房地產思維導圖(房價為什么漲那么高的思維導圖)
1.房價為什么漲那么高的思維導圖
1.土地供給量的失衡中國農地轉建設用地每年800萬畝土地。
加上計劃外征地，每十年國家用掉一億畝土地。因此，80年代23億農地，改革三十年到當前還有20億。
每年一萬億糧食，需要八到十億畝地，五六億土地給蔬菜水果，按照肉類人均年消費40公斤算，五千萬噸肉類，1比4飼料比，需要四五億畝地。所以中國的糧食是不夠的，需要進口，為保障糧食安全，十八億畝農地是紅線。
因此，當前已經達不到800萬畝每年了。15年770萬，16年700萬，17年600萬，城市用地將來越來越不夠用。
每年建設用地有35%是農村里的建設用地，水利交通等等。真正城里可以用的只有三分之二，這其中有公共基礎設施占比50%以上，工業(yè)用地占比30%多，今年600萬畝有22%給工業(yè)。
住宅占到600萬畝的10%，這個比例是不平衡的。紐約歐洲住房用地占到25%。
2.土地價格的失衡房價問題是貨幣還是土地？貨幣是通脹，一切商品應該都漲，因此房地產價格還是土地價格問題。房子有折損會貶值，但是土地會升值，土地升值有三個原因：一是香港來的土地拍賣制度，黃在浦東新區(qū)組織去學習，然后開始了中國第一輪土地拍賣，拍賣是陽光作業(yè)，可以避免腐敗，但是沒有封頂制度，也推高地價；二是土地本身供不應求，每年新進城鎮(zhèn)人口1300萬（去年），1300萬人如果每人四十平米，按一比二容積率算，需要的地和現在供應的大體相等，但這是全國情況，對于人口流入的大城市顯然不夠。
三是舊城改造推高地價。新增城市的面積每年都有指標，市長搞舊城改造不需要指標，所以舊改很多。
但是，舊改的拆遷成本很高，相當于原來的地價兩倍，比如一開始七千，拆了再建，土地就一萬五，再拆土地價格就是一萬五加土地成本。所以房價就被推起來了，高地價是制度性的，跟人沒關系。
3.房地產占用社會資源失衡投資，金融，地方收入占比都太大，導致失衡。大體上一個城市的房地產投資不要超過投資的25%。
六分之一理論：租房的錢占到收入六分之一以內，買房占到一生收入的六分之一。一個城市的房地產投資不要超過GDP的六分之一，15%。
4.金融綁架一百多萬億的貸款余額，有27%以上是與房地產有關的，但是房地產占GDP的比重卻只有7%。新增貸款46%是房地產，主要銀行提供給地產的貸款占比高達百分之七八十。
5.稅收全國稅收當中35%來自房地產，但是中央沒有房地產收入，全在地方。地方稅十萬億，有四萬億跟房地產關聯，再加上土地出讓金和土地基金3.7萬億，那么地方稅有7.7萬億是房地產，地方政府沒有房地產就要斷糧。
6.銷售和租賃失衡美國的地產一半自主，一半租賃，新加坡77%是政府提供的公租房。我國每年新增房地產租用的不到10%，醫(yī)療教育跟產權掛鉤，跟誰住沒有關系，對租客保護不到位，隨時可以趕走。
7.銷售房價和收入比的失衡現在中國一線城市買房需要四十年的收入（平均意義），倫敦的房子也只需要十年收入。所以，對于供不應求的城市住宅要多造，供過于求的城市要少造。
世界范圍內，城市人均住宅40平米比較合理。8.商業(yè)用地失衡寫字樓的需求，作為城市商務中心區(qū)，一般中等城市每兩萬元一平米，大城市GDP四萬一平米，上海2.5萬億，公樓最多只需要6000萬平米。
商鋪總量按每兩萬元GDP一平米計算，上海商業(yè)零售額一萬億對應5000萬平米。另一種算法每一個人兩平米商鋪，上海2400萬人，所以基本上五千萬平米商鋪。
9.房產商在運行過程中的失衡政府土地儲備少，房產商土地多，售后回租，切碎了賣，等等違規(guī)操作騙老百姓錢，要加強管理。10.政府管理失衡經濟下行，要刺激，往東調整；經濟上行，要平抑，往西調。
缺少符合經濟邏輯的措施。
2.做房地產銷售的基礎知識
原發(fā)布者：changyongsunny
第一節(jié)成功的銷售要素要想做一個成功的銷售人員，應該就以下幾項經常自我充實，自我鍛煉。一、專業(yè)知識一個銷售人員必須充分具備己身業(yè)務范圍內最基本的專業(yè)知識，包括建筑法規(guī)、建筑設計、稅法、地政、契約、契約行為、市場行情、商品構造、品質、商譽……等，以及各種業(yè)務上常用到的專業(yè)術語，才能對客戶詳細說明產品的優(yōu)缺點，進而爭取客戶的訂單，達到銷售目的。二、六心1、耐心—凡從事高價位商品的銷售工作，必須對客戶作長期而耐心的訴求與說明。2、關心—要站在消費者的立場去考慮他們的各項問題，并給予完善的解答，才能博取客戶的信任。3、熱心—熱心協(xié)助客戶，發(fā)掘問題、解決問題、達成購買目的。4、誠心—銷售人員應是誘導消費者從事購買優(yōu)良商品的指導者，而不是一味的欺騙。5、決心—接觸到一個新的個案時，要下定決心，不可猶豫不決，坐失良機。6、旺盛的進取心—為自己定預期銷售目標及理想的利潤，以強烈而旺盛的進取心去達成目標及任務。三、八力1、觀察力—要在短時間內敏銳的觀察出客戶的類型、偏好、意向，面對產品時，要能立即觀察出產品的優(yōu)缺點、特性、對策和解決方法。2、理解力—要能深刻了解客戶的需求狀況及產品的品質、特性等各方面問題。3、創(chuàng)造力—新產品具有嶄新的創(chuàng)造力，推陳出新，這就是您賺錢的先機。4、想象力—要在土地及商品房尚未興建以前，就能想象出它未來的遠景，加以對個案投資或銷售工作，作最好的判斷與說明。5、記憶力—房地產業(yè)接觸的客戶
3.思維導圖怎么畫
思維導圖的原理就是模仿人思維的放射性用畫圖的方式表現出來，所以你想怎么畫就怎么畫，沒有任何限制的，比如做讀書筆記，講座筆記，日常規(guī)劃，如果你在是在紙上畫，那么就是一個平面的樹形結構的分支，就跟有些示意圖、簡圖差不多，你可以用關鍵字、圖片、線條、箭頭、甚至表情來做說明，文字最好是盡可能地少，因為人的記憶是傾向于圖片、符號、顏色、數字等元素的，你可以用不同顏色的筆畫，還可以畫成不同粗細的線條，這些都是取決你自己的習慣和需要哈。
你可以在萍說思維導圖的公眾號里面找到很多關于思維導圖的進階技巧，一個手繪思維導圖的博主在運營，功力深厚，我也學到了不少東西，挺不錯。
