商業(yè)物業(yè)水電煙排查方法(物業(yè)公司代收水電費存在的問(wèn)題和解決辦法)
1.物業(yè)公司代收水電費存在的問(wèn)題和解決辦法
11月27日 18:43 我曾在物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )工作過(guò)，可以肯定的是：停水停電的作法是不合法的，因為物業(yè)公司沒(méi)有停電停電的權利。至于物業(yè)費與水電費捆綁的問(wèn)題不僅是業(yè)主一方解決，物業(yè)公司也希望盡快解決這個(gè)問(wèn)題，據我了解，物業(yè)公司在這過(guò)程中擔當的是是吃力不討好的角色。以我所在的城市為例，其弱勢體現在：
1、較早前（包括現在沒(méi)有裝一戶(hù)一表的地區）的做法大多是水電供應部門(mén)來(lái)抄個(gè)總表，由物業(yè)公司一次性交付總費用，然后由物業(yè)公司收各戶(hù)的費用，收不齊的話(huà)，是一個(gè)物業(yè)公司無(wú)法填補的無(wú)底洞。
2、沒(méi)裝一戶(hù)一表的，物業(yè)公司還得一戶(hù)一戶(hù)的上門(mén)抄表，期間產(chǎn)生的人力、物力耗損是物業(yè)公司的，可以說(shuō)物業(yè)公司是在義務(wù)的為水電部門(mén)工作。
3、如果總表與分表間出現了差額，如地下管道滲漏造成的損失，物業(yè)公司也只能是打落了牙齒往肚里咽。
新的《物業(yè)管理條例》第四十五條有了明確規定：“物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。”
新條例的出臺對業(yè)主與物業(yè)公司而言都是有利的，條例實(shí)施后，物業(yè)費與水電費的捆綁收取現象也就刃而解了。但新的條例沒(méi)對公攤部分的費用如何收取作出規定，這同樣值得大家關(guān)注，如果你所在小區成立了業(yè)主委員會(huì )，可由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司一起商定公攤水電費的收取、監督問(wèn)題。
希望以上的文字能釋你疑問(wèn)。
2.排查電路故障有哪些常用方法
①現象觀(guān)察法：電路產(chǎn)生故障時(shí)，可以通過(guò)各種異響、導線(xiàn)和元件產(chǎn)生的高溫、導線(xiàn)冒煙及產(chǎn)生放電火花、焦臭氣等異常現象進(jìn)行觀(guān)察。
②試燈檢查法：將試燈的一根燈線(xiàn)與用電設備火線(xiàn)相接，另一根燈線(xiàn)接在車(chē)體上。若試燈亮則該處到電源問(wèn)線(xiàn)路沒(méi)問(wèn)題；若燈不亮，則是測試中的某段線(xiàn)路有斷路的故障。
③短路試驗法：如低壓電路斷路，懷疑點(diǎn)火開(kāi)關(guān)有問(wèn)題，用導線(xiàn)將點(diǎn)火開(kāi)關(guān)行車(chē)時(shí)位置的兩接線(xiàn)柱短接，通過(guò)充電指示燈亮或不亮來(lái)證明點(diǎn)火開(kāi)關(guān)的好壞與否。
④通路試驗法：判斷點(diǎn)火系低壓電路是否暢通時(shí)，可拆下點(diǎn)火線(xiàn)圈上“一”接線(xiàn)柱導線(xiàn)頭，在接線(xiàn)柱上劃火。通過(guò)火花的有無(wú)，來(lái)判斷電路的通暢與短路搭鐵與否。
⑤互換材料的判斷法：將懷疑有問(wèn)題的電器材料更換上新的配件，確定故障部位。如高速斷火時(shí)，懷疑點(diǎn)火線(xiàn)圈有問(wèn)題，可換用一個(gè)新的點(diǎn)火線(xiàn)圈進(jìn)行運轉試驗，若故障消失，說(shuō)明點(diǎn)火線(xiàn)圈有故障，否則故障部位發(fā)生在別的部位。
⑥搭鐵試火法：將一根導線(xiàn)的一端與用電設備的火線(xiàn)相接，另一端與車(chē)體劃火。如無(wú)火則說(shuō)明有火與無(wú)火之間的線(xiàn)路存在斷路故障，如有火則說(shuō)明與用電設備相接處到電源間線(xiàn)路良好。例如懷疑電瓶到點(diǎn)火線(xiàn)圈的電路有斷路時(shí)，可拆下點(diǎn)火線(xiàn)圈上點(diǎn)火開(kāi)關(guān)的線(xiàn)頭在發(fā)動(dòng)機缸體或車(chē)架上進(jìn)行瞬間刮火，通過(guò)火花強、火花弱、無(wú)火花這三種情況，來(lái)斷定電路正常、電路接觸不良、電路斷路與否。
⑦高壓試火檢查法：在電瓶容量充足的前提下，診斷點(diǎn)火系故障時(shí)取下分電器蓋， 拔下分火頭，拔下分電器蓋上的中央高壓線(xiàn)頭距缸體3~6mm處，用螺釘旋具撥動(dòng)白金活動(dòng)觸點(diǎn)臂。通過(guò)高壓線(xiàn)頭與缸體之間的連續強烈火花、火花弱、無(wú)火花三種情況，來(lái)觀(guān)察點(diǎn)火系是否工作正常、工作不正常或不工作。
⑧高壓電檢查法：此法用于檢查分火頭、電容器、分電器蓋是否有破損漏電的故障。
⑨儀器檢查法： 即用電流表檢查。當用電設備接通后，如電流表指針指向"0"或所指示放電電流小于正常值，則說(shuō)明用電設備的電路某處斷路或導線(xiàn)接觸不良；如電流表迅速由“0”擺到“負”的最大值，然后又回到“0”，則說(shuō)明線(xiàn)路中某處搭鐵、短路； 電流表指示擺到負的最大又回到“0”，則說(shuō)明電流過(guò)大保險器跳開(kāi)或保險絲熔斷所導致的短路。
3.物業(yè)公共區域安全隱患排查應包括哪些內容
物業(yè)公共區域安全隱患排查應包括的內容如下：
1、服務(wù)中心做好春季防火工作、對消防設施的進(jìn)行全面檢查，包括報警器：查看各區域及集中報警器工作是否正常。
2、將小區內水系徹底清查，包括（1）清查水系內的水泵、管道、照明設施、線(xiàn)路是否完好可用；（2）衛生情況達到供水標準。
3、供配電系統保養，包括：進(jìn)行全面除塵、除銹；檢查接地良好、線(xiàn)纜端子、螺絲緊固的狀況，如有松動(dòng)及時(shí)處理；在配電檢修時(shí)，一經(jīng)合閘即可送電的工作地點(diǎn)、開(kāi)關(guān)和刀閘的把手處，須懸掛警示標志牌，拆斷熔斷絲。
4、防避雷系統進(jìn)行保養，包括檢查避雷針、避雷線(xiàn)、避雷帶及引下線(xiàn)是否銹蝕，如有要及時(shí)除銹并刷銀粉漆。對于銹蝕程度嚴重，截面銹蝕達30%以上的必須更換；用小錘輕敲引下線(xiàn)的導電接觸部件，檢查接觸是否良好，焊點(diǎn)連接是否脫焊，有問(wèn)題要及時(shí)解決。更多精彩加物業(yè)社區微信；檢查接地引線(xiàn)和接地裝置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如發(fā)現問(wèn)題要及時(shí)改正及緊固；用接地電阻儀測試避雷系統的接地電阻，小于10歐。
5、亂堆亂放清理，包括管理區域內亂堆亂放的雜物，避免堆積引起火災；堆放物品設定計劃，進(jìn)行系統清理。
4.物業(yè)小區的水電工都做些什么
1、正常比較大的項目，物業(yè)水電工分有機電班組、強電班組、弱電班組、維修班組等。
2、機電班組主要負責項目?jì)葯C電設備的日常維修養護和日常巡視記錄等。
3、強電班組主要負責項目?jì)雀叩蛪号潆姺咳粘ｐB護和巡視，發(fā)電機維護，以及配電房值班運行等。
4、弱電班組主要負責項目?jì)缺O控系統、樓宇對講門(mén)禁道閘系統的維修養護和巡視記錄等。有的還要負責火災報警系統的故障檢修。不一定。
5、維修班組主要負責小區照明、維排水維修，業(yè)主家里維修等等。
6、當然這種的是比較大的項目，比如萬(wàn)科等那些大公司。
擴展資料：
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權；
（六）監督業(yè)主委員會(huì )的工作；
（七）監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金）的管理。
（十）法律、法規規定的其他權利。
參考資料來(lái)源：百度百科-物業(yè)管理條例
5.物業(yè)公攤水電費包括哪些項目
小區物業(yè)公攤水電費包括：
首先是住宅部分公共能耗的構成是：
第 1、各單元公共用電（包括公共樓梯照明、應急指示燈、電梯動(dòng)力）。
第2、公共照明（包括路燈、草坪燈、景觀(guān)燈、景觀(guān)水池水泵）
第 3、弱電系統（包括消防、安防系統、智能化系統、消控中心）
第4、動(dòng)力系統（包括消防給水系統、排煙系統、排污系統、新風(fēng)系統）
第 5、二次供水增壓水泵用電
第 6、公共用水（消防系統用水、公共衛生間、景觀(guān)水池、綠化養護用水） 第 7、電梯用電
然后是住宅小區公共能耗分攤方式：
第 1、各單元公共用電 各單元樓均安裝公共用電計量電表，分攤方式按戶(hù)均 攤。 月計算公式： 已入住每戶(hù)分攤金額=該單元計量電費/[該單元已入住戶(hù) 數+（該單元空置戶(hù)數*70%）]
第 2、公共照明 小區設公共照明總表，由小區全體業(yè)主按戶(hù)均攤。 每月計 算公式： 已入住每戶(hù)分攤金額=小區公共景觀(guān)照明電費/[小區已入住戶(hù)數+ （小區空置戶(hù)數*70%）]
第 3、弱電系統 消防監控中心設弱電系統總表，由小區全體業(yè)主按戶(hù)均攤。
每月計算公式： 已入住每戶(hù)分攤金額=消控中心計量電費/[小區已入住戶(hù)數 +（小區空置戶(hù)數*70%）]
第4、動(dòng)力系統 設動(dòng)力系統總表，由小區全體業(yè)主按戶(hù)均攤。 每月計算公 式： 已入住每戶(hù)分攤金額=動(dòng)力系統電費/[小區已入住戶(hù)數+（小區空置戶(hù) 數*70%）]
第 5、二次供水增壓水泵用電 小區住宅部分二次供水分低、中區和高區（或 低區和高區），中區和高區（或高區）分別安裝計量電表，電費按實(shí)際用水 量進(jìn)行分攤；低區1-4層市政直供水不參與分攤。每月計算公式： 中、高區 已入住每戶(hù)分攤金額=【二次供水增壓泵計量電費/[該區已入住總用水量+ （該區空置戶(hù)總用水量*70%）]】*每戶(hù)用水量。
第 6、公共用水 小區公共用水加裝水表計量，小區公共用水根據水表計量總 金額按戶(hù)由全體業(yè)戶(hù)按戶(hù)均攤。正常每戶(hù)分攤金額=小區公共用水水費/[小區 已入住戶(hù)數+（小區空置戶(hù)數*70%）]
第7、電梯用電 小區電梯用電加裝電表計量，各棟電梯用電根據電表計量總 金額按戶(hù)由該棟全體業(yè)戶(hù)按戶(hù)均攤或階梯分攤。
每月計算公式（2選 1）： 按戶(hù)均攤：每戶(hù)分攤金額=該單元電梯用電電 費/[該單元已入住戶(hù)數+（該單元空置戶(hù)數*70%）] ；階梯分攤：（以平均值 做為基數，2-5層每戶(hù)分攤金額按均值的70%收取，6-10層每戶(hù)分攤金額按 均值100%收取，10層以上每戶(hù)分攤金額130%收取） 2 - 5層每戶(hù)分攤金額 =該單元電梯用電電費/該單元戶(hù)數*0.76-10層每戶(hù)分攤金額=該單元電梯用 電電費/該單元戶(hù)數*1 10層以上每戶(hù)分攤金額=該單元電梯用電電費/該單元 戶(hù)數*1.3
根據當地的物價(jià)水平和政策規定，可以上下浮動(dòng)。
