則支付給名義買房人一筆酬金或者房屋的購買價和市場價的差價作為對價，這類合同是否有效？ 借名買房合同，在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認定為無效，其理由主要應從政府推出安居房和限價房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)安居房和限價房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價房，而原應享受安居房或限價房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而違反了社會公共利益。
其次，即使買賣雙方對這類合同的效力不提出異議，這類合同也存在著巨大的風險。 第一類可以稱為主觀上的風險，即名義買房人在簽訂合同后反悔導致合同不能履行，這類風險，尤其是在合同本身有缺陷，且證據(jù)難以證明買房款由那一方實際支付的情況下更為嚴重，由于這類合同的雙方，往往具有親朋關系，不重視書面材料，但在現(xiàn)實中，不但朋友，即使同胞兄弟反目也不鮮見，一旦涉訟，實際買房人難以證明自己才是實際付款人，在這樣的情況下，如果法院認定合同無效，實際買房人連要求名義買房人返還購房款也成了問題。
還有可能登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之事，也很容易產(chǎn)生糾紛。 第二類風險可以稱為客觀上的風險，即不是合同雙方當事人的原因，導致合同不能履行，由于名義買房人領取房產(chǎn)證后，在一定的期限內(nèi)不能辦理過戶手續(xù)，在該段時間內(nèi)，如果名義買房人對他人有債務不能清償，則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進而被拍賣，在這種情況下，已經(jīng)付款的實際買房人只能向名義買房人要求返還購房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。
因此，一般情況下不宜借他人名義買房。
9.借別人的名義購房會有哪些風險
存在的風險：（一）借名購房政策房。
實踐中借名購買經(jīng)濟適用房等政策性房屋的，首先可能遭遇舉報等風險。即便買了，因名義產(chǎn)權人反悔，導致出資人無法取得房屋產(chǎn)權的情況也非常多。
而且名義產(chǎn)權人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時出資人無法證明購房款系由自己支付，導致面臨錢房兩空的局面時有發(fā)生。 （二）借名購買普通房屋。
1、名義產(chǎn)權人反悔的風險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權或收回購房款都很困難。
2、在名義產(chǎn)權人領取房產(chǎn)證之后，至將房屋產(chǎn)權過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權人對他人負有到期不能清償?shù)膫鶆眨虼嬖陔x婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，或者名義產(chǎn)權人發(fā)生意外，可能導致繼承糾紛的產(chǎn)生。 在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。
3、即使名義產(chǎn)權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權人名下也要負擔相應的稅費。
