旅游產(chǎn)品推廣方案(樓盤推廣方案)
旅游產(chǎn)品推廣方案
旅游產(chǎn)品推廣方案
新產(chǎn)品的開發(fā)是旅行社經(jīng)營活動的一個起始環(huán)節(jié)，在開發(fā)出新產(chǎn)品后，旅行社還應(yīng)繼續(xù)對產(chǎn)品組合進(jìn)行決策，并且結(jié)合市場需求和競爭狀況注定出具有競爭力的價格，通過服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、代理商等各種渠道將產(chǎn)品傳遞給目標(biāo)市場。與此同時，旅行社還需要通過廣告，公共關(guān)系，銷售促進(jìn)和人員推銷等多種方式開展促銷活動，引導(dǎo)消費(fèi)者了解并購買本企業(yè)的產(chǎn)品。這就是旅行社進(jìn)行營銷管理的全過程。
作為企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，營銷管理是為了實現(xiàn)組織目標(biāo)而對旨在創(chuàng)造、建立和保持與目標(biāo)購買者之間有益的交換關(guān)系的設(shè)計方案所作的分析、計劃、實施與控制。
而旅行社營銷組合則是指旅行社為達(dá)到目標(biāo)市場上所追求的銷售水平而采用的可控性營銷變量的組合，主要包括產(chǎn)品、價格、促銷和銷售渠道四個方面(簡稱4Ps)。
營銷組合是旅行社營銷管理決策的核心，是各種市場營銷手段的綜合運(yùn)用。營銷過程包括：分析旅游產(chǎn)品、選擇目標(biāo)市場、定位產(chǎn)品、制定營銷戰(zhàn)略、實施營銷計劃。
一、旅行社產(chǎn)品線路組合
旅行社的產(chǎn)品組合是指旅行社提供給旅游者的產(chǎn)品線路產(chǎn)品項目的組合。產(chǎn)品組合具有一定的寬度、長度、深度和一致性。
旅行社的產(chǎn)品組合方式應(yīng)遵循有利于促進(jìn)銷售和有利于增加企業(yè)利潤這一原則，一般說來，拓寬產(chǎn)品系列有利于發(fā)揮企業(yè)的潛能，開辟新市場，同時能避免較大風(fēng)險，“東方不亮西方亮”；加深產(chǎn)品系列可以促使企業(yè)經(jīng)營專業(yè)化，適合更多的特殊需要，突出其特色；加強(qiáng)產(chǎn)品系列的關(guān)聯(lián)性，可以增強(qiáng)企業(yè)的市場地位，提高競爭實力。
旅游營銷人員處理顧客感知的過程稱為產(chǎn)品定位，簡稱定位，主要技巧是策劃產(chǎn)品形象，如高層次的、親密的、優(yōu)雅的周末休假地。產(chǎn)品或服務(wù)的定位應(yīng)與目標(biāo)市場的需求聯(lián)系起來。標(biāo)志是旅游公司嘗試設(shè)計的一種統(tǒng)一、可識別的形象方式。依托自己的細(xì)分市場選擇，度假區(qū)可以改進(jìn)自己的服務(wù)設(shè)施，以匹配所選細(xì)分市場的需求。
對產(chǎn)品進(jìn)行定位所采用的系統(tǒng)途徑是制定產(chǎn)品有效形象的最佳方法。有效定位的三個步驟是，析產(chǎn)品，確定產(chǎn)品的主要特征和利益；認(rèn)清現(xiàn)有定位和形象；將現(xiàn)有定位和市場營銷目標(biāo)進(jìn)行對照比較。
對產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行分析，有兩種不同的方法，一種是根據(jù)其特征，包括有形的和無形的；另一種是與滿足潛在顧客需求和興趣有關(guān)，即產(chǎn)品利益。特征和利益的分析都是產(chǎn)品完整分析的一部分。
市場營銷人員需要確定的不僅僅是對現(xiàn)有定位有利的旅游產(chǎn)品特征，而且需要確定能滿足當(dāng)前非目標(biāo)市場群體需求的產(chǎn)品特征?？蛇x擇忽視一些特征而強(qiáng)調(diào)另一些特征，以便重新定位產(chǎn)品，以吸引不同的目標(biāo)市場。
公司通過吸引目標(biāo)市場，樹立可識別的形象來對產(chǎn)品進(jìn)行定位；定位陳述把產(chǎn)品放在競爭對手的環(huán)境中定義；通過分析產(chǎn)品吸引力和產(chǎn)品特性來確定產(chǎn)品的定位；有形和無形特征都是產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量，利益顯示產(chǎn)品或服務(wù)滿足顧客的需求程度；
旅游產(chǎn)品的定位陳述能使員工更好地理解顧客期望，共同實現(xiàn)使顧客滿意的
目標(biāo)；公司依據(jù)目標(biāo)市場、直接或間接競爭對手對其產(chǎn)品進(jìn)行定位；依據(jù)價格和質(zhì)量對產(chǎn)品定位更有效；當(dāng)相對于產(chǎn)品類別定位時，應(yīng)突出強(qiáng)調(diào)你的產(chǎn)品與其他旅游產(chǎn)品的區(qū)別；在潛在顧客心目中樹立公司或目的地形象，比產(chǎn)品的實際屬性更重要。
營銷組合的特點(diǎn)：
（1）旅行社的營銷是一種服務(wù)營銷。旅行社的產(chǎn)品是一種服務(wù)，員工的工作態(tài)度、主動性直接影響到產(chǎn)品質(zhì)量和旅游者的滿意程度；服務(wù)的無形性，使得旅行社產(chǎn)品需要借助宣傳手冊等實體形式來直觀地證明和展示產(chǎn)品質(zhì)量，以獲得旅游者的'信任和認(rèn)可；在旅行社的經(jīng)營過程中需要為旅游者提供不同的服務(wù)。
（2）市場營銷組合是旅行社可以控制的經(jīng)營手段的組合。市場營銷組合因素屬于企業(yè)內(nèi)部可以控制的因素。如決定和設(shè)計產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、數(shù)量及價格，自由選擇廣告宣傳手段、銷售渠道和方式，制訂促銷預(yù)算等。同時還要注意外部環(huán)境的變化，及時調(diào)整內(nèi)部可控制因素。
（3）市場營銷組合是一個函數(shù)。市場營銷組合的整體效果是一個函數(shù)，自變量是“4Ps”中每一個項目的內(nèi)容。只要其中任何一個因素發(fā)生變動，就會出現(xiàn)若干新的組合，產(chǎn)生不同的效果。
（4）市場營銷組合發(fā)揮的是整體作用。按照系統(tǒng)理論，旅游市場營銷的作用不是其中每一個構(gòu)成要素所發(fā)生的作用簡單相加的結(jié)果，各個因素的相互配合作用，會使整體效應(yīng)超過每個因素各自單獨(dú)產(chǎn)生的效果的總和。
二、旅行社產(chǎn)品營銷的價格特點(diǎn)與相關(guān)要求
1、相關(guān)性強(qiáng)：旅行社的產(chǎn)品是由不同服務(wù)供應(yīng)商提供，然后再由旅行社加工組合而成。因此，旅行社制定合理的產(chǎn)品價格，不僅是實現(xiàn)旅行社自身價值的方法，也是其他相關(guān)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的途徑。
2、不易控制：由于旅行社產(chǎn)品具有較強(qiáng)的綜合性，旅游業(yè)中其他部門和其他相關(guān)行業(yè)產(chǎn)品價格的調(diào)整都會直接或間接作用于旅行社產(chǎn)品價格。因此，旅行社的價格決策是在一定范圍內(nèi)的決策，受到較多的約束。
3、時間波動性大：一是旅行社的產(chǎn)品具有不可儲存性，如果不能在特定時間內(nèi)銷售出去，就無法實現(xiàn)其價值。如果預(yù)訂了房間，客人達(dá)不到預(yù)訂數(shù)，就要承受退房的損失。因此，旅行社在需求較少的情況下會采取降價刺激需求；另一方面，旅游需求的季節(jié)性明顯，造成價格的季節(jié)性波動。
基本要求:采取以成本為中心的定價策略,確定旅行社產(chǎn)品的基本價格；采取以顧客導(dǎo)向的定價策略，修訂已經(jīng)確定的基本價格，以更好地適應(yīng)市場需要。
為體現(xiàn)物有所值的原則，使旅游者滿意,其產(chǎn)品定價區(qū)域應(yīng)寬一些,拉大最低價格與最高價格的差距,使旅游者感受到價格不同服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水準(zhǔn)的差距。
三、旅行社產(chǎn)品的促銷
1、促銷的概念和功能
促銷是通過與市場進(jìn)行信息溝通，贏得顧客的注意、了解和購買興趣，樹立旅行社產(chǎn)品的良好形象，從而促進(jìn)銷售。促銷的過程就是信息溝通的過程。
促銷要素：媒體廣告、銷售推廣、直接營銷和公關(guān)。
促銷的功能：有效的促銷組合具有向潛在旅游者或中間商提供產(chǎn)品信息；勸說人們形成對特定產(chǎn)品和品牌的偏愛,或在特定旅行社購買旅游產(chǎn)品；誘導(dǎo)旅游者的購買行為即刻指向營銷者所提供的產(chǎn)品。
2、促銷管理
促銷管理是協(xié)調(diào)不同促銷要素的活動，包括設(shè)立特定要素試圖達(dá)到的目標(biāo)；制定確保目標(biāo)實現(xiàn)的預(yù)算；設(shè)計實現(xiàn)目標(biāo)的具體實施計劃；評價效果；采取必要的改正措施。
（一）旅行社促銷策略的制定
1、旅行社促銷策略的制定流程
旅行社總體發(fā)展戰(zhàn)略、旅行社營銷策略、旅行社促銷策略、總體目標(biāo)、總體預(yù)算、要素組合、要素目標(biāo)、要素預(yù)算、要素設(shè)計、促銷策略的實施、促銷策略效果評價。
旅行社總體發(fā)展戰(zhàn)略和旅行社營銷策略是制定旅行社促銷策略的基礎(chǔ)。而促銷策略中，總體目標(biāo)是基礎(chǔ),總體預(yù)算是保障?？傮w目標(biāo)是確定旅行社促銷策略的基礎(chǔ)和核心，旅行社所有的促銷要素目標(biāo)都必須為總體目標(biāo)服務(wù)。目標(biāo)決定預(yù)算。所有促銷要素預(yù)算都受總體預(yù)算的限制?？傮w目標(biāo)是評價促銷效果的依據(jù)。促銷效果是檢驗促銷策略有效性的重要環(huán)節(jié),也是不斷提高促銷管理水平的重要途徑。
（二）旅行社促銷要素組合
旅行社促銷要素組合是指在特定促銷目標(biāo)和促銷預(yù)算指導(dǎo)下,對不同促銷技巧的結(jié)合形式。
1、促銷要素組合取決于三大因素
(1)旅行社的促銷目標(biāo)和促銷預(yù)算,并起指導(dǎo)作用。
(2)旅行社產(chǎn)品的特征和目標(biāo)市場的特點(diǎn)。
(3)不同促銷技巧的特點(diǎn)和適應(yīng)性。
2、旅行社促銷要素和技巧
（1）媒體廣告宣傳
媒體值得是大眾傳播媒體。媒體廣告包括電視廣告、雜志廣告、報紙廣告、廣播廣告、因特網(wǎng)廣告、戶外廣告。不同的廣告媒體傳播速度、覆蓋范圍、時效性不同，要了解和掌握不同媒體的特點(diǎn)。
（2）營銷公關(guān)
公關(guān)的目的是與所有企業(yè)公眾建立良好的關(guān)系。公關(guān)都是以具體的產(chǎn)品品牌為中心,如通過新聞媒介傳播產(chǎn)品信息,以品牌形式贊助公益活動等?？煞譃橹鲃有誀I銷攻關(guān)、防御性營銷攻關(guān)。
（3）銷售推廣。包括面向行業(yè)的銷售推廣和面向消費(fèi)者的銷售推廣，以前者最為普及。
面向中間商:組織旅游中間商熟悉業(yè)務(wù)旅行、旅游博覽會，給予交易折扣、聯(lián)合發(fā)布廣告、組織銷售競賽與獎勵、提供宣傳品等。
（4）直接營銷
①人員推銷:銷售員直接上門推銷產(chǎn)品，這是傳統(tǒng)做法。
②直接郵寄:向旅游者寄送產(chǎn)品目錄或宣傳品，這是新做法。
③電話營銷：向內(nèi)營銷如免費(fèi)電話,吸引旅游者使用電話查詢或預(yù)訂產(chǎn)品；向外營銷是銷售人員通過電話勸說旅游者購買其產(chǎn)品。
④因特網(wǎng)營銷：在因特網(wǎng)上公布產(chǎn)品，旅游者在網(wǎng)上預(yù)訂。
（5）現(xiàn)場傳播
在旅行社營業(yè)場所陳列宣傳品,進(jìn)行內(nèi)部裝飾,向旅游者傳播產(chǎn)品信息,增強(qiáng)旅游者的購買信心,促成購買行為的發(fā)生。
旅游產(chǎn)品營銷策略
我國高校學(xué)生旅游市場近年來發(fā)展迅速，潛力巨大。高校學(xué)生是一個不可忽視的旅游消費(fèi)群體，高等教育投資為其帶來較為可觀的收入前景，必將使他們成為未來旅游市場的中堅力量。分析探討適應(yīng)高校學(xué)生旅游市場的產(chǎn)品特征及營銷策略，不僅有利于旅游企業(yè)開發(fā)并成功運(yùn)作該市場，而且對我國旅游業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展有深遠(yuǎn)意義。
一、 我國高校學(xué)生旅游產(chǎn)品營銷的可行性分析
目前國內(nèi)旅行社基本上沒有專門針對高校學(xué)生進(jìn)行的旅游產(chǎn)品設(shè)計及促銷活動,這反映了一個客觀存在的市場空缺信息。
1、優(yōu)勢：該市場具有規(guī)模大、成長趨勢穩(wěn)定和消費(fèi)特征趨同等優(yōu)勢。表現(xiàn)為：高校學(xué)生是一個具有相當(dāng)規(guī)模且每年都在不斷更新的群體,有足夠大的市場容量和開發(fā)空間；高校學(xué)生是一個延續(xù)性很強(qiáng)的目標(biāo)市場，有較高的品牌意識,容易保持較好的忠誠度,后續(xù)消費(fèi)潛力持久；高校學(xué)生市場出游特點(diǎn)表現(xiàn)為一體化,體現(xiàn)在出游動機(jī)、出游時間、消費(fèi)行為、消費(fèi)水平等方面的趨同性,此特性有利于旅行社有針對性地設(shè)計旅游產(chǎn)品。
2、劣勢：高校學(xué)生旅游消費(fèi)水平較低，對價格較敏感。但一般大眾化旅游產(chǎn)品很難滿足其需求，旅行社應(yīng)權(quán)衡近期和長遠(yuǎn)利益,意識到高校學(xué)生旅游消費(fèi)的規(guī)模性和持續(xù)性，加強(qiáng)營銷力度。
3、機(jī)會和挑戰(zhàn)：我國高校學(xué)生旅游市場尚處于開發(fā)階段，潛在空間巨大。對旅行社而言，面對既關(guān)注感官體驗、又重視精神需要和心靈享受的大學(xué)生，如何開拓市場、擴(kuò)大宣傳、提供高質(zhì)量的定制化服務(wù)是一種挑戰(zhàn)。
開展旅游市場營銷可使高校學(xué)生了解風(fēng)土人情、開闊視野、緩解學(xué)習(xí)壓力、愉悅身心，具有可行性。
二、 目前我國高校學(xué)生旅游產(chǎn)品營銷中存在的問題
1、旅游企業(yè)重視程度不夠，市場供給不足。旅游企業(yè)認(rèn)為高校旅游市場盈利少，把其作為經(jīng)營項目的很少，傳統(tǒng)服務(wù)觀念和產(chǎn)品遠(yuǎn)不能滿足高校學(xué)生需求；市場供給不足，與市場經(jīng)濟(jì)體制下產(chǎn)業(yè)化要求相差甚遠(yuǎn)，無法使高校學(xué)生潛在旅游需求轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實需求。
2、旅游產(chǎn)品針對性、創(chuàng)新性及差異化不足。目前，高校學(xué)生旅游市場缺少
適銷對路的新品種及多品種旅游線路，很少有專門針對高校學(xué)生設(shè)計的產(chǎn)品,大多數(shù)旅游產(chǎn)品或線路是把為一般游客設(shè)計的旅游產(chǎn)品簡單“克隆”套用在高校學(xué)生身上；針對高校學(xué)生旅游的心理、生理分析不夠，旅游服務(wù)在數(shù)量上、質(zhì)量上不能滿足其需求；針對高校學(xué)生的旅游項目少且差異化不足，難以激發(fā)學(xué)生情趣。因此，高校學(xué)生旅游消費(fèi)市場整體表現(xiàn)沉寂。
3、旅游宣傳具有明顯的季節(jié)性，主要集中在假期。假期是學(xué)生旅游旺季，盡管“五一”、“十一”也有大批高校學(xué)生出游,但這兩個時段是全國性旅游“黃金周”，旅行社往往把宣傳營銷精力集中于其他大眾旅游市場，沒有專門針對高校學(xué)生市場開展?fàn)I銷活動。旅行社應(yīng)該考慮淡、旺季時間的制約性，統(tǒng)籌兼顧，對高校學(xué)生進(jìn)行切合實際的宣傳。
三、 我國高校學(xué)生旅游產(chǎn)品營銷對策與策略
高校學(xué)生是一個特定的旅游消費(fèi)群體，旅游企業(yè)應(yīng)針對性地進(jìn)行宣傳營銷，刺激潛在旅游需求，培育一個有規(guī)模、有潛力并穩(wěn)定增長的客源市場，實現(xiàn)旅游市場可持續(xù)發(fā)展。
1、產(chǎn)品策略
高校學(xué)生自我意識、獨(dú)立意識較強(qiáng),他們希望從旅游活動中獲得成就感和滿足感,并以此作為取得成功的象征，因此，探險游、自助游等較適合該目標(biāo)市場；高校學(xué)生思維活躍、求知欲強(qiáng),因此，要注重開發(fā)富有知識性、歷史性、教育性和文化性的“文化特色游”旅游產(chǎn)品，應(yīng)注重挖掘其文化內(nèi)涵，開發(fā)如武夷山的茶文化、蘇杭的絲綢文化、道觀寺廟的宗教文化、敦煌莫高窟和龍門石窟為代表的石窟文化等一系列具有鮮明文化特征的旅游項目；線路策劃應(yīng)從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，推出以火車、汽車交通工具為主的中、短程旅游線路，出游時間2～5天為宜。
2、價格策略
采取小包價等靈活的價格策略。針對高校學(xué)生自我意識和獨(dú)立意識強(qiáng)，外出旅游不愿受限于旅行社固定安排的心理，采取小包價旅游，其業(yè)務(wù)包括往返機(jī)票、火車票、住宿安排、用車等，項目可增可減，這種“基本項目——自由選擇”的小包價形式既符合高校學(xué)生旅游需求個性化發(fā)展趨勢,又能為其省去自助游的諸多麻煩；旅游市場季節(jié)波動性較大，經(jīng)營者應(yīng)采取靈活的價格策略，淡、旺季實行不同的浮動價格，爭取做到“淡季不淡”,有效平衡學(xué)生旅游市場。
3、渠道策略
高校學(xué)生旅游營銷渠道的選擇,既要突出重點(diǎn),又要廣開渠道:
（1）建立并完善高校學(xué)生旅游信息系統(tǒng)。及時、準(zhǔn)確、快捷地將各地旅游信息傳到高校學(xué)生市場中，高校學(xué)生通過旅游信息網(wǎng)可直接到旅游供應(yīng)商處購買所需旅游產(chǎn)品；建立由旅游廣告、旅游促銷、旅游標(biāo)識、導(dǎo)游解說、標(biāo)識牌等構(gòu)成的各旅游地解說系統(tǒng)，最大量地將旅游信息傳遞給旅游者。
（2）旅行社在市區(qū)繁華點(diǎn)、學(xué)校相對集中區(qū)設(shè)立“高校學(xué)生旅游問詢中心”,通過不定期問卷調(diào)查形式,了解高校學(xué)生消費(fèi)心理、行為特征,以把握市場動態(tài)，適時推出新產(chǎn)品，為其提供高質(zhì)量、個性化、多樣化的服務(wù)。
（3）旅游企業(yè)應(yīng)同當(dāng)?shù)亟逃龣C(jī)關(guān)、學(xué)校、學(xué)生社團(tuán)、旅游組織保持緊密聯(lián)系，及時了解高校學(xué)生旅游需求變化，推出新產(chǎn)品。
4、促銷策略
要吸引高校學(xué)生參加旅游，除了獨(dú)特的產(chǎn)品和合理的價格外，促銷策略必不可少：
（1）強(qiáng)化廣告宣傳。在高校學(xué)生感興趣的報紙、雜志上推出旅游專版,詳盡介紹品牌旅游線路、旅游目的地特色；運(yùn)用立體宣傳媒介(VCD、廣播、街燈、彩旗、招牌、車身廣告、網(wǎng)絡(luò)等),強(qiáng)化宣傳效果；選擇最佳時機(jī),形成超前的、持續(xù)的宣傳效應(yīng),刺激高校學(xué)生旅游欲望,促成其旅游-行為。
（2）利用網(wǎng)絡(luò)營銷。該營銷方式成本低，優(yōu)勢明顯。旅行社應(yīng)與高校學(xué)生建立良好的互動關(guān)系，在已開發(fā)的旅游網(wǎng)站或校園BBS系統(tǒng)設(shè)立學(xué)生旅游網(wǎng)頁或版面，設(shè)置定制化訂購和即時反饋系統(tǒng)等。
（3）加強(qiáng)人員促銷?？煽紤]招募學(xué)生代理，如邀請學(xué)生組織(學(xué)生會、各種學(xué)生社團(tuán)等)代表參與旅行社旅游項目策劃，并賦予他們一定程度的決定權(quán)和自主權(quán)，激發(fā)其積極性和創(chuàng)造性，使其更好地為學(xué)生服務(wù)。
（4）采用銷售促進(jìn)。針對高校學(xué)生價格敏感特點(diǎn),使用會員卡和積分制促銷，如：只要參加一次由旅行社組織的學(xué)生旅游團(tuán),即獲會員資格，將消費(fèi)額累積為會員積分，積分越高價格優(yōu)惠越多；針對高校學(xué)生聚居集中特點(diǎn),可通過舉辦校園旅游系列講座或多媒體現(xiàn)場展示及發(fā)放小冊子或印有旅行社名稱的贈品等活動，培養(yǎng)學(xué)生品牌忠誠度,同時提高旅游企業(yè)社會認(rèn)知度。
5、其它策略
營銷過程中，應(yīng)體現(xiàn)服務(wù)性。盡管高校學(xué)生消費(fèi)水平較低，但對服務(wù)內(nèi)容和
服務(wù)水平十分敏感，旅游企業(yè)應(yīng)“以人為本”，強(qiáng)化服務(wù)意識，做好高校學(xué)生旅游市場營銷工作。
四、 結(jié)語
隨著我國國民經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，大力培育、發(fā)展我國高校學(xué)生旅游市場，加強(qiáng)該細(xì)分市場的營銷宣傳工作，將緩解我國旅行社的惡性競爭，推進(jìn)我國旅游業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展，意義重大。
旅游市場推廣方案
一、推廣背景
回龍?zhí)旖缟骄皡^(qū)位于輝縣市上八里西北部的太行山深處，景區(qū)包括紅色景觀、自然景觀、人文景觀等上百處?；佚埓髰{谷形若巨盆，貌比蒼龍。景區(qū)內(nèi)，一落千丈的紅巖絕壁，綿延無際可謂鬼斧神工。青山、碧水、白云、藍(lán)天與古樹、林蔭、山風(fēng)、民宅相映成趣，組成獨(dú)領(lǐng)太行風(fēng)騷的奇特佳境，天界山的特色是自然風(fēng)光。因其前面是回龍景區(qū)，經(jīng)改名后需擴(kuò)大其名聲，樹立景區(qū)品牌，形成具有其特色的旅游休閑景區(qū)。 新鄉(xiāng)市位于河南省北部,北依太行。古老的歷史給新鄉(xiāng)大地孕育了燦爛的文明,得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢和便利的交通,使新鄉(xiāng)成為旅游度假的絕佳去處。但是新鄉(xiāng)旅游業(yè)成績卻不甚理想,其根本原因之一就是新鄉(xiāng)市的旅游市場營銷存在著缺陷,影響了新鄉(xiāng)市旅游形象的建立,未能打造真正的新鄉(xiāng)市旅游品牌。從新鄉(xiāng)市旅游營銷現(xiàn)狀來看,整個旅游-行業(yè)營銷意識不強(qiáng),營銷能力不高,旅游市場營銷戰(zhàn)略與營銷計劃尚停留在初級階段。有的景點(diǎn)鮮為人知,缺乏整體形象的對外宣傳促銷。因此我們要進(jìn)行大力推廣增加景區(qū)知名度。
二、市場狀況
新鄉(xiāng)市頻臨太行山系，景區(qū)開發(fā)點(diǎn)較多，有八里溝、萬仙山等各個景區(qū)，天界山即之前的回龍景區(qū)則面臨較大的挑戰(zhàn)和市場競爭。 隨著旅游業(yè)市場化程度的明顯提高，越來越多的跨國旅游企業(yè)攜帶其“ 強(qiáng)勢品牌”對中國旅游市場進(jìn)行大面積的高速侵吞，旅游景區(qū)的競爭越來越表現(xiàn)為品牌的競爭。天界山景區(qū)能否贏得旅游市場關(guān)鍵則在于景區(qū)的知名度，這就需要做好市場推廣工作。此次推廣計劃主要
在新鄉(xiāng)市市區(qū)，面向廣大人民群眾。旅游市場潛力較大，具有很大的市場規(guī)模。
三、項目現(xiàn)狀
天界山景區(qū)是國家森林公園、地質(zhì)公園、國家太行獼猴保護(hù)區(qū)、國家級紅色旅游景點(diǎn)，規(guī)劃開發(fā)面積43平方公里，南距河南·新鄉(xiāng)65公里，距省會鄭州130公里。景區(qū)分為太行親水新傳奇——龍吟峽、360度看太行——云峰畫廊、祈福問道天下鐵頂——老爺頂、休閑度假勝地——張溝、太行圣境——十字嶺五部分，境內(nèi)景觀集聚奇、雄、絕、特、怪于一體，典型代表了南太行風(fēng)光特色。境內(nèi)九峰競秀峰岳形勝、溝壑縱橫千姿百態(tài)、太行山障百里橫亙、紅巖峽谷千尺跌崖、親水樂園瀑飛溪喧、太行云海佳境升騰，一幅幅如詩如畫的卷軸鬼斧神工、震撼人心。紅色旅游：全國勞動模范、2002年《感動中國》十大新聞人物，被譽(yù)為“太行赤子”——張榮鎖光榮事跡的國家級紅色旅游景點(diǎn)組團(tuán)包括：蜿蜒八公里，如巨龍騰飛，腰纏9座峰梁，終達(dá)摩天崖的絕壁天路；曲折盤旋，虬如巨龍呈S型，扶搖千米，直達(dá)紅巖絕壁之上、云際天外的青峰關(guān)隧道。自然風(fēng)光 太行巔峰圣境，詩境如畫太行盡在大美回龍。
目前鑒于景區(qū)更新?lián)Q代時期，景區(qū)門票特有優(yōu)惠，凡是有新鄉(xiāng)市民身份證的均可享受半價優(yōu)惠，原價60的門票現(xiàn)價僅售30，價格上較有吸引力。同時又有組團(tuán)優(yōu)惠價格，20人以上即可成團(tuán)，一人78元包含從新鄉(xiāng)市到景區(qū)的來、回路費(fèi)，同時還帶一位隨團(tuán)全場陪同導(dǎo)游。在組團(tuán)上配備導(dǎo)游是天界山景區(qū)的一大特色，能吸引游客。 .
四、推廣重點(diǎn)
通過對新鄉(xiāng)市各個方面的了解，我們把目標(biāo)首先鎖定在各個行政小區(qū)有鳳泉區(qū)、牧野區(qū)、紅旗區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)，主要對這些地區(qū)里的居民住宅區(qū)進(jìn)行宣傳推廣。其次目標(biāo)定在各大高校校園內(nèi)，新鄉(xiāng)有五所高校，具有很大的學(xué)生旅游市場。再次就是把目標(biāo)瞄準(zhǔn)各個企事業(yè)單位，對于發(fā)給員工旅游福利的企事業(yè)進(jìn)行介紹景區(qū)并做好推廣。
五、推廣階段劃分
1、小組成員一起去四大小區(qū)的的居民住宅進(jìn)行宣傳，派發(fā)景區(qū)的宣傳單，并做好講解工作，使人們信服并對景區(qū)產(chǎn)生旅游的興趣。
2、進(jìn)入各大高校宣傳，盡量能找到老師幫忙就找老師，也可以找學(xué)生會的同學(xué)幫忙宣傳。然后去一些可能會在假期組織員工去景區(qū)旅游的企事業(yè)單位進(jìn)行宣傳推廣。
3、在此期間一直堅持進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推廣，通過博客、貼吧、微博、QQ群等方式推廣。
樓盤推廣方案
樓盤推廣方案_在售樓盤推廣方案
樓盤推廣對產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大知名度和人氣有顯著作用，尤其在這個酒香也怕巷子深的時代，策劃好一個推廣方案就顯得很有必要。現(xiàn)在愛匯網(wǎng)小編就來為你提供一些樓盤推廣方案參考。
樓盤推廣方案1
樓盤的風(fēng)水策劃布局合理，不但能有效合理的利用土地還能加快整個樓盤的銷售速度，提高了樓盤的升值潛力，長遠(yuǎn)來看，客戶入住后平安健康運(yùn)氣好，口碑相傳，也為開發(fā)商以后的樓盤開發(fā)銷售做了無形的宣傳。特別是在客戶越來越成熟、越來越挑剔，要開發(fā)出一個成功的樓盤并非易事，這需要全方位、多層面的有機(jī)配合才成。當(dāng)然，風(fēng)水策劃就是其中一個重要方面，因為成功的風(fēng)水策劃，可以使開發(fā)商與業(yè)主達(dá)到雙贏的結(jié)局。
1、選址
從風(fēng)水角度，地塊過去用途對新開發(fā)項目是有影響的。如過去曾做過醫(yī)院、太平間、墓地、監(jiān)獄、刑場、屠宰場等使用，是下乘之地。要是精明的購房者知曉，并口碑相傳，對樓盤銷售的負(fù)面影響是必定的。比如東莞東城的一些樓盤，位于曾經(jīng)的亂葬場和刑場上或者是緊鄰曾經(jīng)的亂葬場和刑場，租售已經(jīng)受到一定程度的影響。這種情況下，營銷策劃中就必須要介入風(fēng)水銷營來揚(yáng)長避短。
2、樓盤主門方位
適合做主門的道路最好為二、三級馬路，因為道路就為水，水為財。主門是整個小區(qū)的主納氣口，也是吸財之位。一般原則主門要在短邊較佳，剛樓盤必形成外小里大的口袋狀聚氣形，使園區(qū)的吉?dú)?、生氣不外泄?/p>
如果馬路太寬、太大，如城市干道，車流量大，相當(dāng)于水太大、太急，這樣的財，一個小區(qū)難以收留，也就當(dāng)無財可言了
如果主門前的道路過窄，三級以下馬路或小巷，也為不吉。會造成氣路不暢，生氣無法入小區(qū)。從使用方便的角度來說，因路窄也必會經(jīng)常出現(xiàn)塞車等現(xiàn)象。
3、樓宇布局
開發(fā)商在項目高矮樓宇的布局上應(yīng)遵循風(fēng)水原則，該北面高、南面低、東面高、西面低，這樣方可達(dá)到項目樓宇的最佳采光，風(fēng)水的角度便是吉祥。
樓宇排列忌形風(fēng)口。樓宇比較多，有時會形成“風(fēng)口”，對受風(fēng)之極不利。
如果中間為路，特別為人流較多或可行汽車的路，且正對大門，則也不利。
要避免兩座相鄰的樓宇間距離太近，特別是高層建筑，太近會形成一道狹窄通道，通道處就相當(dāng)于自然環(huán)境中的兩山風(fēng)口處，從科學(xué)角度或風(fēng)水角度都不宜。
4、樓宇形狀
【一忌】相近樓宇間樓體棱角太突出，造成樓體間尖角互射，形成煞氣，產(chǎn)生不利的風(fēng)水效應(yīng)。如香港中銀大廈，像把擎天劍，鋒利無比，對旁邊的樓盤殺氣騰騰。
【二忌】建筑上大下小，呈倒三角形，如東莞新海關(guān)大樓，上大下小，“搖搖欲墜”給觀者以不舒服的感覺。
【三忌】建筑中空，像心臟被挖空了。
5、景觀布局
在風(fēng)水全程營銷中，景觀布局非常重要，布置得當(dāng)，會增加項目的吉祥程度，提高樓盤附加值，增加樓盤的賣點(diǎn)。北京星河灣不惜重金從智利引進(jìn)兩株價值40萬元的名貴棕櫚樹，以達(dá)招財進(jìn)寶。植物還可凈化不良風(fēng)水場。
景觀風(fēng)水局是，用得最多的是水景，因為中國傳統(tǒng)認(rèn)為“以水聚財”，水的形狀和位置設(shè)置得當(dāng)，必大利業(yè)主財源。
植物在風(fēng)水布局中很重要，自古有“樹茂則宅興，樹枯則宅衰”的觀點(diǎn)。
樓盤過去曾做醫(yī)院、墓地等，多栽種植物可吸收不良?xì)鈭?，凈化風(fēng)水。
6、售樓處
售樓處的風(fēng)水策劃也是非常重要的，會直接影響樓盤的銷售狀況，策劃出售樓處旺財旺運(yùn)的風(fēng)水形勢，是營銷策劃的重要部分。
售樓處外觀要有氣勢，內(nèi)部要寬敞、明亮。
售樓處門前要個明堂，即大片空地，不單是停車需要，更是風(fēng)水要求。
售樓處內(nèi)部形狀要方正或外小里大，堅決避免外大里小的退財形。
售樓處入門口處要留足空間，忌將沙盤置于入門明堂處，造成空間局促。
7、樓書
在樓書撰寫時，要由建筑風(fēng)水策劃人員提供樓盤建筑風(fēng)水解說的文字資料，把建筑風(fēng)水內(nèi)容作為一處重要方面體現(xiàn)出來。但需注意，重要不等于過多，如果描繪文字過多，會起到適得其反的效果。
8、開盤策劃
開盤慶典是項目對外亮相的最佳時機(jī)，因此建筑風(fēng)水文章也要在慶典上做足，但適可而止是萬事歸終的原則。很多樓盤在慶典上按排幾分鐘的項目建筑風(fēng)水解說，都收到了很好的效果。
避免互相錯位或盡端式的“斷頭路”，避免產(chǎn)生正對道路的建筑接受路沖。
道路系統(tǒng)爭取南北、東西走向，同時還應(yīng)避免正子午、正卯酉走向。
力求平直，避免彎曲;交叉道路求正交，避免斜交，忌剪刀煞地段。
樓盤推廣方案2
一、整合傳播策略的原則
1、差異化
①市場差異化
本地開發(fā)商對市嘗消費(fèi)群體、概念的細(xì)分還不成熟，大多數(shù)開發(fā)商不注重項目的定位策略，都本著多、廣、利的初衷進(jìn)行開發(fā)、設(shè)計、推廣，這就不可避免的導(dǎo)致本埠市場存在嚴(yán)重的級別分化及空白遺漏地帶。雖然近來外埠實力雄厚的開發(fā)企業(yè)入駐本土，但幾乎都是大規(guī)模開發(fā)設(shè)計，因此受到時間、片區(qū)、價格等因素制約。導(dǎo)致客層對其無所適從，在漫長的考察、等待過程中，一點(diǎn)點(diǎn)將購買信心消耗殆荊
再看區(qū)域市場，以新陽路為軸，向東為經(jīng)緯街，向南為大直街，向西為學(xué)府路、埃德蒙頓路，向北為友誼路，這個片區(qū)久無新高檔物業(yè)，已經(jīng)導(dǎo)致部分客流找不到一個良性出口
本項目的定位策略是對本地市場及區(qū)域市場細(xì)分的結(jié)果，另外也是對目標(biāo)消費(fèi)者的細(xì)分。所以差異化推廣策略無論是對于整體市場還是區(qū)域市場及目標(biāo)客層，無疑都是有轟動效益的。
②消費(fèi)客層差異化
目前哈市的地產(chǎn)市場真正作到以目標(biāo)客層為中心而開發(fā)設(shè)計的項目及其少見甚至沒有，大多都是先建項目，后期再找消費(fèi)者，有的項目竟然同時涵括幾個目標(biāo)群。由此引發(fā)想買的買不起、不想買的硬是投放廣告勸誘其購買，這中定位與實質(zhì)不對稱的現(xiàn)象直接導(dǎo)致了銷售的成敗。必然導(dǎo)致消費(fèi)者細(xì)分不夠，混淆市場，同時也導(dǎo)致項目在市場及消費(fèi)者心目中的“摸不準(zhǔn)”現(xiàn)象。
由于現(xiàn)在購房者心態(tài)成熟、具備維權(quán)意識，這對傳統(tǒng)的開發(fā)商及項目是一種挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
③概念差異化
哈市所存在之公寓項目，大都不甚成功，主要是因為只有概念口號沒有實際支撐點(diǎn);另一方面就是推廣與實際層面不對稱;還有就是根本不是公寓硬說成公寓。
如果我們能夠深化星級酒店公寓概念，引進(jìn)國際星級酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理服務(wù)培訓(xùn)，借此引發(fā)的新聞效益和酒店公寓概念的差異化，必將為本埠地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)大的沖擊，同時也為寶宇地產(chǎn)品牌族譜中加入一顆新星。
2、體驗式
必須注意，我們的項目與普通高檔住宅不同，也不同于一般意義上的公寓，要在傳播上為本埠消費(fèi)者和樓市帶來全新感觸，實現(xiàn)以上所述之差異化，必須強(qiáng)化目標(biāo)的客戶體驗歷程。
項目的傳播不僅僅為目標(biāo)客戶描繪和承諾，而是落到實處，可以大膽的讓目標(biāo)消費(fèi)者體驗這種感覺——樣板房、設(shè)計說明、精裝方案、材料展示、管理服務(wù)模擬演示、與知名酒店簽約進(jìn)駐。這都是我們在傳播中為客戶帶來的體驗接觸點(diǎn)。
3、品牌模式
塑造、延續(xù)寶宇地產(chǎn)品牌物業(yè)開發(fā)模式，帶動整體開發(fā)樓盤走勢，奠定今后物業(yè)項目(尤其是區(qū)域內(nèi)臨近項目)開發(fā)銷售基礎(chǔ)
二、傳播定位策略
1、項目定位
①定位原則：
體察本埠市嘗尤其是區(qū)域市場細(xì)分空白;發(fā)現(xiàn)我們所生活的城市中人們的隱性需求;對項目自身配套有信心
樓盤推廣方案：品牌高度
金領(lǐng)專屬，全城唯一星級酒店式公寓
完全按照星級酒店公寓的標(biāo)準(zhǔn)來打造，由香格里拉酒店管理有限公司擔(dān)綱全程管理。
B：品質(zhì)高度
二梯三戶，星級酒店大堂;以總統(tǒng)套房為設(shè)計理念的戶型設(shè)計;高檔精裝修(全部采用各國進(jìn)口頂級材料);享受城市核心高配套標(biāo)準(zhǔn)——衛(wèi)星電視、超市、多功能會所、酒店、休閑娛樂、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、交通……。
通達(dá)世家形成了相當(dāng)成熟的社區(qū)氛圍，許多公建和設(shè)施已經(jīng)成型，后期購買鉑宮的業(yè)主完全可以共享，這也是其它酒店式公寓所不具備的。
C：服務(wù)高度
直接引入國際著名酒店管理模式
實行五星級酒店管家服務(wù)
如小時工;預(yù)定車、機(jī)票;兒童托管;家居清潔、洗衣、訂餐、送報
按照星級酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店擔(dān)綱全程管理。在提供國際超前的“大管家式”管理服務(wù)的同時，24小時純酒店服務(wù)、家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、文化娛樂服務(wù)、全套智能化管理服務(wù)、寬帶信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，星級酒店禮遇。租務(wù)代理，委托經(jīng)營穩(wěn)收租金，擁有固定回報(建議)。
②項目定位的理解
純粹的星級酒店公寓
哈市第一個四星級酒店式智能公寓
哈市核心區(qū)位的精裝星級高級公寓
以功能配套驅(qū)動服務(wù)與概念;以著名酒店介入管理驅(qū)動品質(zhì);以核心區(qū)位功能驅(qū)動項目競爭力和業(yè)主的身份影響力;以寶宇品牌驅(qū)動項目信賴度;以文化驅(qū)動項目人文內(nèi)涵。
③項定位的支持點(diǎn)
樓盤推廣方案：目標(biāo)人群充沛
哈爾濱本就是省會城市，經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為北部省會城市中的亮點(diǎn)。經(jīng)貿(mào)日益發(fā)達(dá)、新興行業(yè)、高薪職業(yè)等因素衍生眾多才智金領(lǐng);越來越多的來哈投資企業(yè)產(chǎn)生的商務(wù)候鳥族群。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓項目出售，造就整體市場上的空白，因此，在一定心理認(rèn)知層面上，項目的出世，會較容易引起市場及行業(yè)轟動。
以新陽路與通達(dá)街交匯處為結(jié)點(diǎn)的區(qū)域市場，久未有新項目上市，尤其是高檔物業(yè)。另一方面新陽路上以恒祥家園、龍鳳大廈為首的爛盤導(dǎo)致區(qū)域市場東向部分的購房者找不到消費(fèi)出口，加之在媒體暴光的歐洲新城物業(yè)丑聞從區(qū)域市場西部攔截，從而奠定了目標(biāo)人群的`充沛。
B：區(qū)域配套與項目定位相契合
新陽路雖北比不上友誼路的僻靜、尊貴;東比不上經(jīng)緯街、中央大街的繁華;西比不了學(xué)府路、埃德蒙頓路的廉價(相比而言)與學(xué)術(shù)氛圍。(西大直街無直接可比性)。但是，新陽路的公共配套卻是有目共睹，基礎(chǔ)設(shè)施齊全——醫(yī)療、金融、郵政;公共設(shè)施齊備——公交線路繁多，路橋網(wǎng)密結(jié)、酒店、食肆、商務(wù)、休閑、娛樂、購物;毗鄰道里中央大街、哈一百兩大商圈，便利性毋庸多言。針對項目定位，區(qū)域配套設(shè)施完全切合項目的操作性與大眾之心理認(rèn)知。
C：開發(fā)商品牌遞進(jìn)式戰(zhàn)略考量
處于對開發(fā)商整體市場操作戰(zhàn)略的考慮及執(zhí)行，項目的定位亦是相切合的，能夠帶動下一個項目的市場品牌高度，也較好的與通達(dá)世家其到維系作用，起到一個承上啟下的品牌戰(zhàn)略發(fā)展路徑。
2、品牌定位
①品牌定位語
星級家品 榮耀逸生
樓盤推廣方案：品牌名稱與定位語組合示意
定位語闡述
既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式又吸收了信息時代寫字樓的特點(diǎn)集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。
突顯項目主題定位——星級酒店式高級公寓的尊貴與業(yè)主之榮耀，以公寓生活品質(zhì)為切入點(diǎn)來闡述業(yè)主的身份與影響力;同時體現(xiàn)項目特質(zhì)——酒店式公寓，將目標(biāo)消費(fèi)人群的需求與項目定位融合一體。
另外，在傳播應(yīng)用上，亦比較易于應(yīng)用，能夠說明品牌主題定位與內(nèi)涵。
②鉑宮到底怎么樣?——品牌寫真
如果鉑宮是一個人，對他的描述應(yīng)是如下：
他出身正門，雖不言功名，卻將信賴與誠實深植于人心;身處核心地位，卻貴而不奢，華而不嬌;縱使身處紛紜鬧世，亦能保持冷靜睿智;事業(yè)與人生的高度使他更能理智對待生活，對生活的標(biāo)準(zhǔn)更是一絲不茍;他具備超前意識，以頂級標(biāo)準(zhǔn)要求自己;他有自己的一套行事準(zhǔn)則，使別人無法逾越與抄襲!
3、誰會注意并可能成為鉑宮的主人?
高薪行業(yè)中高級主管、經(jīng)理
大型公司集團(tuán)駐哈高層、經(jīng)理
高薪自由職業(yè)者及相關(guān)資深人士
青年財富階層(大多具有實力的家庭背景或其它背景)
專業(yè)行業(yè)(網(wǎng)絡(luò)、廣告、演藝、文化、規(guī)劃、IT、藝術(shù)等)及個性行業(yè)老板、高級主管和資深人士
外籍商務(wù)人士及投資人士
4、鉑宮的主人將是誰?——主體目標(biāo)消費(fèi)者描述
①回歸型居住者
工作中、社交中善于融合
但當(dāng)浮華淡去，面對生活時，迫切希望回歸自我空間;或事業(yè)達(dá)到一定高度，需要一個切合自身形象與便利使用的家居場所。這類群體在年紀(jì)上會偏大一些，但是購買實力也非常強(qiáng)!大多要集中在32——40歲之間，已經(jīng)飽嘗資本積累的艱辛，對事業(yè)保持熱情，但同時也學(xué)會放松自己，更加冷靜的支配生活與財富，眼光比較精準(zhǔn)，往往會在購買行為中攙雜投資的意味。所以這類群體是我們的主力消費(fèi)層之一。
②特立獨(dú)行型居住者
已經(jīng)形成社會地位的格調(diào)，有投資眼光，主觀性或客觀性希望在別人眼中被識別出這種級別和高度，所以不喜歡傳統(tǒng)社區(qū)與各色人等陳雜、太過張揚(yáng)的大型社區(qū)。他們大多擁有自己所喜愛的職業(yè)，而且是生力軍、中流砥柱，有很強(qiáng)的獨(dú)立意識及文化素質(zhì)，善于在尋找新事物并識別其潛在的發(fā)展態(tài)勢。
③職業(yè)型居住者
個別職業(yè)或其它習(xí)慣、個性使然，追求簡單性、隱蔽性生活，不喜歡與各色人等雜居生活;但要求居住空間的品位、檔次必須與自己的個性及形象相符。有一定的購買實力，比較追求新穎的概念及形態(tài)，對新興事物保持關(guān)注態(tài)度，當(dāng)然眼光也非常挑剔與犀利;所以對于自己看好的東西也會不遺余力的告訴好友或同事。這類群體是我們的主力客層之一。
樓盤推廣方案3
一、計劃概要
針對棗陽光彩產(chǎn)業(yè)城一期標(biāo)鋪、家居大賣場、小商品城2015年需回款3億元的銷售目標(biāo)，制定如下市場分析及銷售計劃。
二、機(jī)會與問題分析
項目以百盟集團(tuán)為背景，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場運(yùn)作經(jīng)驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認(rèn)可，這點(diǎn)從第一次開盤能達(dá)到1400多組認(rèn)籌中就足以證明。
1.機(jī)會與挑戰(zhàn)分析
基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開業(yè)也是充滿期待的。但由于幾年來，棗陽市先后出現(xiàn)棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業(yè)、不負(fù)責(zé)任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。
2.優(yōu)勢與劣勢分析
棗陽百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段、規(guī)模、規(guī)劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨(dú)一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規(guī)劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn)。在3個多月，103天的時間內(nèi)完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預(yù)熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標(biāo)，在目前看來，困難是巨大的。
3.問題分析
截止到今天，總共認(rèn)籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現(xiàn)在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率，可增加74組認(rèn)籌。加上之前的累計認(rèn)籌189組。認(rèn)籌全部認(rèn)籌也才增加105組認(rèn)籌，按照70%的轉(zhuǎn)籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經(jīng)過半年時間的準(zhǔn)備才達(dá)到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經(jīng)簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關(guān)心的。公布已進(jìn)駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。
三、目標(biāo)
1.財務(wù)目標(biāo)
一期標(biāo)鋪、小商品城、家居大賣場年內(nèi)完成銷售額5億元，完成回款3億元
2.市場營銷目標(biāo)
一期標(biāo)鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2.5億元銷售額，可完成實際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2.5億元銷售額，完成實際回款1.5億元。反推成交套數(shù)為1000戶，完成認(rèn)籌1428組，完成來訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來訪20組。分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組。
四、市場營銷策略
目標(biāo)市場：棗陽市高收入家庭、個體戶、公務(wù)員，年齡在35--55歲之間。 產(chǎn)品定位：低風(fēng)險、低投入、高回報純商業(yè)地產(chǎn)投資項目。 價格：價格稍高于市場水平。
配銷渠道：1、通過專業(yè)廣告公司，對項目整體進(jìn)行從新包裝(包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、折頁、紙杯、手提袋等等)銷售物料的設(shè)計制作。2、通過專業(yè)的商業(yè)策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。3、成立一支精英的銷售及招商團(tuán)隊，招商與銷售相結(jié)合，客戶資源利用最大化。4、服務(wù)：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理。
廣告：1、針對10月28日一期標(biāo)鋪的開盤，設(shè)計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業(yè)航母，給客戶提供最大的商業(yè)保障。2、針對即將面的家居大賣場和小商品城，設(shè)計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認(rèn)籌、開盤等畫面。
五、行動方案
1、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂。
2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選
3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設(shè)計并制作發(fā)布
4、10月18日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級別2人，銷售及相關(guān)人員6人，共計18人。
5、10月20日前家居大賣場、小商品城接待點(diǎn)完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進(jìn)入前期蓄客期
6、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認(rèn)籌)。
7、11月中下旬視認(rèn)籌情況確定時間開盤
8、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認(rèn)籌)。
9、2014年1月中下旬視認(rèn)籌情況確定時間開盤
10、11月10日前，一期標(biāo)鋪開始誠意登記
11、12月30日前，一期標(biāo)鋪視認(rèn)籌情況確定時間開盤
六、控制
按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動。推出的產(chǎn)品過于可能對于自營戶有區(qū)別，但對于投資戶，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務(wù)，且不至于讓客戶無所適從，我們只能制造產(chǎn)品的差異化，盡量填補(bǔ)不同客群的不同投資需求。