舊城改造專(zhuān)題調研報告

舊城改造專(zhuān)題調研報告

舊城改造專(zhuān)題調研報告

舊城改造專(zhuān)題調研報告

十八大報告中提到"以保障和改善民生為重點(diǎn)，讓老百姓生活的更幸福。"為了提升城市品質(zhì)、改善居民生活條件，**鎮把舊城改造提升工程作為城市建設的重點(diǎn)工程全力推進(jìn)。為市民提供舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境，讓大家切實(shí)感受到社會(huì )發(fā)展帶來(lái)的幸福感。十八大的勝利召開(kāi)，讓我們在舊城改造工作中更有信心，更有干勁，結合黨的群眾路線(xiàn)學(xué)習實(shí)踐活動(dòng)的開(kāi)展，我們更要從細微處入手，實(shí)施精細化管理，進(jìn)一步提升城市功能，讓市民生活得更舒心。"

一、舊城改造背景及意義

在宏觀(guān)政策上，"科學(xué)發(fā)展觀(guān)"、"五個(gè)統籌"的提出都表明我國的發(fā)展目標已逐步從先前的經(jīng)濟效率至上，轉向"和諧"、"平衡"式發(fā)展，從"以經(jīng)濟建設為中心"向更全面、更廣泛、更綜合的"經(jīng)濟社會(huì )全面進(jìn)步"轉變。反映到人民群眾最直接、最關(guān)心的問(wèn)題上，就是要讓老百姓從這些細微處能夠真真切切感受到黨和政府的良苦用心，讓幸福指數明顯飆升。

隨著(zhù)城市化和工業(yè)化進(jìn)程快速推進(jìn)，舊城改造政策是解決城鎮建設用地剛性供給造成的供需矛盾的有力手段，同時(shí)也為城市人口集聚、資金籌措、改變農城生產(chǎn)生活方式、改善農城人居環(huán)境提供了契機。

**鎮城市化已進(jìn)入發(fā)展期，城市化發(fā)展模式亟需提升轉型；而另一方面城鄉差距進(jìn)一步擴大，城鄉一體化進(jìn)程緩慢，農城居民生活居住條件沒(méi)得到明顯改善，無(wú)法享受城市化帶來(lái)的城市文明成果。這就迫切要求建立統籌城鄉發(fā)展和工業(yè)反哺農業(yè)、城市支持農城的新機制。

不管是宏觀(guān)政策的調整，或是新一輪規劃的實(shí)施，還是城鄉一體化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排來(lái)貫徹和落實(shí)。舊城改造政策的推行，可以達到較好的政策預期。一是可打破城鄉一體化進(jìn)程中的土地瓶頸，拓展建設用地空間，有了用地指標也同步解決了城市建設資金不足問(wèn)題。二是改善農城居民生活環(huán)境，能使配套公共服務(wù)帶來(lái)的便捷惠及更多的農民。三是引導農城人口向中心城區集聚，實(shí)現建設縣域中心城鎮發(fā)展目標。四是提供就業(yè)機會(huì )，增加農民收入。

二、存在的突出問(wèn)題

（一）土地利用粗放，視覺(jué)環(huán)境較差。我鎮舊城缺乏統一規劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規劃不協(xié)調，土地利用率和產(chǎn)出率較低。

（二）管理機制缺乏，亂搭亂建盛行。調查中發(fā)現，我鎮舊城名義上納入了城市管理范圍，但現實(shí)中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農村管理范疇之間，存在城市管理部門(mén)管不到，街道管不好的問(wèn)題。同時(shí)，由于城市建設牽動(dòng)土地升值，村民受利益驅使，亂搭亂建、違法違章用地現象較為普遍，破壞了城區土地市場(chǎng)秩序。

（三）思想認識不夠，拆遷難度加大。我鎮舊城人口多，人員構成復雜，道德素質(zhì)良莠不齊，利益觀(guān)、價(jià)值觀(guān)呈現多樣性。由于村與村之間地理位置、經(jīng)濟條件差異，導致有的村民向村干部發(fā)難，嚴重影響拆遷補償安置協(xié)議的整體簽訂；有的村民為得到更高補償金，提出無(wú)理要求，拒簽拆遷協(xié)議；還有個(gè)別村民采取要挾、上訪(fǎng)等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開(kāi)展。

（四）改造資金不足，整體推進(jìn)受阻。據調查，我鎮舊城改造面臨著(zhù)建筑密度大，拆遷成本高的難題，成為目前制約我鎮舊城改造整體推進(jìn)的突出問(wèn)題。

三、主要原因分析

（一）城鄉二元結構體制束縛了舊城改造。城區里村均為集體經(jīng)濟組織，實(shí)行農村集體所有制和農村經(jīng)營(yíng)管理體制，集體資產(chǎn)歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實(shí)施大范圍聯(lián)片改造和社區管理，涉及戶(hù)籍、土地、財政制度和舊城管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

（二）局部眼前利益阻礙了舊城改造。隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的加快，舊城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益。一是部分由土地轉換成集體資產(chǎn)的舊城，只要擁有農村戶(hù)口，無(wú)需參加勞動(dòng)，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫保。二是城區里村出租房達千余戶(hù)，戶(hù)均年租金收入達數千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批"食租"群體。三是部分村民受利益驅使，亂搭亂建現象較為突出。綜合以上分析，經(jīng)濟利益在維持舊城農民生活的同時(shí)，也制約了舊城整體改造步伐。

（三）思想認識偏差影響了舊城改造。一是思想觀(guān)念保守落后。部分村民思想觀(guān)念難以融入、適**市現代化建設和文明市民素質(zhì)提升的要求，沒(méi)有意識到舊城改造是現代化城市建設的需要，沒(méi)有體會(huì )到這是政府改善村民居住環(huán)境和生活品質(zhì)，提升城市形象的好事、實(shí)事。二是依附土地的`傳統觀(guān)念濃厚。在村民傳統觀(guān)念中，村落就是他們生存的根，擔心舊城改造或整體拆遷會(huì )使生活無(wú)著(zhù)落。三是小農經(jīng)濟意識濃厚。部分村民擔心造成的經(jīng)濟損失得不到補償，對舊城改造拆遷持不情愿態(tài)度，甚至反對。

四、對策與建議

（一）在強化宣傳、搞好發(fā)動(dòng)中加快推進(jìn)舊城改造。宣傳發(fā)動(dòng)工作是舊城改造項目順利實(shí)施的第一步，也是一項基礎性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務(wù)公開(kāi)欄、發(fā)放宣傳材料等多種形式，引導黨員干部群眾樹(shù)立改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)的思想理念，激發(fā)建設現代化城市和美好家園的積極性和主動(dòng)性。二要保障人民群眾知情權和參與權。通過(guò)實(shí)行全民參與，使舊城改造宣傳發(fā)動(dòng)工作縱向到底、橫向到邊，實(shí)現公開(kāi)、公正、透明，扎實(shí)有力推進(jìn)舊城改造。

（二）在科學(xué)規劃、統籌推進(jìn)中加快推進(jìn)舊城改造。堅持舊城改造與提升環(huán)境、開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)相結合，住宅地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結合，確保改造規劃高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平。一是做好舊城整體改造開(kāi)發(fā)規劃。按照"一改一個(gè)村、一改一個(gè)區片、一改一條街"的思路，高標準推進(jìn)規模改造。二是科學(xué)規劃與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)相結合。注重科學(xué)規劃，建設一批寫(xiě)字樓、商務(wù)樓，打造精品商務(wù)街區，使舊城改造改出一批新居、改出一批產(chǎn)業(yè)、改出一批景觀(guān)。通過(guò)吸引高端人士創(chuàng )業(yè)、城區居民就業(yè)，拉動(dòng)現代服務(wù)業(yè)發(fā)展。三是注重環(huán)境建設和景觀(guān)建設。堅持布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明的原則，優(yōu)化規劃模式，突出生態(tài)特色，塑造景觀(guān)特點(diǎn)。通過(guò)特色改造開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步彰顯城市風(fēng)采。

（三）在創(chuàng )新模式、規范運作中加快推進(jìn)舊城改造。按照先建設安置房，后拆遷改造，再綜合開(kāi)發(fā)的程序，合理明確開(kāi)發(fā)模式。一是村集體主導自我改造的方式。鼓勵集體經(jīng)濟實(shí)力比較強的舊城自我組建開(kāi)發(fā)企業(yè)改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通過(guò)土地招拍掛取得其他土地的使用權，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，向市場(chǎng)出售。二是開(kāi)發(fā)企業(yè)獨資或開(kāi)發(fā)企業(yè)與村合資合作改造的方式。開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛取得土地開(kāi)發(fā)權，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，(fwsIr)開(kāi)發(fā)的住宅首先用來(lái)安置被拆遷戶(hù)，其他推向市場(chǎng)銷(xiāo)售。三是政府主導有效推進(jìn)的方式。實(shí)行政府收儲后統一拆遷安置，凈地招拍掛后由企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，從而加快舊城拆遷安置和實(shí)現土地收儲，合理把握舊城改造開(kāi)發(fā)建設節奏，實(shí)現村民贏(yíng)環(huán)境、開(kāi)發(fā)商贏(yíng)利潤、政府贏(yíng)形象的"三贏(yíng)"。

（四）在落實(shí)責任、強化考核中加快推進(jìn)舊城改造。完成舊城改造任務(wù)，關(guān)鍵在領(lǐng)導，重點(diǎn)在考核。把舊城改造工作納入相關(guān)部門(mén)、單位和各里村崗位目標責任制考核范圍，分解落實(shí)目標任務(wù)，細化量化工作考核指標，列出時(shí)間表；把舊城改造考核情況作為居委干部考察、任用的重要依據，作為各村干部年度考評主要依據，與評先樹(shù)優(yōu)、工資補貼等緊密掛鉤，激發(fā)村干部工作主動(dòng)性、積極性和創(chuàng )造性。